租金之困

　　租金飞涨加上市场需求旺盛，商家与房东之间的价格谈判往往耗时不短，有时租商铺要拼和房东的交情

　　值得注意的是，成都商铺的转让费在全国是最高的，而且成都商铺的房东基本上都是浙江人，成都本地人非常少

　　受租金上涨影响最大的连锁企业，或者选择缩减店铺面积，或者放缓扩张步伐，一些甚至转租商铺做起了“二房东”

　　“如果不是房租问题，我肯定会继续做下去，但租金压力太大了，我完全赚不回来。”一年前，来自泸州的王芳在成都市中心开了一家餐馆，但只做了一年就撑不下去了，只好将铺面转让出去。

　　随着房价的上涨，近年来，成都的铺面租金价格也节节攀升，给王芳这样的经营者带来了较大的压力。走在大街上，商铺转让的信息随处可见。

　　中原地产近日发布的报告显示，2012年上半年，成都商铺租金普遍上涨3%-5%，而春熙商圈涨幅达到了5%-8%。目前春熙商圈中心区域每月每平方米租金2500元起价，大部分商铺是2000元起价。而三年前，春熙商圈的每月平均租金不过800元/平方米。

　　面临租金之困，成都商家有什么样的反应？他们又是如何应对的？华西都市报记者历时半个多月调查发现，有的商家选择了关掉门店另寻他路；有的苦苦坚守，艰难度日；有的积极寻找突破口，主动迎接这一轮租金上涨的挑战；更有甚者，利用租金涨价潮，当上二房东，竟然赚得盘满钵满……

　　面对租金压力，你会怎么办？

　　那些离开者的两难

　　其实，成都商铺租金价格的上涨，早已让在成都做小本生意的个体户叫苦不迭，房屋租期到，是继续做还是放弃，成了一个两难的选择。如果续租，他们要面对难以承受的租金，如果放弃，之前的心血将付诸东流

　　中餐馆只开一年就关门

　　王芳老家在泸州，早年跟随老乡到成都打工，后来与朋友做起了服装剪裁生意。一年多前，她突然有了开餐馆的想法，“我就想开一家有泸州特色的小中餐馆”。“开餐馆总比做服装赚得多！”带着这样的想法，王芳先到一个朋友开的小店里当学徒，学习如何煮大锅饭，如何做泸州豆花这些技术活。

　　要让餐馆生意更好，就需要找一个好的地段。半年后，通过东拼西凑到处借钱，她在王府井百货背后咬牙租下了一间近100平米的铺子，算上租金转让费装修费等，她花了80多万。

　　“刚开业的时候生意还是很好的”，王芳说，成都人吃饭都喜欢新鲜感，新餐馆开业的时候，每天中午都有很多上班族到她那里吃饭，点一份豆花加一份蒸菜，一个人13元左右就可以吃得很饱。由于味道和价格都还过得去，加上地理位置好，王芳的餐饮店在高峰时期，一张桌子的翻台率可以达到四五次。

　　随着时间的推移，周围上班族对王芳餐馆内菜品的新鲜感逐渐减退，加上附近也新开了不少饭店，分流了部分客人，王芳店里的生意，从从原来一到中午吃饭时间客人就坐满，渐渐变成大中午桌子还有空的情况。

　　由于做餐饮行业很辛苦，爸爸、妈妈、妹妹、叔叔等一大家人全上阵，到店里帮忙，生意秋的时候，每月下来人均收入还不到2000元钱。高额的经营成本、越来越少的收入，加上身体的原因，王芳觉得自己不能再拖了，最后只好将店铺再次转让出去，好在铺面的转让费并不比自己一年前租下来的时候低，她的损失才得以控制在5万元以内。

　　服装店老板欲另寻新址

　　节节攀升的商铺租金，同样是一些资金实力相对雄厚的连锁企业扩张的拦路虎。如果续租，他们要面对难以承受的租金，如果放弃，之前的心血将付诸东流。走在大街上，随时都可以看到商铺打出“转让”的信息。

　　周淳是成都某连锁品牌服装店老板，就在上周，为了进一步发展服装业务，同时也因为目前的3个铺面都要到期，他打算重新选择一个相对偏点的地方开店。

　　周淳在成都市东三环靠近火车东站附近看上了一个铺面，门店面积大概400多平方米，但一问租金，房东要价每月180元/平方米。“东三环的租金怎么都这样贵？”周淳心里直犯嘀咕，考虑到总体租金较高，周淳放弃了租下这个商铺的念头：“租金太高，成本就要摊到衣服上，这样生意不好做。”

　　周淳说，现在他手下的3个店铺都要陆续到期了，房东都表示要涨价，而且还会收取一部分转让费，这使他产生了另寻新址开店的念头。但是走了一圈，才发现，原来租金便宜位置又好的铺面太难找了。现在他打算继续与房东协商，如果价格实在谈不下来，就只有转让出去，等有合适的铺面再出手。

　　那些坚守者的困境

　　连锁店因据点多，是受商铺租金上涨影响较大的行业。2005年在成都成立，2007年开始在成都市内大举拓展的连锁便利店佳士多就有大量的5年期租约到期，等待着它的将是租金翻倍上涨和一系列的租约问题

　　续租谈了一个多月没谈拢

　　“我可以在钱上吃亏，但你不能让我受气，人不能吃亏。”上周，记者刚一走到佳士多便利店老总的办公室门口，就听到了公司负责人刘磊正在大声讲电话。“刘姐，这么多年的合作中，我们从来都是按照合同来，没有拖欠一分钱，现在你也要给我一条出路啊！”

　　刘磊是佳士多便利店公司负责人。据他介绍，佳士多成立于2005年，目前在四川省内已开设近30家连锁便利店。

　　眼下，刘磊5年前签约的第一批门店，正好到了续租的时候。“刚才跟我在电话里争吵的，是我在玉林一个铺面的房东，她不仅要涨房租，还不准我变更经营范围。”

　　刘磊告诉记者，5年前，他在玉林小区租赁了一个不到20平方米的商铺开了便利店，这是公司最早的一批门店之一，但由于位置原因，这个门店并没有怎么赚钱，本想直接淘汰了，但考虑到目前公司正处于快速发展期，需要形成规模效应，还是打算继续租。

　　“我当年租的时候一个平方也就100多元，现在房东要涨到将近400元，而且还限定我们只能做便利店，不能做别的。”刘磊说，从价格问题到经营范围问题，双方都还在协商中，目前和房东的续租谈判已经持续了一个月。

　　缩小经营面积应对租金上涨

　　刘磊告诉记者，成都市场上的铺面转让费一向都比较高，一些老板生意做不走了，就干脆把铺面转让出去，反而还能赚一笔钱，“但这种做法很担风险，因为如果你以较高的价格转让另一个铺面，生意做不走时，不一定能以同样的转让费转出去，同样会面临较大损失。”

　　刘磊告诉记者，有一些外地来的商人，在房东那里租到铺面后又转租出去，获取差价，这种投机行为让真正的房东没有得到太多好处，因此才会出现涨价或者收回铺面重新租的情况。

　　“货币贬值，物价飞涨，生活成本上升，房租自然也跟着涨”，刘磊认为，虽然理解房东的心情，但房东不能对商铺租金期望过高而偏离实际水平，一些周边业态并不成熟的商铺不能一味地要高价。

　　为了应对租金上涨带来的利润压缩问题，佳士多也在进行战略调整。比如开源节流，在企业的日常运营方面有所作为，比如优化配送、使用节能冰柜，优化便利店工作人员构成等。为了控制租金成本，佳士多也表示有可能缩小店铺面积，比如将80至100平方米的店铺缩减为60平方米，并尽量把租金成本控制在200元/平方米的水平上。

　　那些突破者的路径

　　铺面租金高，已经是不争的事实。在这场商家与商铺房东、甚至商铺投机商人的博弈中，面对房东的“坐地起价”，如何调整经营思路，化被动为主动，成为很多零售从业者不得不思考的问题

　　连锁便利店：

　　放慢扩张步伐玩好“石头剪刀布”游戏

　　作为全家便利西南地区的总监，李健鹏几乎每天都要走上成都的大街小巷，考察商铺。便利店的行业规律是只有做出了规模才能出效益，而要想扩张规模就必须租下很多的商铺，但如今商铺的租金却成为全家便利店在成都扩张的一个拦路虎。

　　2009年，全家便利连锁店谋划进军成都，派遣李健鹏来到成都进行前期调研。李健鹏刚到成都就被这里独特的商业现象吸引住了：“外地零售企业很多，商业很发达，不过铺子转让费很高”。

　　为了深入了解成都市场的特点，李健鹏沿着现在地铁一号线的路径，也是成都当时商铺租金最贵的一条干道，一边走一边调查。他发现，成都商铺租金并不算高，在这里开便利店应该大有可为。

　　然而，三年后的2012年，当全家便利正式入驻成都时，商铺租金已涨到让李健鹏难以高兴起来的程度。“从2009年开始，成都的房租涨了至少3倍。”

　　李健鹏透露，目前，春熙大商圈，中心区域每月租金2500元/平方米起价，大部分商铺是2000元/平方米起价，就连小科甲巷也能租到1500元/平方米。而三年之前，春熙大商圈的每月平均租金不过800元/平方米。不过，李健鹏认为，未来五年成都商铺租金还会继续上涨，这时候来“还不算太晚”。

　　困扰全家便利的，不仅有租金的疯狂上涨。一些地点较好的商铺，并不是出钱就能租下来，还需要和房东长期联络，等待机会。“商铺空出来时，我们的竞争对手也想租，到时候拼的就是和房东的交情了。这是个‘石头、剪子、布’的游戏。”

　　“此外，成都的转让费在全国是最高的，因为成都的房东都有这样一个思维——这次租给你租便宜了，下次用转让费把钱赚回来。”李健鹏透露，成都商铺的房东基本上都是浙江人，成都本地人非常少。

　　位于青羊东一路的一家全家便利店面积约110平方米，这个区域的商铺租金在每月每平方米150元到180元的范围内，而便利店行业的毛利率在25%到35%之间。目前这家店经营情况良好。

　　不过，全家并不急于扩张。李健鹏说，按照全家的成本控制机制，一个分店的租金要控制在总营业额的2.5%到3%，而成都很多地方的商铺租金都超过了这个限额。因此，全家放慢了在成都的扩张，转而对每个分店进行精耕细作，以求每个平方米创造出更大的营业额。

　　此外，全家在成都还准备提高两个比例，一个是贩售鲜食的比例，因为鲜食的毛利率较高，另一个是提高加盟商的比例，这样能降低开店扩张的成本，尤其是房租成本。在接受采访的过程中，李健鹏提得最多的一个词就是“开源节流”。

　　连锁酒店：

　　押注增开加盟店解药还是毒药？

　　租金之困也折磨着成都以及全国的连锁经济型酒店。今年，在经历了五年的高速发展之后，连锁经济型酒店跑马圈地的步伐放慢下来。从如家、7天、汉庭和锦江之星的财报来看，整个行业的入住率明显下滑，而运营成本依旧，尤其是房租成本居高不下已经成为了它们高速扩张的拦路虎。

　　孟娜是一家经营了5年的经济型酒店的总经理，她对记者坦言，房租成本占总成本的比例“在50%以上”，如果房租再上涨一点，酒店就要亏本了。

　　而位于春熙路商圈的百丽思汀城市酒店的房租成本占比更高，达到了75%。酒店总经理夏先生说：“我们酒店是2009年开始运营的，当时租成每月50元/平方米，现在的租金至少翻了一倍。而且，我们这个楼的租金涨幅在整个春熙商圈算很低的。”

　　大型的连锁经济型酒店，情况也没好到哪里去。记者查阅7天酒店今年一季财报发现，其租金支出占酒店运营支出的比例为35.37%；而如家公布的今年一季财报显示，租金成本和煤气水电支出，共占酒店运营支出的44.85%。

　　不过，孟娜对记者表示，即使是7天和如家这样的行业巨头，房租成本也不可能在40%以下。“能控制在50%以下就算是很厉害的了。”

　　就在不久前，7天宣布调整发展战略，提高加盟店的比例，降低直营店的比例。7天相关负责人在接受华西都市报记者采访时表示：“加盟店的业务模式对于公司资本开支要求低，而且能够产生更多的现金流，因此通过加盟店快速扩张，可以进一步提升公司的品牌影响力，从而实现更大的规模效应。”

　　也就是说，通过大举扩张加盟店，7天可以和加盟商一起分摊租金成本，有些加盟商甚至是自持物业加盟。公开资料显示，截至今年第一季度末，7天分店总数为1044家，包括417家直营店和627家加盟店。

　　经济型酒店是典型的规模经济，在新开自营店因房租成本高企而被迫放慢的情况下，要继续保持高速扩张，唯一选择就是加快新开加盟店的速度。

　　不过，如果对加盟酒店的管控不当，对酒店品牌将是极大的伤害。据业内人士透露，一些加盟商，尤其是自持物业的加盟商，都“不太听话”，尤其是在一些采购细节和员工管理上，都喜欢“独干”。加快加盟是一剂缓解成本压力的解药，还是一针降低品牌价值的毒药？

　　连锁药店：

　　自己经营要亏钱 转做“二房东”反而赚

　　2002年，福建商人李军（化名）在成都开出第一家药店，当时他并没想到自己的品牌连锁药店能在2009年扩张到近30个分店，更没有料到仅三年后这近30个分店，只剩下最后一家苦苦支撑。

　　李军关掉这近30家分店，是他的主动选择，“这两年成都商铺租金的上涨简直是疯狂，我发现把这些商铺转租出去获得的收益，远远高于我自己去经营所创造的收益。”

　　李军2005年开始发展连锁药店，在成都开了4个分店。到了2009年，他的连锁药店有了近30家分店。他寻找商铺遵循这样的原则：不靠大马路的不租，开汽车看不到的地方不租。因此，他的连锁店基本都位于黄金口岸，租约最短的也签了8年。这个思路让李军受益匪浅。

　　后来，成都的药店越来越多，行业毛利率逐年下降，虽然李军的商铺租得较早，租金远低于市价，但房租仍然“吃掉”了大部分的利润。

　　他给记者算了一笔账，以最后一家分店为例，门店有260多个平方米，以目前的市价计算，每月的租金在8万元左右，水电费1万元左右，24名店员的工资按1600元每人每月计算，再加上装修成本的摊销等，每个月的固定支出达13万元，以药店现在的毛利率10%来计算，每月销售收入要达到120-130万元才能保本。

　　“以现在的销售情况看，肯定卖不了那么多钱”，李军说，庆幸的是，他当时的租金远低于现在的市价，才略有盈利。

　　实际上，即使是成功过会准备上市的大型连锁药店鸿翔一心堂，也在招股书中特别提醒投资者注意“门店租赁房产成本上升风险”。一心堂的1505家连锁门店中，除1家门店外，其余全部通过租赁房产经营，其2009年至2011年的门店租赁费支出占同期营业收入的比例分别为6.90%、7.59%、8.32%。

　　由于商铺租赁合同尚未到期，李军关掉了大部分门店，把商铺转租出去，这为他带来了不菲的回报。“回报最高的那个商铺，转租出去后为我带来了约200%的收益。这个商铺如果自己继续经营，反而要亏钱。”李军透露，这几十间转租出去的商铺，平均收益在40%到50%。

　　那些七八年前签署的租房合同，今年陆续要到期了，李军坦承，现在续租再转租出去，很难做到40%到50%的收益，大概收益能在10%到20%之间。他准备“尽全力”续租面积较大的商铺，估计最后可能会放弃大约50%的商铺。

　　李军还向记者透露，他1998年在阆中古城租下了一个旅游酒店，当时签了38年的租约，每年租金仅5.6万元。近日，他把这个酒店转租出去，租金高达每年122万元，并且还收了80万的转让费。即使抛开转让费，转租这个酒店每年给他带来的收益是成本的近22倍。