纽约时报美国房价攀升背后的华尔街大玩家

北京时间6月4日，《纽约时报》刊登题为《美国房价攀升的背后》的评论文章，现全文摘要如下：

上一次凤凰城和拉斯维加斯的房地产市场炙手可热时，推高价格的买家们大多数都是“小人物”。现如今，凤凰城和拉斯维加斯的房地产市场再次变得炙手可热时，推高价格的买家们则是“第一流的”——华尔街的大玩家。

考虑到人们认为倒卖者、投机者放大了上个10年的房地产泡沫，投资者扮演的角色引人注目。

2012年，美国大型投资公司斥巨资在国内一些最萧条的房地产市场购买房屋。资金注入规模非常巨大，在很大程度上拉高了这些市场的价格，同时让普通买家感觉到被排挤。一些关注者已经开始想知道，如果华尔街的这些大玩家们停止资金注入，价格是否会再次下跌。

国际知名评级机构苏珊娜•米特莱达指出，“价格增长的很大一部分动力源自机构投资者的资金。问题是，价格的变化能够在多大程度上反映市场要求。”

回顾过去，在上一次房地产市场繁荣时，华尔街就通过提供宽松但具风险性的抵押贷款融资扮演了中心角色。现如今，像黑石集团这样的投资公司涌入房地产市场，在2008年金融危机中受创最严重的领域购买大量的房屋。

统计数据显示，黑石集团在9个州购买了2.6万处房屋。总部设在洛杉矶的投资公司柯罗尼资本集团(Colony Capital)，每个月花费2.5亿美元，已经拥有1万处房产。无需炫耀，这些投资巨头以及其他金融企业已经成为“主街”的大房东。绝大多数的投资公司正在所购房屋用于出租，静等价格足够高的时候将这些房屋出售以获得巨额利润。部分业内经理人和分析师说，投资者涌进房地产市场引发的连锁反应稳定了价格，改变了市场心理。不敢在房价下跌时买房的心态，已经被害怕错过抄底良机的心态取代。

虽然这些投资者并没有接触健康的房地产市场，但是，他们却是美国房价增长最快的市场的最大买家。有分析指出，投资公司们正在提振房地产市场，原因在于他们能做到普通人不能做到的事情。

就全国范围来看，绿街顾问公司分析师大卫•布拉格指出，“当人们撰写关于美国房地产市场复苏的故事或文章时，这些投资者将被视为推动该市场上行的功臣。在一些关键市场，这些投资者的确为复出做出了很大的贡献。”

当然，美国房地产市场的复苏远比这要复杂得多。

加利福尼亚州河滨县一家房地产代理公司指出，近几个与而来，该公司90%的业务都是针对像黑石集团子公司Invitation Homes这样的企业。统计数据显示，2012年，河滨县的房屋价值攀升15%。

该代理公司的库苏曼诺指出，他现在最想知道的是投资者是否会正确地保持自己所购入的房屋。据他所述，Invitation Homes愿意将资金注入房产，不过他并不确定其他玩家也会这么做。此外，库苏曼诺还对“一旦这些投资者开始出售时会发生什么事情”而感到不安。

在接受采访时，库苏曼诺指出，“让我感到害怕的是房屋价值增长的速度是如此之快。在过去，曾经发生过类似的事情，也曾让我感到害怕。这样的事情还会再次发生吗？”

值得一提的是，5月28日，惠誉警告称，美国国内众多地区当前的房价涨幅远远超出了经济基本面改善的幅度，因而，这一局面料难长期维持下去，相关地区房价的涨势此后可能出现停滞甚至回落。据报道，惠誉认为，供应紧张以及需求增加是推动美国房价走高的最主要因素，需求被人为推高，贷款购房者仍在场外等待房价企稳，房屋供应被人为拉低，近期的监管规定亦制约断供房产的销售速度；另外，在仍未摆脱房产资不抵债境地的贷款购房者中，有相当一部分购房者仍希望房价进一步上涨，令他们能在出售房产时获利。

实事求是地讲，尽管迎来较为强劲的上行，但是美国房价仍远低于金融危机前的水平。以河滨县为例，房屋价值仍较2006年的水平低出至少40%。

总而言之，美国房地产市场的狂热尚未结束。库苏曼诺说：“美国房地产市场是一个奇怪的市场，而我们正身处一种未知的境地。”

本文作者纳撒尼尔•波珀(Nathaniel Popper)，是《纽约时报》撰稿人。(米娜)