中国房地产市场开始进入存量房时代

　　住房和城乡建设部政策研究中心与高和资本联合发布报告称

　　中国房地产市场开始进入存量房时代

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　　本报记者 王松才

　　11月24日,住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)政策研究中心与高和资本联合发布报告 《存量房时代的房地产市场研究》(以下简称“报告”)称,不论是住房市场还是商业地产市场,中国房地产市场都开始步入存量房时代,尤其是一线城市房地产市场,更已提前迈进这一阶段。

　　一线城市存量房交易超新房

　　在住房市场,存量房和新房交易量之比大于1,即存量房交易量占比超过50%,表明住房市场开始步入存量房时代,即进入以存量房交易为主的阶段。

　　报告称,北京、上海、广州、深圳四个一线城市的住房市场起步早、发展快、规模总量大。目前,这些城市核心城区新增供应量已经很少,新建商品住房主要集中在城市郊区。从四个城市存量房交易套数和新房交易套数比来看,平均达到2的水平,深圳在2010年时甚至达到3的水平。四个一线城市住房市场,已率先进入存量房交易为主的阶段。

　　随着北京、上海等一线城市新供应土地越来越少,商业用地几近饱和,一线城市已经进入以存量房为主的阶段。尤其是城市核心地区,商业地产新增供应量更加有限。根据高纬环球预测,到2015年,一线城市、部分二线城市,写字楼供应大部分位于城市非核心区。核心区写字楼发展,基本将以存量改造为主。

　　“除一线城市率先全面步入存量房时代之外,随着房地产市场快速发展,建设规模快速增长,二线城市也即将步入存量房时代。在城镇化达到稳定阶段,城市人口规模不再稳定增加时,三四线城市也必将步入存量房时代。”住建部政策研究中心主任秦虹介绍说,在存量房时代,住房市场将以存量房交易为主,新建住宅占比低,商业写字楼新增供应将以存量楼宇的更新改造为主,核心区域尤其如此。

　　楼宇经济解投资困境

　　在土地稀缺的存量房时代,地方政府、投资商、散户投资者均面临发展困境。对于地方政府而言,核心区域已经无地可用,但财政收入增长的压力仍然严峻;对于投资商而言,土地资源匮乏严重缩减了其发展空间,即使有新增土地供应,也只能是高成本的“地王”价格;对于散户投资人而言,非核心区域的物业资产升值缓慢,而低风险的核心区域的投资机会缺乏。

　　如何化解这一困境?高和资本董事长苏鑫认为,以“旧楼改造、存量提升”为主要途径的“楼宇经济”会是理想的答案之一。“旧楼宇改造,轻易化解了这些矛盾,有效实现了多方共赢。地方政府实现了可持续的税收源,投资商获得了新的投资机会,散户投资人有了新的保值增值路径。”

　　秦虹认为,作为现代服务业和先进制造业的载体,商业写字楼承载了巨额的经济价值。“在存量房时代到来的背景下,应用专业的资产管理理念和先进的金融工具改造存量商业地产,提升其价值,是非常重要的商业地产发展模式,符合客观规律。”

　　位于上海市静安区的静安高和大厦,就是“楼宇经济”最典型的案例之一。另外,高和资本新近刚在北京完成对丹阳大厦的整体收购,并更名为高和蓝峰大厦。此次收购,创下了2013年北京最大现房并购案的纪录,也是高和资本针对“楼宇经济”的最新尝试。据介绍,完成收购后,高和资本将参照静安高和大厦的方式,对丹阳大厦展开整体改造提升。

　　在欧美商业地产市场,对已经建成并使用多年的商务楼宇收购、改造,重新定位出租,提升价值后,再销售给投资者已经是一种普遍运作模式。其中,较为成功的案例就是美国铁狮门公司对克莱斯勒大厦的收购改造。

　　安邦咨询董事长陈功称,如同很多国家已经经历过的一样,“大都市病”越来越严重的中国,未来50年势必也要经历一番城市的重构。“大都市病”的病因主要不在其大,而是在于其大得过于低效。

　　存量土地日益稀缺,重构城市的宜居性必然建立在对现有建筑的升级改造之上。“这一重构过程蕴藏着巨大商机。”有业内人士如是表示。