经适房淡出保障房体系

　　5月1日，《广州市公共租赁住房保障制度实施办法(试行)》开始实施。事实上，在住房保障制度方面广州市近期新政策相继推出——此前，广州市市辖10区暂停经济适用住房申请，全市暂停新增建设经适房。与广州的举动相似，不久前，河南也明确提出，从2014年起停建经济适用住房。
　　经济适用住房制度实行以来，已有很多家庭通过这一方式解决了住房困难。河南和广州为何要选择暂停经适房建设?经适房停建了，已取得购买资格的人利益怎么保障?
　　为何暂停建设经适房
　　公租房在政策上替代经适房具备了必要条件
　　谈及停建经济适用房的原因，河南郑州住建部门相关负责人认为，借鉴国外以及国内一些地方的先进管理经验，与经济适用房相比，发展以租赁型为主的保障性住房能有效解决更多群体住房困难。这位负责人坦言，由于一些地方的经适房福利性与经济利益未完全分离，加之退出机制无法做到及时和公平公正，确实出现了“开宝马住经适房”或是倒卖经适房从中牟利的情况，出现了分配环节管理和制度上的难题，经适房的住房保障作用难以充分发挥。
　　事实上，经适房的退出还有一个重要原因，就是随着经济适用房房屋定性、建设标准、供应对象的变化，在政策设定上与公租房日趋接近。
　　河南省住建厅住房保障处处长千战应解释说，二者都是保障性住房，区别在“租”与“售”;从供应对象看，经适房供应对象与公租房重叠，公租房是中等偏下收入住房困难家庭，这其中就包含了经适房供应对象;从建设标准看，公租房也是单套建筑面积60平方米以下，与经适房套型要求一致。因此，河南省 “公租房在政策上替代经适房具备了必要的条件”。
　　广州市政协常委曹志伟认为，住房保障是保障人人有房住，而不是保障人人有房产证。经济适用房除了有居住价值之外，还有增值功能，这超越了保障居住权的功能。
　　申请人利益如何保障
　　已取得购买资格的家庭，可通过存量计划确保供应
　　河南是保障性住房建设大省。据当地住建部门介绍，2008年到2012年底，河南省共开工了31万套经适房。其中在2010年以前开工的项目，今年要全部竣工并分配入住。
　　而从2008年至今，广州共售出经适房20995套，目前在建的经适房约有7000套，持有效准购证轮候经适房的住房困难家庭大概有1.5万户，还有约4000个家庭已经申请等待审批。
　　那么，在暂停政策发布之前申请到经济适用房并取得购买资格的住户，他们的利益怎么保障?
　　据了解，按照规定，广州目前在建经济适用住房主要向已持《准购证明》的轮候家庭供应，在新政实施后，已取得经济适用住房《准购证明》的1.5万户轮候家庭，可选择继续轮候在建经适房，也可改为申请公租房保障。
　　河南省住建厅表示，该省叫停审批新的经济适用住房建设计划后，原来已经批准建设计划的项目，各地可以根据实际情况继续实施，所建房屋也可按照当地政府公布的经济适用住房管理办法组织销售。也就是说，已经取得经济适用住房购买资格的家庭，可以通过存量计划的实施确保供应。
　　河南省住建厅相关负责人说，没有经济适用住房存量计划的地区，原来符合经适房供应条件的家庭，可以选择申请公租房，符合廉租住房保障条件的，也可以申请廉租住房，下一步还将有序推进廉租房和公租房的租售并举，在保障对象自愿的前提下，可租可售，解决低收入家庭的产权诉求。
　　已建成经适房怎么管
　　减少逐利空间，防止通过售让获益
　　刚推出经适房时，很多符合及不符合条件的家庭都想方设法甚至不惜弄虚作假申购。其中有一个重要原因是，商品房价格高涨，很多人认为价格低廉的经济适用房除了能够解决居住问题，还可从今后的售让中获得收益。
　　根据不少地方对于经适房的规定，购房满5年后能上市交易，今年，将有部分经适房走上市场。如何将增值功能从经适房的保障功能上剥离，防止“经适房”变成“唐僧肉”，广州与河南也进行了管理上的探索。
　　广州首批在2008年底正式分配的经济适用房，最快可以于今年底上市租售。而这批经适房，最初分配时尽管均价仅在2485—4444.36元/平方米之间，但总价有的达到了30万元以上，且户型面积超出70平方米的单位超出面积要按市场价购买，让相当一部分中低收入家庭感到吃力，在当年都未能全部被认购。据统计，已取得《准购证明》的1.5万户家庭之中，有6000户从来没有进行过购买经适房意向登记，他们当中有一部分是没有足够经济实力的家庭。此外，根据广州现行管理办法，由于经济适用房是具有不完全产权的商品房，购房满5年后上市交易政府享有优先回购权，且须按照同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80%缴纳土地收益，这就大大压缩了出卖经适房的获利空间。
　　而郑州分层次完善了已购经适房的退出管理制度，对经适房实施差别化的上市交易管理，最高按照原购房价格的30%缴纳差价款，补缴差价款后才能变为完全产权。2012年8月，郑州市政府又印发了《关于进一步加强保障性住房准入退出管理的通知》建立了收益调节机制，经适房交易时，按照评估价与原购房价价差的70%缴纳土地收益等价款取得完全产权，减少了投机钻营者的逐利空间。
　　【链接】
　　郑州经济适用住房的保障对象须符合下列条件：具有郑州市市区建成区城市户口3年以上;家庭人均月收入低于城镇居民最低生活保障标准的4倍;无住房或者家庭人均住房建筑面积不足20平方米;市人民政府规定的其他条件。
　　单身人员，除应当符合前款规定条件外，申请购买经济适用住房时，年龄应满28周岁。