新土改跃跃欲试 解决二元化时不我待

　　打破城乡二元化结构在于突破土地估值、土地流转的相关环节。摄影 李里

　　城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍，必须健全体制机制，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。

　　本报记者 罗辑

　　土地改革一直是大众对十八届三中全会的一个重大预期，而在会上，“地”也确实被提上议程。其中，“建立城乡统一的建设用地市场”、“城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍”、“推进城乡要素平等交换”三个提法，让人眼前一亮，多位人士解读认为未来调控将从“楼市”到“地市”，从而将用地与城镇化切实结合，高效利用土地。而在预期方面，专家认为如果能够推动小产权房入市、集体产权房入市则能有效增加土地供给，但是否实施、具体如何实施还需等待后续政策的动向。

　　完善市场定价机制

　　{建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，科技体制改革等方面将深化。}

　　三中全会提出，要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革等方面的内容。

　　城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍，必须健全体制机制，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，“未来的调控方向可能由‘调楼市’逐步转变为‘调地市’。这对房地产业是一个重大利好。土地改革才是解决高房价根本办法之一。”实际上，海通证券副总裁兼首席经济学家李迅雷也认为，土改不仅会影响到大量农村人口的未来收入结构，还会影响今后的房地产市场及房价走势。“中国的人口迁移总体呈现三大趋势：农村向城镇迁移、西部向东部迁移、中小城市向大城市迁移。”李迅雷撰文指出，随着过去十多年来人口的不断迁移，农村人口已经大量减少。而随着大量农业人口不断转为非农人口，很多东部省份和大城市出现人口暴增，与之对应，有些省份的人口出现了净减少。李迅雷引用国家统计局数据指出，2008年全国的建设用地为33.07万平方公里，但其中的城市建设用地仅为4.58万平方公里（2012年），与农村建设用地相比，为1比6。显然，农村较少的人口（今后还将进一步减少）占有过多的建设用地，而城市的建设用地占比过低。因此，改变现有全国建设用地的布局应该是没有异议的，即增加城市建设用地的比重，同时，相应减少农村建设用地比重。而这正与三中全会上所提到的“建立城乡统一的建设用地市场”密切相关。

　　提高农地补偿标准

　　{在确立农民承包地、宅基地、集体建设用地使用权的基础上，使农民更多地分享土地增值的收益，逐步提高农地的补偿标准。}

　　土地改革不得不发，但又该如何“发”？从三中全会提出的涉及“土地”的相关内容来看，专家学者甚至媒体都把目光聚焦在了“建立城乡统一的建设用地市场”、“城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍”、“推进城乡要素平等交换”这三个提法上。

　　邓浩志表示，“对于‘建立城乡统一的建设用地市场’在于改变城市建设用地压力较大而农村土地却有所闲置的情况，而打破城乡二元化结构或许也在于突破土地估值、土地流转的相关环节。至于‘推进城乡要素平等交换’，这也推动小产权房入市、打破‘同地不同价’的强烈预期。”

　　而在上述预期的具体方面，有专家解读认为，这应该是在确立农民的承包地、宅基地、集体建设用地使用权的基础上，使农民更多地分享土地增值的收益，逐步提高农地的补偿标准。而未来城乡要素交换的突破口，可能在允许农民在集体建设用地上更多参与经营开发上。如11月8日，深圳市实施的“农村集体土地”入市试点，该试点绕过传统流程，只需继受单位（即土地的实际使用方）和国土部门签订补偿协议即可实现土地的转让。