房产税就是“分一杯羹”而已

　　《理财周刊》：

　　我始终判断房产税之功能并不在压制房价或逼出存量，纯粹只是基于税收需要的“分一杯羹”而已。

　　房产税就是“分一杯羹”而已?

　　文/蔡为民

　　至1月27日止，上海与重庆房产税试点届满两年，加之温总理近期在财政部调研时表示，改革房地产税收制度、完善利于调节收入分配的税收制度，是中长期来看，需要认真调研的两项税制改革方向。于是舆论再对房产税试点状况?何时全面实施?如何实施?一旦实施对楼市可能造成的影响等，一系列问题掀起探索热潮。

　　房产税正在“温水煮青蛙”

　　首先，是从今年起，上海与重庆两大试点城市之房产税将适用税率新标准。上海以房屋单价27,740元/平方米为切分，超过者按0.6%征收，低于或等于的按0.4%，相较于2012年的26,896元/平方米，略高出844元。重庆的应税价格起点从2012年的12,152元/平方米，提高至12，779元/平方米，增加了627元。

　　从表象看，价位调整幅度与影响有限，实则不然。毕竟在正常情况下，均价调高的速度，远低于个别楼盘乃至板块的房价增幅，因此对上海购房人而言，未来适用较高的0.6%税率之应税房屋将会快速成长。对重庆买房者来讲，会有愈来愈高的房源进入应税范围内，而不再是真正意义的“高档住宅才需交房产税”。换言之，两地房产税正以“温水煮青蛙”的方式，强化其征收效果与能量。

　　今年不可能全面铺开

　　当然，消费者更加关心的，是房产税何时会全面实施?

　　在我看来，“全面实施”这一说法本身就存在疑义，按房产税的本质观之，有房就必须缴税，如果以此为标准，连上海与重庆均为“选择性实施”——上海仅针对增量房，重庆则锁定别墅、高档住宅，更遑论全国大面积铺开。

　　退一步说，即使以沪、渝为标准的全国全面推出房产税，我研判2013年都不大可能，因为还有许多问题待厘清与解决。首先是法理争议犹待理顺——政府是土地的真正拥有者，且土地出让使用权时，房屋与地租已缴交完毕，房产税有重复征收之嫌。其次，全国房地产并非“一盘棋”，甚至堪称“天差地别”，在“有的城市要压价，有的地区要救市”差距如此悬殊的情况下，全国推广房产税显然是窒礙难行的，况且统一的税基与税率是否适用于全国?恐怕也是“仁者见仁，智者见智”。

　　迟不出台，事出有因

　　必须要知道的是，基于历史原因不少家庭是在1998年房改启动时，以极低的价格取得房屋产权的，而时值于今，这样的人群通常为改善型需求，惟其家庭资产价值与资金支付能力有强烈落差，一旦换房便必须交房产税，对这类型家庭而言，现行的税费将是“难以承受之重”。

　　至于一旦全面征收是否必然会对楼市带来强烈冲击?我看并不一定或根本不可能产生如此效果，因为那并非中央所希望看到的局面，其实这也正是房产税迟迟难以出台的主要原因。毕竟收税的目的是充实政府财政收入，而非对某种行业的“赶尽杀绝”!

　　房产税实施方案已就绪

　　对房地产来说更是如此，终究“土地是愈卖愈少的，房屋是愈盖愈多的”，政府必然也必须把手伸进房产里，以避免对土地出让金的过度依赖，导致产业发展持续失衡，及陷入未来无地可卖的困境。惟其副作用也是明显的，由此所增加的房地产成本，势必需透过上下家共同承担与消化，一旦税费过高形成买卖双方沉重负担，将使交易市场瞬间冷却，进而使政府财政收入更形窘迫，这岂是政府所乐见?

　　执是之故，我始终判断房产税之功能并不在压制房价或逼出存量，纯粹只是基于税收需要的“分一杯羹”而已。关键是“雁过拔毛”的尺度拿捏不易，令主其事左右为难。如果这样的推测是对的，那么，一份完整的房产税实施方案，或许早就躺在总理办公桌的抽屉里，只是2013年还拿不出手罢了。