集体土地入市难题同地同价求解

 本报记者 定 军 

    特约记者 林雪芬 北京、长沙、福州报道 

    北京还有每平方米1万元以下的房子吗？

    信不信由你：回答是肯定的。

    尽管目前公布的6环以外的商品房已经突破每平方米2万，但是你到了地铁八通线最后一站土桥，你就会发现好多人在推荐你买每平方米低于万元的房子。

    如果你不信的话，此处往东坐车五六站地，过了6环，到了张家湾镇，扎堆的每平方米低于万元以下的房子出现了。这些房子与北京其他商品房在外形上看不出有什么异样，不过他们本质却完全不同：他们是没有商品房产权证的小产权房。

    这些房屋也不是没有房本，也并非没有交易费用。其房本由张家湾镇的大队所发，买二手房目前均价在每平方米7000元-9000多元，仅为同类地区商品房房价的1/3~1/2，甚至低于同为东六环地区的河北燕郊商品房。

    之所以产生如此不同的价格，与目前的农村集体土地的价格与国有土地价格不等有关。尽管十七届三中全会就已经提出农村集体经营性建设用地与国有土地享有平等权益，实际上5年多来没有任何进展。

    12日公布的十八届三中全会公报提出，要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场。

    此前国务院发展研究中心提出的“383”改革建议，提出允许“农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系”。但是在实际操作方面可能仍难度较大。

    农业部农村经济研究中心研究员廖洪乐认为，集体土地要入市，直接与国有土地同价，已经在一些地区试点，但是很快没有下文。导致如此的原因是，地方政府担心这会使得国有土地拍卖价格降低，使得土地财政受到影响。“目前要一步到位使得集体土地入市，难度很大。”他说。

    多名专家向记者透露，即使要集体土地和国有土地同地同价，主要是在农用的集体土地征用为国有建设用地时，无论是公益性项目，还是商业项目还是工业项目，这应该是可以做到一个价格的。至于集体土地直接进入市场交易，和国有土地平起平坐，目前需要更高层次的设计和制度突破。

    艰难的同地同价

    此前有消息说深圳、广州、重庆等地已经进行了集体土地入市的试点，不过记者调查，实际上远未到这一步。

    以深圳为例，有说法是，该市集体土地变成了建设用地，和国有用地同价。成都、重庆传出消息说，农村集体用地复垦后，鉴于增加了耕地名义，对应“占补平衡”（占用耕地用于国有土地建设，则需要补充复垦增加同等面积的耕地）的原则，增加对应的国有建设用地面积，此拿出一个指标，即地票，可以进行交易。

    不过，一些专业人士说，这些并不是集体土地入市。

    比如深圳房地产研究中心主任王峰告诉记者，深圳的农民变成了城市居民，其集体土地都转为了国有土地，所以在这些土地上的开发，都是国有土地开发，并没有农民身份未变，在集体土地上进行建设开发的情况。

    所以尽管十七届三中全会提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益”，实际上集体土地直接入市，与国有土地享有平等权益，在全国并无任何实质性进展。

    中国社会科学院农业发展研究所宏观室副主任李国祥认为，目前讲同地同价，主要强调在农村，集体土地转为国有建设用地时，由于性质不同，补偿差距太大，需要调整。“比如同样是地，如果是做高速公路，补偿很低，因为说这是公益性的。如果是房地产开发，则补偿要多些，但是农民想不通为什么差距这么大。”

    记者在一些地方了解到，这个问题的确复杂。

    比如在沿海等地，当地县政府有时以国家需要为由，直接将农民的地占用，补偿几乎没有。农民告状时，则以保密需要应付。

    而即便是一般的非保密需要的所谓的公益性土地用地，给农民的补偿也非常低。

    福建漳州某村村委会成员介绍，目前该地农转非用地赔偿标准很不一样，项目用地来说，分成工业用地和商业用地，工业用地赔偿约为每亩4万余元，商业用地因为是可出让用地赔偿标准高些，每亩可达5万余元，而这个“余”能余多少，则和地域相关，一般靠近城镇的土地赔偿高些。

    在所有农转非用地中，充作道路设施、排水沟等公共用地的赔偿最低仅为每亩3.1万元。而2007-2010年里，公共用地的赔偿仅为每亩1.8万多元。这与商业用地的补偿差1倍。

    “这些赔偿中并非每一分钱都能实打实的发放到村民手中，村委会手中拥有30%的定价自主权，各村的发放到村民手中的赔偿也不尽相同。”这位前村干部说。

    而这种农业用地转为不同性质的国有用地，导致补偿不同的情况，实际上在企业拿到土地时，完全变为了另外一回事。比如政府从农民手中获得集体用地，经过给补偿后，转为国有用地，如果是进行房地产开发，房地产企业要出巨额资金购买，招拍挂的结果是政府获得巨额土地卖地收入，目前每年为数万亿。但是进行工业开发时，实际上工业企业可能在土地上是零付款。

    此前陈锡文指出，征地补偿低和城市房价高的一大原因是，目前工业企业用地价格太低,仅仅是平均土地价格的1/8-1/10。

    而记者也调查了解到，实际上同地不同价的情况，不只是在工业用地和商业用地的不同，就是同为商业用地，差距也很大。

    比如湖南长沙开福区福源花园小区为商品房，不在政府公布的黄兴北路拆迁范围之内，但是政府以此处为棚户区，且要修地铁为由进行强拆。该处拆迁补偿最初是每平方米6000多元，有的是8000多元、1万多元不等，但是都与同等地段的其他土地补偿不同。比如该小区对面的一家企业房屋补偿每平方米都超过了万元。

    这使得该小区的居民忿忿不平。因为目前周边房价每平方米都在万元以上。“作为商品房，交了土地出让金的，现在要搬迁，应该出更高的加钱，而企业房屋，还是土地划拨的，并未交土地租金，反而补偿更高。”一位福源花园小区居民说。

    农村土地直接入市存在难题

    而社会各界广为关注的农村土地直接入市，比如小产权房合法化，仍存在难度。

    所谓的小产权房，是指在农村集体土地上盖的房子，这一部分是在农村宅基地上盖的房子，一部分是在农村集体土地上盖的安置房，还有的直接在集体土地上建的商业房，直接用于销售。小产权房，一般是指最后一种。

    该种房屋与国土法提出“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”， “建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的内容抵触。这意味着进行商业楼盘开发，只能走集体用地转为国有用地后，再进行商业开发这一个路子。

    农业部农村经济研究中心研究员廖洪乐认为，地方政府担心卖地收入下降，这是其抵触小产权房合法化，以及农村集体用地不能直接入市，实现农村集体用地、国有用地同地同价同权的原因。

    以上述的北京通州张家湾镇为例，其目前多个小产权房价格为每平方米7000元-9000多元，价格只有周边商品房的1/3~1/2，是因为其和在国有土地盖的商品房差一个土地租金，其后者购房者向政府缴纳了70年的土地租金。由于国务院发展研究中心提出了小产权房合法化的内容，今年以来，张家湾多个小产权房项目涨价明显，少则30%，多则50%。

    廖洪乐由此认为，无论是集体土地，还是国有土地，其实本质都是使用权，房本上写的所有权，也只是房屋所有权，涉及到70年使用权。如果集体土地要入市，可以采用集体土地缴纳70年租金办法。

    不过，这也产生一个新的问题。国有土地的所有权是国家的，集体土地是属于集体的，前者缴纳70年土地出让金交给国家，后者如果缴纳70年土地出让金（租金）是该交给国家还是集体，这个问题很难回答。如果是交给集体，则显然地方政府无兴趣，因为其没有土地收入。

    记者了解到，目前北京通州张家湾镇的小产权房出售者一般是村集体，这样实际商业开发所得归集体所有。同样，第二次再交易，采取的是到镇下边的村大队办村产权证的办法，一般一个需要6万元。这类似契税，看起来交易税费也是已经归集体所有。

    这也就是说，目前小产权房已经从开发，到销售，到办证，形成了一个内部的封闭循环系统。不同的是，这些小产权房不能贷款，只能一次付清。

    多名专家认为，要集体土地直接入市，与国有土地同地同价同权，实现小产权房合法化，可能还需时日。因为这涉及到整个更高的政治制度改革和设计。

    链家地产市场研究部分析师张旭告诉记者，像北京通州的小产权房很多，尽管不止是新房有销售，就是二手房也有中介机构交易，但是国家并未允许放开，所以大的机构仍不能涉及到这一块。

    “小产权房虽然便宜，但是目前并未合法化，如果是租或者自住可以考虑，但是要交易存在太多的风险。”她说。