文昌候鸟之城的左右为难

　　除了一些生活必须品，这里几乎没有其他商品的销售市场

　　文|特约记者 张艳蕊

　　海南国际旅游岛概念激活了海南的房地产开发，也拯救了一批像潘石屹这样的地产商。2010年1月，海南国际旅游岛战略获批，潘石屹在博鳌开发了9年之久几近烂尾的蓝色海岸项目瞬间干净利落地脱手。紧挨省会海口、曾培养出宋氏三姐妹的文昌的楼市同样迎来了热销期。

　　正是这一年，北京的退休商人杨先生在海南来京的房产推广会上，购买了文昌市平海逸龙湾的期房，按购房合同，当时购买的价格是13900元/平方米，而到2013年收房时才发现，均价已降为13500元/平方米。

　　和杨先生一起买房的还有老同事张大姐和许大姐，她们已经在文昌中南森海湾买了房，这已是她们在文昌的第二次置业。对于许大姐们来说，她们主要是看好2014年文昌航天发射中心首发的利好，希望能带来升值的潜力。

　　海南的房地产项目基本从一开始就定位为“候鸟城”。所谓候鸟型地产，其实是游离于旅游地产、养老地产、商品房之间的一种“怪胎”。几个概念，总有一个能打动购房者的心，因此，海南房地产项目全国各地巡回展售的效果一直很好。

　　但由于这些楼盘定位模糊、无全盘规划、市政生活设施配套不完善等，所带来的问题已经越发明显，包括三亚在内，海南岛的楼盘开发几乎都难逃这种“候鸟型”困局，以致出现了旅游、居住淡季时的空城现象。

　　产业空心化

　　文昌市就是这样一座“候鸟城”，冬季的喧嚣和其他三季的沉寂，似潮水的涨落一样分明。也正因为如此，对于文昌，许大姐他们又爱又恨。

　　“人老了，喜欢清静。但有时候又觉得太萧条了，年轻人肯定待不住，我儿子就不喜欢这里。”许大姐给记者算了一下，在文昌买房已经4年，住的时间总共还不到一个月。

　　“别看社区挺大，其实就那么多人，要是在这住半个月，就都认识了。”她告诉记者，文昌的另一个绰号“睡城”让当地官员很恼火，“为什么说我们是睡城?难道我们不工作、整天睡觉?”

　　记者向她解释，是因为与传统意义的“鬼城”不一样，“睡城”的房子大多是有业主的，只是常年不住人，而让房子沉睡的同时，也使这个城市的各种产业都无法激活，从而造成资源的闲置、浪费和损耗。

　　许大姐他们在这里遇到的各种不方便依然没有缓解。尤其是日常生活中的物价问题，许大姐告诉记者，在这里住，虽然花钱不方便，但没有钱是不行的。这里蔬菜肉蛋价格依然昂贵，便宜的只有海产品。

　　因为人气不旺，许大姐所在的城区并没有集贸市场，每天的菜篮子问题就是个大难题。业主们只能乘坐小区的免费班车去几公里外的菜市场，班车上午只有两班。但从11月开始，“候鸟们”归来，班车会忽然很挤，甚至挤不上车。

　　同样因为人少，出租车在这里也很少，出行只能打黑车、黑摩的。在家里习惯了开车的许大姐，也曾想买辆车，但想想一年闲置近十个月，又在海边，怕车放坏，就作罢了。

　　因为候鸟式的人居特点，商家并不敢在这里开店。

　　一位房地产公司客户经理向记者讲述了一些商家的困惑：到这里度假的人，每天只需要穿短裤、背心就行，服装在这里都卖不出去，更别提高档奢侈品了，除了一些生活必须品，这里几乎没有其他商品的销售市场。

　　记者在采访中了解到，海南这种旅游地产大多是度假式公寓，与三亚的东三省人集群不同(当地的东北馆子数量仅次于本地菜馆)，目前文昌的业主多以重庆、河南、北京人为主，因是异地购房，全部房子都是精装修、送家具，在其他城市所出现的由房地产开发带热的家装、家具业，在海南也没能形成。

　　而同样因为顾虑长期闲置问题，业主家里也很少配备家电，更没必要安装一般需按年计费的宽带网络。

　　各种产业的萧条，带来的是市政、公共设施无法配套。对于当地政府而言，在进行公共交通、医院、学校等公共服务规划之前，既要想到高峰期的压力问题，也要考虑到空巢期的投入产出问题，颇有些尴尬。

　　土地低效化

　　大规模开发“候鸟城”的同时，房地产并没有带动当地其他产业的发展。这里的土地只是一次性消费，当地百姓没有享受到土地红利的同时，却还要承受高物价带来的生活压力，而房地产开发能给当地财政带来的后续红利也非常有限。

　　2010年，随着海南国际旅游岛概念的炒作，20年前的海南地产泡沫魅影重现，两年之后方才降温。据搜房网数据监控中心显示，2013年12月海南在售楼盘共468个，而成交均价较之2010年已有大幅度下降，尤其是在2013年初。

　　先有“城”还是先有“市”的问题一直是官产学研讨论的热点，经济学者许小年曾表示，必先有“市”然后有“城”，他认为城市由“城”和“市”组成，“市”为效率的源泉和增长的动力，“城”是经济发展的结果。当然，反过来“城”也促进“市”的扩大与效率的进一步提高。“市”的主角是企业和个人，只讲“城”不讲“市”，就抽掉了城镇化的精髓。

　　然而在海南，如何为“睡城”摘帽，目前并无可行性的解决方案。

　　同样是国际旅游城市，泰国的房地产政策就与海南不同。记者在泰国考察时了解到，泰国的旅游城市吸引了包括美国退役贫困老兵这样的外国人长期居住，他们在这里能享受到低廉物价带来的高于美国的生活质量。

　　不过，泰国并不进行房地产开发，也不允许外国人购买泰国住房，只能租房或以当地人的名义购房。因此，在泰国的居住者均是实际居住者，加之旅游业兴旺，当地的贸易额一直都很高。

　　公开资料显示，2014文昌航天发射中心首发，将有20多万人次的游客进入文昌，每天预计进入文昌的游客量会在2万人次左右，提高旅游接待和服务能力，成为文昌迫在眉睫的大事，而就目前居民反应看，人们对于当地的服务业并不满意。

　　记者了解到，文昌正在大力建设各类星级酒店，目前已有星级酒店200多家，计划今明两年还将续建和新建29家星级酒店，满足旅游接待需求。同时，酒店周边的配套路网建设也已全面展开。

　　业主和当地政府都盼着“候鸟城”转型为旅游城市，唤醒这些“睡城”中的度假式公寓，盘活这些沉睡的资源。届时，或可试水如替业主出租房屋等新型物业管理、房屋货币化、以房养老等模式。

　　当然，另一个困境也可能会出现，旅游和养老是有些矛盾的两个概念。许大姐他们选择文昌的原因就是想找个清静的地方，不喜欢热闹，但如果旅游兴旺了，养老就不能清静。而且，若游客再占用本来配套不完整的公共资源，后续矛盾还将显现。(完)