濮阳的“借湖造城”运动

    一根根电线杆矗立在5米多深、70多米宽的深沟里，这条长约4公里的深沟，将占地4800亩的两个大坑连接起来，这两个大坑便是河南省濮阳新区总占地面积8264亩的引黄灌溉调节水库工程。 
    东边的大坑叫“龙祥湖”，西边的大坑叫“龙瑞湖”，湖的轮廓已见雏形，现场的挖掘机和拉土车正在进行最后的“修饰”与“雕琢”。“今年7月竣工，9月注水。”濮阳市引黄灌溉调节水库建设管理办公室相关负责人向经济观察报透露。 
    庞大的新增供应量，严重影响了楼盘销售。濮阳的“借湖造城”梦，在三四线城市供应过大、去化困难的大背景下，前景难料。 
    艰难的审批 
    濮阳的“龙湖”造城梦，始于2010年国庆节后。“段书记来了以后，引黄灌溉调节水库工程启动的。”濮阳市国土局官员向经济观察报介绍。 
    2010年9月30日，濮阳市召开市级领导干部会议宣布，段喜中不再担任济源市市委书记、常委、委员，转任濮阳市委委员、常委、书记。“其实2005年我们就开始规划这个水库了，2007、2008年国家水利部立的项目，2008、2009年我们也提过几个方案，但是都没有做，2010年段书记来了后，开始全面启动。”濮阳市发改委工作人员称。“类似这样大的水利项目，国家每年批的不是很多，全国一年也就批20至30个，我们这个水库算是2011年8月底正式批下来的。”该人士进一步介绍。 
    2011年9月，濮阳市国土局便开始向国土资源部申请用地指标。占地8264亩的濮阳新区引黄灌溉调节水库项目，涉及濮阳市城区18个行政村、80个村民小组。 
    据《濮阳日报》报道，“在近半年的审批过程中，该项目先后经历库区移民拆迁安置、项目所在流域管理部门审核、国家发改部门审查、涉嫌借机批地等5次退件风险。” 
    在全国尚有208个水库在部待批之际，2012年4月19日，濮阳新区引黄灌溉调节水库获得批复，并且所需占用的新增建设用地计划指标全部由国土资源部解决，不占用濮阳市新增建设用地计划指标。“这意味着不仅为我市节约了一大批新增建设用地计划指标，相当于近3年省下达我市新增建设用地计划指标的总和，而且为我市节省了一大批城建资金，免缴新增建设用地有偿使用费1.4亿元。”《濮阳日报》报道称。 
    “借湖造城” 
    2012年5月21日，河南省政府召开常务会议，听取了河南省发改委关于《濮阳新区建设总体方案》的汇报，通过了濮阳新区建设总体方案。 
    濮阳新区建设方案确定濮阳新区的空间范围是：东至龙乡路，西至大广高速，南沿绿城路、盘锦路、黄河路，北至新北环（固双路），规划面积120平方公里。 
    在新区120平方公里范围内，纳入新一轮土地利用总体规划、城市总体规划和产业集聚区规划的建设用地已有44.46平方公里，西起大广高速、东至文化路、北与濮范高速相邻、南到绿城路的这45平方公里土地，便是濮阳新区的起步区，而总占地面积8264亩、水域面积4800亩的引黄灌溉调节水库更是濮阳新区建设的突破口。 
    “有了水库之后，再有的新区，2012年城市规划一调整，就直接把水库放到新区里。”上述濮阳市发改委工作人员介绍，“2010年开始给水库选址，选址的方案一共十几个，后来省里来了几个专家，找了三四个地方，最终选择了这个地方，当时这里是农用地，水库放在这儿，除了可以农业用外，还可以作为附近的工业用水。” 
    早在2011年，濮阳新区起步区就启动了先期的路网等基础设施建设，并与8264亩水库所涉及的村民协商征地拆迁事宜。“大部分是耕地，宅基地涉及的有四五个村，一共2000多人。”上述濮阳市发改委人士介绍。 
    “耕地一亩地赔偿83000元，宅基地根据房屋建筑材料等，每平方米赔偿100多到700多元不等，另外每户给2000块钱的过渡安置费。”村民向经济观察报介绍。 
    “补偿标准统一是按照区别定价来执行的，公益性用地和其他经营性用地的补偿标准是一样的。”濮阳市国土局官员介绍，“但是一个省一个样，河南省内濮阳市的标准与郑州市可能不一样，与开封市也可能不一样，但这个标准必须经省政府批准。” 
    然而，被征地拆迁的村民却觉得补偿标准太低，上述濮阳市发改委工作人员介绍：“龙湖旁边的房地产用地，一亩地都卖到八九十万了，它的土地性质变了，因为规划到城市区了，它就贵了，但是钱不一定到老百姓手里。” 
    濮阳市国土局去年12月拍卖出让的两幅位于濮阳新区起步区内卫都路南、金堤路东的住宅用地，每亩地起始价便高达180万元，是农民耕地8.3万元补偿标准的21倍多。濮阳市国土局2011年至2012年5月底，共供应土地1.7万亩，出让价款27亿元，实现净收益15亿元。 
    2012年6月，总投资30亿元的濮阳新区引黄灌溉调节水库顺利开工，“水库分为东湖、西湖，并以河道相连。以濮阳政区图作为龙头，以如意作龙身，整体形成腾龙形象，寓意濮阳未来，如龙腾飞”，濮阳市城乡规划展览馆如此描述引黄灌溉调节水库。 
    针对濮阳新区建设所需的巨额资金问题，濮阳新区建设办公室、濮阳市财政局与濮阳市经济技术开发公司于2012年5月25日与郑州百瑞信托有限公司（以下简称“百瑞信托”）签署融资30亿元的合作框架协议。四天后的5月29日，濮阳市经济技术开发公司便将国库注入的1.5亿元资金全额注入濮阳市龙瑞投资建设有限公司（以下简称“濮阳龙瑞”），第二天濮阳龙瑞注册成立当日，便与濮阳市政府签订了濮阳新区水库项目合作协议。 
    6月11日，濮阳龙瑞将百瑞信托打过来的3亿元资金，用于对濮阳新区水库占地农民的补偿。 
    8月10日，濮阳市委召开濮阳新区建设动员会，按照“三年见成效，五年成规模”的时间节点要求，总占地120平方公里的濮阳新区全面启动建设，其中45平方公里起步区内的引黄灌溉调节水库、中国濮阳国际杂技文化产业园等重大项目已经开工，六大城市广场、十大标志性建筑也在全力推进。 
    “大干快上” 
    五天后的8月15日，濮阳市泽鲁置业有限公司（以下简称“泽鲁置业”）竞得2011年10月流拍的濮阳市京开大道与开德路交叉口的一幅占地274亩的商住用地。 
    8月25日，濮阳市政府又与中建七局签署战略合作协议，濮阳市政府与中建七局拟合作建设濮阳市卫生学校迁建、文化宫、图书馆、体育场、广电中心、“十路八桥”、广场、绿化及景观水系等重点项目，总投资约35亿元。 
   
    一个多月后的11月2日，濮阳市政府又与安徽金大地投资控股有限公司（以下简称“安徽金大地”）签署合作建设开州城市综合体项目协议，规划用地总面积25万平方米。 
    但是泽鲁置业自2012年8月拿地后，命名为泽鲁现代商贸广场的该项目却进展缓慢。“2011年10月第一次土地出让至2012年8月土地摘牌期间，因疏于管理，造成该宗地建筑垃圾大量堆积，严重影响现代商贸广场项目进地施工。”《濮阳日报》报道称。 
    12月10日，濮阳市委书记段喜中到濮阳新区进行调研，了解到泽鲁现代商贸广场项目进展缓慢，要求“项目单位要采取有效措施，切实加快建设进度，市委、市政府督查局要紧盯项目，确保商业部分与住宅部分同步推进。” 
    一周后的12月17日，濮阳市“一创双优”活动办公室在《濮阳日报》头版刊登的《关于濮阳市土地储备中心在现代商贸广场项目用地管理中履职不到位的通报》（以下简称“《通报》”）中称，“直至12月4日，市国土资源局才书面提请市政府研究垃圾清运费用问题，从8月15日土地摘牌到提请市政府研究，历时110天之久，导致垃圾长期得不到清运，项目迟迟没有实质性进展。” 
    《通报》表示，经研究，决定给予市土地储备中心主任王国宏效能告诫一次；给予市国土资源局用地审批科科长高卫平通报批评；王国宏、高卫平要就此作出深刻的书面检查。 
    此后，濮阳新区迎来了“大干快上”的新局面，“安徽金大地投资有限公司投资240亿元承建濮阳新区城市综合体项目，1月18日，市工商局接企业申请后1小时内，为企业办结了‘濮阳金地置业’的名称核准，并承诺审批手续完备后，明确专人为其全程办理登记事宜。”《濮阳日报》2013年1月21日报道称，“高效快捷的办事效率、工作作风真正诠释了务实发展、赶超发展的‘濮阳速度’。” 
    去年3月20日，泽鲁现代商贸广场也已开工，泽鲁置业董事长王宝栋在开工仪式上介绍：“泽鲁现代广场项目系濮阳市商务局招商引资项目，属商住综合体项目，总建筑面积83万平方米，总投资33.2亿元。”该项目计划打造集五星级宾馆、高档写字楼、商业、住宅、娱乐影城为一体的城市综合体，其中最高建筑高达135米，将成为濮阳的地标建筑。 
    此后的5月8日，濮阳金地置业耗资1.7亿元拿下濮阳新区105亩的商住用地，每亩地价约160万元。这便是濮阳金地置业计划斥资240亿元打造的开州城市综合体项目。 
    此前，濮阳新区已与建业集团签署中央商务区战略合作协议，规划总用地面积约6500亩（约4.3平方公里），计划打造由商务办公区、金融商业区、会展中心、居住配套区、科研中介区等五大城市中央商务功能区。 
    “濮阳新区2013年建设项目概算投资148亿元，年内计划完成投资70亿元。”濮阳市政府在2013年年初宣布，“濮阳新区立足于早干、快干、多干，统筹安排，抢抓时间，在全力推进2012年工作的同时，发扬‘5+2’、白加黑、节假日当成工作日的精神，超前谋划、精心组织2013年各类新建和续建项目前期工作，为有序推进新区全年56个项目全面开工建设打下了坚实基础。” 
    《濮阳新区起步区2014年建设项目示意图》显示，2014年，濮阳新区计划新开工项目57个，续建项目26个，谋划推进项目23个，概算总投资187亿元，年度计划投资63亿元，征地7550亩，拆迁1584户。其中拟建道路和续建道路共11条，总投资额近15亿元。 
    资金难题 
    然而，今年3月10日，濮阳市市长赵瑞东在《2014年政府工作报告》却透露，2013年濮阳市公共财政预算收入仅实现60.5亿元。濮阳新区今年计划完成的投资总额甚至超过其2013年的全部财政收入，2013年也仅完成70亿元计划投资额的2/3，约44亿元，2012年其更是仅累计完成投资额约18亿元。“破解资金瓶颈，就要解放思想，彻底转变过去那种‘有多少钱办多少事’、‘没有钱不办事’的旧观念，千方百计拓宽融资渠道，按照市场经济规律，应用好‘融资+BT’模式，减轻财政压力。”濮阳市委书记段喜中曾表示，“要运作好土地资本，发挥好政府投融资平台作用，建立多元化的投融资新体制，广泛吸纳社会资本参与新区建设。要运用BT、BOT等运作模式，让‘蛋生鸡、鸡生蛋’，把有限的资金放大使用，发挥更大效益。要研究制定科学、有效、合理的招商引资政策，增强濮阳新区的吸引力，加快新区发展。” 
    去年7月，濮阳市下发《关于加强投融资平台建设的指导意见》，其中要求“市财政在今后5年内每年以现金或实物资产形式向市级投融资平台企业注入一定数量的资金，增加投融资平台企业注册资本金”，并且投融资平台企业要通过法定的出让或划拨程序，取得建设用地使用权，将土地注入投融资平台公司，增加投融资平台企业资产总量。各投融资平台企业可受托对储备土地进行前期开发，并积极参与国有土地“招拍挂”，取得土地使用权。 
    去年8月29日，濮阳新区便与河南国土建设发展有限公司就共同出资设立濮阳国土建设发展有限公司进行座谈，“成立后，将成为濮阳新区开发的投融资主体、建设主体及授权范围内资产运营主体，负责濮阳新区的基础设施开发建设、起步区的土地一级开发和土地收储等项目。”“新区除享受省政府单独对新区下达的用地指标外，省政府每年下达我市用地指标中的1500亩建设用地指标用于新区建设。”《濮阳日报》报道称。 
    与此同时，濮阳新区加快了土地出让，房地产项目遍地开花。在濮阳新区占地45平方公里的起步区内，分布着超过30个在售和预售楼盘，其中包括总占地面积1200亩的建业壹号城邦，总体量100万平方米的棕榈泉，以及总投资50亿元、规划建筑面积140万平方米的亿丰时代广场等。“在龙湖2公里范围内，就有超过400万平方米的在建楼盘。”濮阳当地房地产业内人士介绍。 
    早在去年1月，时任濮阳市市长的盛国民在2013年度工作报告中便宣布，2012年“以拆促建”完成拆迁791万平方米，对劳动市场、中原市场等实施改造，启动城中村改造项目20个，城区在建房屋面积864.8万平方米。如今，整个濮阳市的在售楼盘超过50个。 
    而濮阳市总人口约388万人。庞大的新增供应量，严重影响了楼盘销售。即使在濮阳繁华闹市的物华国际城，也销售困难，2012年开盘的4万多平方米一期项目，目前仍在销售中，售价仅比正在修路造湖的濮阳新区房价的5000元/平方米高1000元。 
    4月6日，经济观察报记者前往地处濮阳市黄河路与马颊河交汇处的物华国际城售楼处，宽敞的售楼处空空荡荡，无一人前来看房。濮阳的“借湖造城”梦，在三四线城市供应过大、去化困难的大背景下，前途未卜。