熊琼假资格购房不成还得承担赔偿责任

【案例】

张先生2012年来到北京工作，户籍并未迁来北京。2012年6月，张先生经过甲房地产经纪公司居间介绍与王女士签订了房屋买卖合同，以560万元的价格购买王女士名下的一套房屋，并于合同签订当日支付了定金100万元，但后来合同未能继续履行。2012年10月，张先生以王女士虚假告知该房屋不受限购政策限制，导致无法办理过户手续为由，起诉至法院，请求判令解除双方签订的房屋买卖合同，王女士退还定金100万元并赔偿资金收益损失20万元。

王女士辩称，双方签订合同前，她已明确告知了张先生房屋的情况，出示了房产证。张先生告知王女士他有在北京市购房的资格，双方才签订的合同，并且张先生于2012年7月5日通过了购房资格审验，双方签订的合同办理了网签手续。王女士也曾配合张先生一起去房管局办过户，但由于张先生的妻子不能亲自到房管局办理过户手续，过户手续一直未能办成。由于与张先生签订了合同，王女士的房屋停止了出租，现合同不能继续履行导致了王女士的租金损失。因此不同意张先生的诉讼请求，同时提起反诉，请求判令：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2 .张先生支付的定金100万元不予返还；3.张先生赔偿损失15万元。

张先生针对反诉辩称，合同无法履行是王女士的原因造成，她伪造了事实情况，并给张先生造成了损失。如果合同可以履行，张先生仍同意按原合同继续履行，不同意王女士的反诉请求。

法院经审理查明，张先生未婚，无本市购房资格。王女士是诉争房屋的所有权人，并已取得房屋所有权证书。王女士与张先生签订的《北京市存量房屋买卖合同》记载有该房屋的所有权证号、土地使用权证号。2012年7月，张先生另委托乙房地产经纪公司办理了购房资格核验和合同网签登记。建委网站上张先生购房资格核验结果单显示：张先生的妻子系田女士，并登记了田女士的身份证号。后，因办理房屋过户需要张先生的“妻子”亲自到房管局办理手续，合同未能继续履行。

【分析】

法院认为，张先生与王女士签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效。但张先生不具有本市购房资格，导致无法办理房屋过户手续，房屋买卖合同无法继续履行。现双方均要求解除合同，法院予以支持。

因合同无法继续履行是因张先生无购房资格，并非其故意不履行合同，故王女士收取的定金应当退还。

关于损失的赔偿。

首先，北京市自2011年2月已经开始实施房屋限购政策，张先生签订购房合同时，应当明知该房屋属于限购范围且其自身不具有购房资格；其次，张先生主张王女士虚假告知其房屋不受限购政策影响，未提供证据；再次，双方签订的合同明确记载了房屋产权证及土地证的信息，网签合同上也明确记载了房屋性质，王女士已经尽到告知义务；最后，张先生申请办理了限购房屋的购房人资格核验，提交的信息与真实情况不符。综上，足以认定张先生故意隐瞒或虚构相关事实，导致双方订立的合同违反住房限购政策而无法继续履行。

王女士要求张先生赔偿其因履行合同导致房屋租金损失15万元，并提供了房屋租赁合同，法院予以支持。张先生主张王女士虚假告知其房屋性质系公寓及其有资格购买，导致其损失，缺乏事实依据，其要求王女士承担赔偿责任，缺乏事实及法律依据，不能得到法院的支持。

民事活动应当遵循诚实信用原则。住房限购政策实施后，因一方当事人故意隐瞒或虚构相关事实，导致订立的合同违反住房限购政策而无法继续履行，另一方当事人可以请求解除或撤销合同，并且可以要求赔偿因此所受损失。