大宅之滞“剩者”的秘密

    本报记者 荆宝洁 北京报道

    如果用红色向上的箭头表示上涨，用绿色向下的箭头表示下跌，那么近3个月内，呈现于链家二手房交易平台上的绿色箭头越来越多，大户型住宅尤甚。

    有几位朋友告诉21世纪经济报道记者，去年年底以来，观察周边的二手房，不仅成交价在下滑，成交也更慢了。一位业主说，与自己同类型的一套房子，2月份的实际成交价格比两个月前降了10万元。

    在北京新房市场，一些大宅的去化速度远远不如开发商预期。尽管在众开发商眼里，北京几乎是最没有风险的城市。但是，并不是什么房子都好卖。有开发商曾不止一次捶胸顿足感叹，定位失误，户型过大带来的不是利润的上升，而是滞销。

    成功的项目几乎拥有相似的基因，而失败的项目总隐藏着各自的不幸。

    大宅的困顿

    位于人称“宇宙中心”北京中关村五道口附近的学区房水木清华园，一套170平米的房子叫价1000万，但小区相似的户型最近仅以980万成交。受此影响，这套房屋的业主也打算降价出售。

    观察价格走势图可以发现，到达抛物线的顶点之后，近3个月房价已经逐渐在走下坡路。2012年7月，楼面价超过4万元方米的万柳地王诞生后，曾刺激了附近一批二手房项目上涨。不到两年时间里，万柳某二手房项目价格上涨幅度超过150%。但截至目前，涨势终于有所缓和，尽管下降的幅度还很有限。

    一些面积在150平米以上的大户型二手房乏人问津。亚豪机构市场总监郭毅在接受21世纪经济报道记者采访时表示，大户型税费较高，所缴纳的税费相当于装修一套房屋的价格。以1000万总价、170平方米的水木清华园为例，业主需要支付契税3%、差额营业税5.6%、中介服务费2.7%，总计约80万的费用。而十年前的产品，从产品立面、户型设计、小区规划等，与现在的产品相比有很大差距。

    21世纪经济报道记者2月12日从21世纪不动产了解到，目前市场上以首次置业和首次改善的刚性购房需求为主，对大户型的承受能力有限，随着房价上涨，大户型房源对资金实力的要求更高了，这都会影响大户型的成交速度。经纪人反映，部分大户型业主讨价还价成为常态，大户型降价的房源多属于着急用钱或有特殊情况。

    21世纪不动产北京区域总经理寇海龙认为，去年四季度以来，一些城市收紧了楼市调控政策，购房人群观望心态加重，购房需求明显萎缩，大户型的购房人群数量更是率先减少，需求的下滑造成了大户型房源均价率先松动。同时，大户型的成交单价虽然低于中小户型，但总价高，对资金实力有较高要求，影响了部分刚需客户的入市。

    大户型中的二手别墅，也成交乏力。根据北京市房地产交易管理网数据统计，1月份北京市高端二手别墅成交32套，环比下降28.89%，同比下降11.11%。丽兹行豪宅研究院研究报告指出，高端别墅项目挂牌量低，特别是顶级别墅，例如东山墅、西山美庐以及富成花园等项目，全年成交量在5套以下。同时随着当前高拿地价的不断涌现，高端别墅开发成交主流趋势，分散了部分二手别墅需求，成交量始终处于不愠不火的状态。

    产品和策略孰重孰轻？

    然而，“大”从来都是个相对的概念。比如，超过200米的平层住宅，算是大户型。但200平米的别墅只能归类为小户型。

    泰禾集团品牌总监沈力男感慨说，“钱多、人傻”的日子一去不复返。即便是来自于内蒙、山西的资源型客户，也变得越发挑剔，在经历了一轮又一轮的市场洗礼后，客户变得越来越精明、懂行，对产品要求越来越高。过去，星河湾的大户型住宅刚刚入市时，曾让参观者们发出惊叹之声，但今天则不会。

    一些“时运不济”、赶上限购的项目，去化率极其缓慢。位于通州区新华大街与新华北路交叉口的京杭府项目，于去年6月首次开盘。在过去7个多月时间内，即便在市场整体向好的背景下，该楼盘去化率尚不足两成。该项目主力户型大多超过200平方米。

    单年销售额超过60亿的西山壹号院，可以以超过1500万的价格打造一个大户型的平层项目。但如果是青睐北京东边置业的客户，会用1500万元购置别墅。有些大户型的滞销是产品本身的原因，这颇有些桔生淮南则为桔，生于淮北则为枳的感觉。

    兰德咨询总裁宋延庆表示，越到金字塔塔尖，销售速度越慢，这是正常规律，这也极为考验开发商的智慧。而大户型的去化和总价关系十分密切。还有一些开发商宁愿放慢去化速度，即便“滞销”，也不愿以价换量。盘古大观、霞公府、霄云路八号皆为此类。

    亚豪机构副总经理高姗介绍，近年来，北京150-300平方米之间的大户型产品成交一直相对稳健，从2009年至2013年五年间，150-300平方米户型的成交量一直在整体楼市中占据10%左右的份额。但其供应却呈现逐年下降的趋势。

    北京的大户型住宅市场，正处于客户有限、供应量逐年减少、价格上涨、总体供过于求的状态中。沈力男在参观其他项目时观察到，一些被成为滞销品的大户型开发商，也在努力提升自己的产品，价格一直处于上升状态中。

    丽兹行豪宅研究院独家统计数据显示，2014年1月份批准入市的4个高端住宅项目，当月无成交，仅阅园4套处于资格审核中的状态，其他3个项目均未开盘。大望京绿地中心服务式公寓最近以9.5万元的单价获准入市，业内人士分析说，该项目虽然在户型面积、区位以及不限购方面占据优势，但从实际使用率来看，60%左右的使用率成为销售的最大弊端。

    高姗进一步分析，一方面，2013年“国五条”后，北京针对二手房实施的20%个人所得税，阻碍了部分计划阶梯置业的购房人，令当前市场中一步到位的购房需求增多，这在一定程度上带动150-300平米的改善型户型走热；另一方面，去年年底，自住型商品房的横空出世，直接导致了未来住宅供应格局的改变，在纯商品住宅地价不断被推高的土地供应格局下，为了保证充足的利润、提高售价，大户型的改善型产品也将成为住宅高端化的必然选择之一，竞争日趋激烈。