如何掘金万亿新兴市场

　　■本报记者 周雪松

　　李薇就职于武汉市某房地产开发公司，随着公司一大型城市综合体项目的推进，李薇变得比以往更加忙碌，需要在各个城市之间不停穿梭，会见客户并考察其他项目。目前对于她来说，工作的压力和挑战主要是招商。尽管这方面的压力不小，但李薇还是充满信心。

　　1月12日—13日，“第三届中国商业不动产思想盛典”在北京举行，本报记者在此间采访发现，儿童主题商业集群首次成为商业地产会议探讨的重要议题。这一逐渐兴起的新型商业形态被李薇这样的从业人士称之为大型城市综合体的 “第四主力店”，简单地说，就是赚孩子的钱。

　　融道中国执行总裁郑展在会上做了主题演讲，重点分析了我国第四波婴儿潮带来的商机。从2007年开始我国进入新一轮结婚潮，2007年我国0—14岁的儿童比例不到 15％，到 2012年为止这一比例是18．6％。郑展预计，到2014年中国儿童比例将达到一个高峰，可能超过20％。也就是说，5个人中就有1个孩子。而目前中国的儿童数量已经达到2．6亿。中国家庭的“4＋2＋1模式”，正在深刻地影响着消费，80％的家庭孩子支出占家庭支出的30％—50％。有人预测，中国儿童消费每年的规模将不下1万亿元。

　　和郑展一样，李薇深信儿童主题商业集群是未来商业发展的重要形态，特别是科技含量高、富有创新特点的儿童主题商业集群必将成为城市综合体开发商掘金的利器。目前，我国儿童产业上市公司已经达到31家，87％都是在第四波婴儿潮期间产生。郑展透露，到2013年处于IPO阶段的公司还有六七十家，家庭成长型消费带来了儿童产业的繁荣。

　　亚太商业不动产学院院长、全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波表示，作为一种新型商业形态，儿童主题商业集群产值每年以20％—25％的幅度增长，并带动行业快速发展。儿童主题商业集群是继百货、大卖场、店面之后代表未来发展方向的“第四势力”。

　　有句话说得好：“有人气才有商气，有商气才有财气”。除了人口结构的变化和家庭成长型消费对商业地产起着潜移默化的影响，中国高速发展的交通也给商业地产带来巨大的发展空间。

　　此间专家透露，在“十二五”期末，中国以高铁为代表的火车的发展依然会领跑世界，到2015年将新建和改造铁路客栈1015座，这些地方都是人气较旺的地方，会为城市的发展带来巨大的商机。到2020年我国高铁里程将会达到5万公里。专家认为，未来高铁非客运的收入肯定会超过客运收入。

　　与高铁高速发展相似，我国城市轨道交通也已全面提速。截止到2012年底，我国已有17个城市约2000公里城市轨道投入运营。按照相关计划，拥有城轨的城市很快就会达到50座。 “十二五”期间中国城市轨道交通将达到3500公里，到2020年则将达到6100公里。业内分析，按照城轨1公里1个站，将来将有几千个站点，每个站点都会为城市商业发展提供支撑。

　　事实上，对于中国存在的以上巨大商机，不仅国内企业纷纷争抢，国外的企业也是虎视眈眈，并且有的已经开始掘到真金白银。

　　全球第二大旅游零售集团DUFRY集团公司亚洲区发展总监陈俊熙讲述了在中国掘金的故事。该集团2012年才进入中国，现在已进驻北京机场、虹桥机场、成都机场等4个人气旺盛的机场，经营面积达7000平方米，开业商店80家，涵盖品牌100多家。DUFRY走的是高端路线，与顶级国际品牌合作。

　　尽管DUFRY进入中国比较晚，但陈俊熙说，目前在北京机场销售额已达近2亿元人民币，同时在虹桥的营业额也已超过2亿元人民币。按“平效”来说，其零售完全不输于市内任何一家顶级的商场。

　　业内专家认为，城市化率达到70％以后，房地产就会退出支柱产业，单纯销售型的住宅比例会降低，随着中国人口红利的下降，未来中国房地产发展一定会转向商业不动产，以持有型物业经营为主的商业模式。

　　虽然商业不动产发展空间巨大，但现在中国城市综合体业态已经进入非常激烈的同质化竞争阶段。随着电商的兴起，人们消费方式的改变，这类项目如何吸引人流，怎样把他们留下来产生消费，如何营造优越的体验环境，延长人流逗留时间，以至如何提高顾客再次前往的兴趣度及对项目的忠诚度，是掘金这类项目面临的主要考验。