宗贵升房地产市场中的杠杆原理

[导读]房价上涨的动力主要来自房地产商和购房者的贷款都来得容易，即动力臂最大

宗贵升，品谱(Spectrum Brands)五金及家居东半球总裁。

从2009年至今，房地产市场经历了“最严厉，最具争议，最长时间”的宏观调控，但效果不如预期，有的地区甚至出现越调控越上涨的情况。回顾这几年房地产政策的变化，感觉需要有更系统的，更科学的解决办法。

由读一些科学史，而得到的关于人类知识发展的总体观念有助于解放思想。一般说来，社会科学的基础是观察，而物理科学的基础是观察加实验。由于有大量的实验工作的验证，目前物理科学远远领先于社会科学，尤其是比一些主义、思想、和理论要完整。换句话说，物理科学才是“放之四海而皆准的”真理。物理理论可以应用来指导我们当今的社会实践。实际上，有些经典物理模型，结合经济理论，对于分析经济问题是很有效的。这里采用阿基米德杠杆理论分析房地产调控就是一个例子。

发现杠杆原理的力学家阿基米德曾经说过“给我一个支点，我就能举起地球。”因为阿基米德知道，如果利用杠杆，找到支点，就能用一个最小的力，把不论怎样重的东西举起来：只要把这个力放在杠杆的长臂上，而让短臂对重物起作用。杠杆原理亦称“杠杆平衡条件”。要使杠杆平衡，作用在杠杆上的两个力（动力点、支点和阻力点）的大小跟它们的力臂成反比。动力×动力臂=阻力×阻力臂，可以看出，欲使杠杆达到平衡，动力臂是阻力臂的几倍，动力就是阻力的几分之一。

房价上涨的动力主要来自房地产商和购房者的贷款都来得容易，即动力臂最大。

银行贷款几乎对于每个房地产商开发地产项目是主要资金来源，加上先预售后完工的运作手法，从业主手中得到的预付房款，地产商基本不用自己投多少资金，这种运作的结果是银行成了最大的风险承担者。开发商的自有资金比例如果由35％下降至20％，杠杆就由2.9倍上升到5倍。如投资2.5亿元的楼盘，开发商只要5千万元自有资金。

对于买房的，原来首付是40％，如果现在降到了10％，杠杆由2.5倍增加到10倍，如果上面提到的投资2.5亿元的楼盘销售额为5亿，那么购房人只要付首付5千万，贷款4亿5千万。开发商5干万撬动5个亿的销售。银行呢，开发商先借了2亿元，买房人又借了4.5亿元，共借出6.5亿元。可以说是银行自己在玩房地产的泡沫。

撬动房地产庞大市场的杠杆支点在哪里？显然在银行。所以要宏观调控，不需要几大部委发红头文件，只要调整货币供应量大小与国民经济增长速度之间的相关政策。紧缩货币供应，加大阻力，在现阶段毫无疑问对信贷规模依赖程度最大的房地产业有比较大的影响，才能有效控制房价上涨。

当然，紧缩货币供应，控制房价上涨也可能会使得国民经济增长速度变缓慢。要保增长，就要控制移动杠杆的支点时机与幅度，避免经济大起大落，使经济运行保持在合理区间，其“下限”是稳增长、保就业，“上限”是防通胀。新的杠杆支点使得信贷与GDP之比增长控制在期望的水平，倾斜用于消费 和资本支出的贷款，而不是用于购买土地和房地产等已有资产的贷款，逐步实现结构性改革，从投资驱动型增长向消费型增长的模式转变。