后发叠加溢出效应 北上海领跑申城楼市

　　上海楼市格局生变。

　　静安闸北合并的消息发布以来，原来炙手可热的北上海，再度吸引开发商和置业者的目光。

　　宝山区大场镇商住地块被保利地产以41亿元拿下，楼板价为22313.5元每平米，溢价率107%。一位投资开发人士向《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”，微信号：dongdichan)评论说，“这个楼板价意味着超过每平方米4万元的售价，开发商才有合理利润。”

　　与此同时，来自中介市场的反馈也显示，在闸北领跑之下，北上海片区的二手房，成交持续活跃。

　　这片传统上海人印象中的落后区域，不仅在后黄金时代的楼市显现出后发优势，同时也承接了静安先发优势的溢出效应。

　　窜升的闸北

　　合并的消息刺激之际，坊间疑问颇多：2015年的上海楼市明星区域，凭什么是闸北？

　　2015年以来上海楼市明显回暖，闸北区成为各区之中的涨幅之王。数据显示，截至上月今年闸北区商品住房每平方米成交均价接近6万元，同比上涨超34%。作为老上海人过去眼中的“下只角”，闸北区在经过今年的房价狂涨后已经今非昔比。

　　而今年闸北“地王”频出也赚尽眼球，华润华发先后两次夺得闸北区市北高新技术服务业园区两幅住办地块，总价158.47亿元；7月中旬，金融街也以88.15亿元夺得上海火车站北广场一综合地块，再次刷新区域内地块总价。中国指数研究院提供的数据显示，今年闸北区共有15个地块要出让。就在火车站北广场地块之后，还有七幅地块等待出让，且多数都具备成为下一个“地王”的可能性。

　　地王频出，在推动闸北区地价房价水涨船高的同时，也形成了一种新的循环：优质地块以高价出让，打造成为高端住宅项目，随着区域条件不断优化，高端项目的日趋成熟，带高周围地价，促使新地王的诞生。这样的循环，为闸北实现了“换血”，快速改变了该区的形象与定位。

　　专家指出闸北区后发优势十分明显：目前中心地块大多早已消耗殆尽，而闸北由于早前发展较慢起点较低，反而有了更多发展空间。当前，苏河湾区域大量旧区改造、中部大宁区域大量工业用地的改造，均为闸北土地带来了巨大发展空间。

　　关于闸北区静安区“撤二建一”的工作还在酝酿和听取意见过程中，区划调整的根本目标是优化布局，促进发展，改善民生。此次合并一旦敲定，闸北无疑将成为大赢家。

　　向来敏感的房地产已经闻风而动，关于闸北区房价连夜涨、房东惜售的消息不断涌出。日前，记者走访了闸北区相关的中介门店，发现闸北房价并未像想象中有明显涨幅，两区合并对其冲击还未显现。

　　按照“十二五”发展战略，闸北区多个板块的发展各有侧重点，重点聚焦南部，积极提升中部，大力发展北部，构建南高中繁北产业，即以苏河湾建设为突破，加快开发南部，体现高端高档；积极提升中部，体现繁荣繁华；大力发展北部，体现产业支撑。

　　据CRIC市场研究部监控数据显示，截至上月今年闸北区商品住房每平方米成交均价接近6万元，同比上涨超34%。闸北区今年主要的几大项目，房价均有略微上涨。尤其是大宁金茂府，今年从开盘至今，一直引起市场轰动。从4月均价68086元每平方米到9月75426元每平方米，且成为今年上半年销冠。9月12日，大宁金茂府第三批房源加推开盘，当日1小时迅速揽金近10亿，总销近47亿元。

　　而且金茂府的热销直接带涨了周边项目。这是因为，处于闸北区内中环部分的大宁板块拥有完善的基础公共设施，商业、商办配套成熟，较闸北区其他板块而言，优势颇为明显。同时，在方兴进入该板块之前，板块内已经聚集了嘉华国际、宝华、象屿地产等品牌开发商打造的诸多高端项目，宜居氛围浓厚。

　　另一大热楼盘上置绿洲雅宾利从今年1月以来，几乎一直处于上涨阶段，均价从每平方米58532元至8月的每平方米63349元。象屿大宁悦府亦如此，均价从每平方米48889元至9月的每平方米56433元。

　　闸北区各大中介纷纷表示，租金今年普遍涨了15%——20%。房价的话，去年闸北房价就没怎么涨，今年普涨而已。主要还是新房带动二手房价，好地段的新盘有规模的不多。绿洲雅宾利和金茂府，小面积100平左右的均价接近八万，大面积的接近7万。绿洲雅宾利更是两个月涨了一万不到，市场上绝对不止六万多这个价格。闸北的大宁板块，其楼盘价格在步入金九前就已经历大幅度的上涨。所以目前只有少部分房东心态发生较大变化。

　　上涨的房价

　　“生意一直还可以，两区合并后房价略涨了下。涨幅还不明显，闸北区的房东开始不议价了。”上海鑫君房产店长钱艳告诉《东地产》。闸北区宝山路上的几家中介门店前，粘贴出各式房源。记者发现，好几个挂牌的二手房均较之前有明显的价格变动。

　　静安和闸北进行合并，对于部分房东而言，往往会借此类概念进行炒作，从而将挂牌的二手房的价格重新进行调整。这样一个做法也符合此类房东的心态。从定价的角度看，其有理由进行价格调整。当然市场能否接受，关键要看其出售的房源是否具备较好的性价比。

　　陈国栋是闸北区宝山路上三宝花苑一套123平方米两居室的房东，原定价为400万，与买家协商9月8日签订合同。陈国栋在7日晚得知闸北与静安合并一事，便致电钱艳，考虑抬高房价。钱艳也明白陈国栋的心态，谁不想自己的房子卖个好价钱。

　　当晚，钱艳与买家商量，买家同意在原价位上加5万，以405万买下这套房子。谁知，签合同之时陈国栋反悔了，表示430万才肯卖。虽然折算下单价并不太高，但买家并不买账。记者致电买家，买家表示始终无法接受：“这个坐地起价，谁敢要。闸北和静安合并的事情还没真正敲定就这样了，要敲定了这个房东不是要开天价啦。”

　　陈国栋连续一周不断来钱艳的门店更改挂牌价，从430万到今天的460万。“现在市场行情好了，闸北并静安以后，肯定很多人巴不得要在闸北买套房子。外面很多房东都在涨价，我不涨也是对不起自己。静安的房价都到近十万了，我们闸北这点价格算什么，这个买家不想要，自然会有别人要的。”陈国栋对自己不断抬高的价位十分自信。

　　如今的闸北区，对自己抬高的房价充满信心的也并非陈国栋一人，但他们并没有考虑到他们的哄抬价格可能就会造成市场的乱象，很可能促使闸北房价处在不理性的价位。

　　据悉，同样是三宝花苑的房源，房客拖了一个月至今还未签约，已经算违约，按商议给房东六万。两区合并消息一出，房东心理不平衡，时常想着如何赚到“静安区的价位”。另外是青云路的一套房子，本来这套房子即将签订合同，房东听说两区合并便收回房源，觉得有套静安区的房子也蛮好。

　　“这是极个别的现象，卖房意向不是很浓的，基本上会挑高价格。本身就不是很诚心的，对市场不看好的，他觉得两区合并后肯定是有利于他的房价，或者对前景很看好的，不是很着急卖的，卖不卖无所谓的这种房东跳价跳的很厉害的，因为他卖不卖无所谓的。房东诚心卖房子的就不会涨。想置换的、急着等用钱的，基本还是比较理性的。”钱艳说道。

　　市场心态渐变

　　在钱艳看来，闸北并静安后，变化最大的是买房人的心态，促成成交。

　　温州人曹小燕自己拥有一套绿洲雅宾利二期的房子，曹小燕希望儿子离自己近点，正打算为儿子张圣豪将南浦大桥的房子置换一套新房。全家一直到处看房，巧遇新湖青蓝国际的项目开盘，且开发商为曹小燕朋友，能拿到内部价。曹小燕就铁定心思，跟儿子沟通买青蓝国际。正当张圣豪因此项目在闸北区而犹豫不决时，闸北与静安两区合并的消息便出来了。

　　曹小燕告诉《东地产》：“以前怎么叫他买这边都不肯，说自己好好黄浦区的房子换到闸北来干嘛。现在合并消息出来，儿子马上就答应了。”

　　可见，一个区域的划分，对于人们心态的影响有多重要。尤其是对于精明的温州人来说，他们明显已经嗅到闸北的“金”味。青蓝国际的开发商为温州人，又有内部价，买下它即是在静安区拥有一套房，方方面面都让人为之动容。

　　问及几位买家，是否会因为两区合并，而对闸北这片房子更青睐，大多数买家还是持保留态度：“合并之后，难道彭浦新村就不是彭浦新村了吗？”。据闸北区各中介反应，像曹小燕这样的买家是很多，一听合并了就买了。也有些人因为以前没买，现在后悔的。不过这些都还是少数。

　　《东地产》从走访中了解到，买家之所以不会因为两区合并的事件而加快入市节奏，大部分买家都出于三点考虑。首先，两区合并的消息还没有真正落地，目前乐观地预计也是在审批阶段，所以后续两区的规划细节还没有出来。对于购房群体来说，可能并不会这么快地接受此类概念。其次，闸北此前房价已经有了一轮较快的上涨，所以后续是否会继续上涨，其实也并不能完全保证的。更重要的是，目前闸北相应楼盘，还不能直接受到两区合并的影响，所以部分虚高的楼盘报价，其实可能不会得到市场的承认。再者，虽然两区合并确实能够捕获购房者的吸引力，但是类似的概念其实在上海还是有很多。比如说杨浦后续旧城改造后，其区域位置其实并不会比闸北差。

　　打破天花板

　　“总的来说，此次闸北和静安合并的消息，除了会对闸北在售新房产生较大积极影响外，对低价位刚需楼盘中品质稍好的项目也会有拉升价格的作用。”上海链家市场研究总监陆骑麟表示。

　　静安区是目前上海面积最小的中心城区，全区总面积7.62平方公里，总人口约33万人，集中了上海的金融资源以及商贸资源等，教育资源也占据着较大的优势。闸北区总面积29.19平方公里，区内人口超85万人，人口流动大、外来人口多。“静安缺乏可开发土地，而闸北区大，还有很多土地，未动迁改造的，像彭浦新村那块可以发展的。未来闸北房价应该会出现明显涨幅。有人欢喜，有人愁。”钱艳等闸北中介工作人员认为。

　　虽然目前市场还未显现普涨和惜售现象，但是买卖双方的心态或将驱动整个市场的动态。两区合并消息刚出半个月，关于闸北区房价将突破每平方米10万的消息也是层出不穷。多方认为，两区合并，闸北才是最大的赢家。

　　《东地产》咨询土地分析师王思思得知，从土地市场看，两区合并后续可能会加快闸北市北工业园区的工业用地转型，这符合目前闸北的城市重新定位。而商办住宅等用地，则会有一个较好的溢价情况。从房地产市场的角度看，利好房地产资源的重新优化，并且也能够促使房地产市场价值的重新评估。

　　王思思分析指出，两区合并一方面能够为静安相对拥挤的城市发展带来新的空间，而对于闸北来说，城市能级也能够上升。尤其是闸北中环的相关物业，可能会在短期内有一个价格快速上涨的过程。更重要的是，在价格上升的过程中，能够促进新的商务区的形成和城市品位的提升。

　　同时，王思思认为对于住宅市场而言，闸北的一二手房势必会有一个价格上涨的态势。这个时候，不排除部分房企延缓推盘的节奏，进而产生惜售的现象。而后续的住宅规划，可能会更偏好于高端物业，毕竟相对其他各区来说，内中环的住宅用地相对少，而闸北相对集中。

　　众多业内人士表示，后续闸北可能会模仿静安的做法，积极打造新的商务区。第一个是上海火车站北广场的商办项目将加大开发的力度，第二个是大宁商圈可能会在商务氛围的打造上继续加码。而后续围绕大宁绿地进行物业开发，可能是一个亮点。