“农田包围城市”非良策

　　提要：不增加大城市用地，划定永久基本农田。在预期“土地稀缺”的情况下，势必强烈助推多数人口超过500万之一、二线城市的房价继续攻坚！这恐怕并非新一届政府所乐见。

　　谁主导调控方向？

　　2014年楼市究竟会走向何方？我看不只是房地产业内人士在迷糊、朦胧中的摸索，连负责政策制定与执行的官方，也同样处在不断论证、试错与探索的过程中。

　　毕竟当前房地产与经济的关联度甚高，牵涉面极其广泛，“捏怕碎放怕乱”，只能小心翼翼、步步为营，以免“一着错满盘输”。

　　正因为如此，近一、两个月我们经常会听到官方各权责部门看似相互矛盾的说法与观点见诸舆论。

　　譬如：十八届三中全会《决定》提出“让市场在资源配置中起决定性作用”，但尾随其后的文字是“更好地发挥政府作用”。那么究竟是政策抑或市场主导调控方向？即使专家也各有解读。

　　譬如：中央曾提出“要千方百计增加土地供应”，似乎意图“以量制价”，采“强力增加供给，充分满足需求”的方式，试图使房价持续上涨的诱因彻底颠覆！

　　惟近期国土部副部长在2014年全国国土资源工作会议的表态，则显与上述内容南辕北辙。

　　都市计划的创新之举

　　姜大明副部长指出：中国城市建设无序发展，原因就是没有控制好开发强度，没有划定城市开发边界。中国东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。更进一步表示，将划定永久基本农田，而且先从控制发展规模500万人口以上大城市的周边开始，使城市建设只能跳出去，搞串联式、组团式、卫星城市发展云云。

　　此言一出，我不知其他人的观感，至少我是惊呆了！这真是“都市计划”的创新之举，恐怕在其他国家很难找到雷同思路！

　　首先，国土部显然并不十分清楚特大城市形成的原因，误以为是“城市建设无序发展”，所以“要把特大城市的边界箍起来”，如此一来，人口自然会离开大城市，回流至一般城镇。但实情果真如此？当然不是！

　　特大城市资源难以承受之重

　　当城市因直辖市、省会城市、计划单列市等不同的功能定位，而形成“阶梯”及以“线”区划后，各种资源配置便开始出现分化走势，更多的优势资源向中大型以上城市集中，使之成为“城城”艳羡、人人意欲进驻的“天之骄子”。这正是上世纪80年代的经济特区、90年代的高新技术开发区，乃至当前自由贸易区，会赢得企业、老百姓青睐的根本原因。此乃市场力量驱动的必然，不以个人意志为转移。中央能够做的，是尽可能以包括税费减免在内的各种扶持、奖励政策，使必要的、优质的生活与商业配套如：医院、学校、餐饮、市场等，也愿意主动向中小型以下城市推进、拓展，以平衡城市之间的发展落差。

　　欧美发达国家便是采用这样的方式，引导人口自发性向郊区及小城镇转移。而中国则反其道而行，所有优势资源在政府指导下，向一、二线城市强力集中，使得类似上海市华山、中山等三甲医院每日接诊来自全国各地的病患超过万人！这在许多发达国家是不可思议的。

　　事实上，这才是“城市建设无序发展”的本质原因，不从根底解决，试图“以农田包围城市”非但注定失败，更加贻祸万年！就像害怕巨人再长高，便把他关进定制限高的笼子里，其不可行的道理相同。

　　此外，明显可议的是，房地产已然进入“分类指导”状态，一、二线城市上涨动能仍然强大，际此敏感时刻，姜大明提出“不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地”，在预期“土地稀缺”的情况下，势必强烈助推多数人口超过500万之一、二线城市的房价继续攻坚！这恐怕并非新一届政府所乐见。

　　凡此种种，均使外界难以体悟国土部之“良苦用心”，实有必要做详细说明，既解楼市谜团也正坊间视听。