中国金茂转型发布平台定位 新华保险加持谈投资逻辑

　　观点地产网 在蔡希有以中化集团总裁身份接任中国金茂董事长职务五天后，这家刚刚从方兴地产更名的央企背景开发商，在北京做了隆重的更名及战略升级发布会。

　　10月14日，中国金茂总经理李从瑞于发布会上表示，“公司将从传统意义上的地产开发商向城市运营商转变。”

　　李从瑞还提出了中国金茂从“双轮驱动”到“双轮两翼”的升级计划，在方兴地产“销售+持有”的原有战略基础上，中国金茂将加入“金融+服务”两大元素支持其城市开发运营业务。

　　中国金茂表示，完成公司更名及战略升级之后，公司确立了营业收入五年翻一番的发展目标。到2019年，中国金茂将力争用五年时间，实现营业收入和利润总额翻一番的目标。

　　观点地产新媒体查阅蔡希有简历发现，其为1961年生人。在深化国企改革的顶层设计出台后，60岁退休成为央企国企领导人职业生涯的一道硬门槛。以54岁的知天命年纪接棒，蔡希有的中国金茂岁月将6年为期。

　　因此有分析指，中国金茂此次提出的5年战略目标，将更多体现蔡希有的思路与抱负。

　　不论市场如何揣测，中国金茂当天确是极尽隆重。观点地产新媒体获悉，本次活动合共邀请14家港媒，几十家内地媒体，中化集团领导、中国金茂领导共计11人，北京公司、物业公司、总部职能部门总计19人，公司及各部门战略合作伙伴、供应商领导、代表共计75人，客户代表8人，参会总人数超过200人。新华保险亦以二股东身份现身加持。

　　新华保险投资逻辑

　　今年6月15日，新华保险以27.81亿元认购方兴地产10.13亿配售股份，从而以9.5%的持股比例成为方兴地产第二大股东。一块土地的价格拿下一家200亿销售规模房企的二股东位置，不可谓不划算。

　　新华资产管理股份有限公司总裁李全也于发布会现场，首次公开畅谈了投资金茂的逻辑。

　　“第一方面，就是险资怎么投的问题。我们实际上第一原则就是讲资产负债的匹配。但是总体来说，中国债券市场长期的债券能够达到我们资产负债要求的不多，所以我们通过研究也参考国外很多这些投资方面的经验，认为房地产投资相对来说还是能够提供一种长期稳健的回报。”

　　李全解释称，在目前全世界都在实行量化宽松的情况下，其他的程序性金融投资波动不会太大，同时利润压得越来越低，传统的债券投资很难投，反而是老牌的房地产投资目前都会带来很好的现金流和很好的投资回报。

　　据其透露，新华保险曾经对国内排名前十的房企都进行了投资，包括万科、万达、恒大等。但最终达成战略投资的仅有中国金茂一家。

　　作为二股东，李全不能免俗地要为公司背书。其指出，之所以投资中国金茂，一是公司结构较好，业绩和品牌保持优势；二是具备成长性，土储3000多万方且成本合理；同时财务稳健、报表真实。其还指出，现金分红可以达到5%以上的投资，就是比较好的投资。

　　“我们董事长和方兴地产董事长见面谈了三个问题，一是政治正确，二是经济合理，方兴的估值具备优势明显，以及战略合作空间。”

　　李全表示，新华保险投资中国金茂并不仅仅想要获得现金分红，而是一定会支持公司的战略发展。介绍称，新华保险目前在国内健康领域有一些投资，包括北京延庆、北京六里桥、海南博鳌等地的养老社区。其与中国金茂未来在该领域会进行诸多合作。“比如长沙梅溪湖项目，非常适合做养老社区，发展养老产业。”

　　此外，李全认为，海外投资也迎来了窗口期。“最近人民币汇率发生了变化，具备了外部投资的环境。我们是保险公司，进行传统的投资，优势还是比较大的，因为有非常大的杠杆。”

　　中国金茂平台定位

　　双轮驱动到两翼齐飞的官方阐述，或许并不能让市场一眼看穿中国金茂未来的定位和战略，公司营销管理部总经理助理霍博宁的“平台说”，或许更能具象地表达中国金茂到底想要做什么。

　　霍博宁对观点地产新媒体表示，此次战略发布是将中国金茂作为一个平台，让集团的各种资源和产品找到一个统一的出口。产城融合的城市综合开发与运营服务即是最能体现这个想法的发展方向。

　　据悉，中国金茂目前已经开发或正在开发的“城市”级别项目包括：上海星外滩、长沙梅溪湖国际新城、南京青龙山国际生态新城、青岛中欧国际城、重庆金茂国际生态新城、广州南沙金茂湾、丽江金茂古镇等七个项目。

　　霍博宁透露，这些项目通常不是以招拍挂形式获得，而是需要跟地方政府来“谈”，并且如果能够提供足够好的资源，土地甚至可以不要钱。

　　中国金茂在这些产城融合的过程中，需要做的就是导入资源。“我们可以根据项目规划、自身定位及需求，和众多央企国企统一去协调资源。”

　　听上去，无论是前期的项目获得，还是后期的开发运营，中国金茂最引以为傲的核心竞争力，显然就是其一张央企的身份证。

　　在开发产城项目的同时，霍博宁表示，中国金茂会继续在一线城市通过招拍挂获取精品住宅用地。“招拍挂我们一定要做，但是一定要选择城市，一定是在一线或者是准一线城市，我们从来不进二线城市，二线城市问题会很大。”

　　霍博宁表示，产城项目周期过长，上海北外滩项目即开发了17年之久。鉴于此，公司需要不断滚动一线城市的精品住宅项目以平衡现金流。

　　值得注意的是，中国金茂还于当天发布的新闻稿中，强调了公司更名后甩掉了“地产”二字。有意思的是，目前采取行动将“地产”一词从公司名称中抹去的，中国金茂并不是第一个，也不会是最后一个。

　　中国开发商的领军人物之一王健林早前也表示，将来万达商业地产股份有限公司可能去掉“地产”二字。而近一两年来，诸多地产公司领导人和高层也表示，不希望仅仅被外界看做是开发商。