财经观察地产调控失效 房租仍将上涨？

自2011年以来，北京上海等城市从房租与上一年相比涨幅都在15%左右，今年前三月，房租价格涨幅更在20%以上。越来越多的在一线城市打拼的租房者发现，房子正演变成“买不起也租不起”。

当收入水平跟不上房租价格上涨时，一方面会限制消费支出，阻碍经济转型，另一方面也会推升房价上涨预期，为了减少房租开支，租房者只能转向购房市场。这只能增加房地产调控的难度。

【房租又涨了！一线城市买不起也租不起】

比起阴沉的天气，租房者因租房贵、租房难而产生“买不起房租不起”的现实更让人压抑。

中原地产市场研究数据显示，北京上海等城市从2011年开始，房租与上一年相比涨幅都在15%左右。今年前三月，中信建投统计显示，房租价格较2012年整体升幅在20%以上，其中北京、上海房租上涨最为显著。

而随着毕业季的到来，房屋租赁又迎来高峰期。伟业我爱我家数据统计，5月份北京新增租房需求登记量环比4月份增加了16.7%，需求量的增加也带动了5月份的租赁成交量环比上涨17.3%。

据北京某中介称，5月份成交的全市房屋月租金在3500元左右。而根据北京市人力社保局数据，2011年全市月平均工资为4672元。

大中城市的居民平均收入虽然年年也在涨，但远达不到15%以上的速度，多数城市居民收入涨幅在10%以下。特别是对于刚毕业的的高校学生以及外来务工者，租房是他们的刚性需求，但他们中多数人的月收入付完房租后仅够温饱。日渐增长的租金实在让绝大多数租房者难以承受。

由此也让众多在一线城市打拼的的租房者慨叹，租房贵、租房难的问题与高高在上的房价相比丝毫不“逊色”，逐渐演变成“买不起也租不起”。

【房地产越调控 房租价格越上涨？】

不过从历史来看，季节性因素和房价上涨推动对房租调整的影响并不大。2004年至2007年，房价上涨超过100%，但房租几乎完全稳定，旺季也没有明显波动，因此目前房租猛烈上涨中季节性因素和房价上涨的影响有限。

近几年房租价格的上涨却与房地产调控走势很紧密。起初，中央政府推行的调控房价政策加强了房价下跌预期，很多人推迟了购房而转为租房，增加了租房需求，推动了房租上涨。

但随后房地产调控非但没有让房价下降，房价仍然处于上升通道，这使得业主出租房屋的动力不足。于是导致房屋租赁供应量难以满足北京上海等一线城市的新增人口，在买方市场主导下，房租上涨也就难以逆转了。

如今随着新国五条及《商品房屋租赁管理办法》出台后，受二手房征收20%所得税消息的影响，导致购房成本增加、购房者持币观望，又在一定程度上打压了人们的购房欲望，促使许多购房者选择暂时放弃购房计划转购为租，进一步促使租金上涨。

此外，部分投机性购房者因没有资金压力无意把闲置的房屋出租，结果使得需求增长大于供给增长。

而房产税预期进一步加大了房租上涨的压力，因为一旦征收房产税，这将加大住房的拥有成本，房主通过加租的方式转移部分预期负担。

【房地产调控失效 高房价和高房租无限循环】

租房居民每月要将收入的一部分用来支付不断攀升的房租，收入却没有以同比例的速度上涨。房价上涨无异于从租房者的口里抢夺食物和饮料，人们不得不缩减其他消费。

这样，居民大部分余钱难以形成即期有效购买力，居住之外的消费被严重压缩。高房租导致内需不振，成为通胀推手，也对消费转型升级产生一定影响。

国家统计局显示，今年一季度以来，居民消费价格中，居住消费出现连续上涨。其中，3月竟然还超过了食品等其他所有类别的涨幅。

为了不受高房租的制约，人们又只能将需求转回到买房上，高房价和高房租就成为一个永无止境的无限循环，人们还得将部分余钱用于储蓄和投资以期购房。

目前房屋租赁市场还算是比较开放和竞争的市场，除去房屋租赁中介一些不规范的操作因素，租赁市场上的供需不足也并非由行政导致的。但由于政府在房地产调控政策上缺乏稳定性和连续性，以及在已有政策上的执行不力，导致房地产市场的预期呈现波动性。

一方面各地政策执行力度不大，房价不仅没有出现下调，反而还有上涨；此外，地方上每每遇到经济增速难题时，放松房地产调控的主张就不绝于耳，严重影响了市场预期。

这种不稳定性让买卖双方都观望，加剧了房租上涨。所以要想稳定房屋租赁市场，关键还是在房地产市场预期能否稳定。在现行的经济体制下，政府应该维持房地产调控的稳定性和连续性以及执行力，让市场恢复稳定预期。

结语

房屋租赁市场比房屋买卖市场对普通人的影响力更大，如果放任房租价格一路上涨，不仅会影响对普通人的日常生活造成影响，还会对经济转型、区域经济发展造成阻碍。（文/毛木子）