农村土地可交易与融资 温州版土改调查

　　核心提示：温州市政府发布的《温州市农村产权交易管理暂行办法》规定，自10月1日起，包括农村土地承包经营权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权等12类农村产权将在农村产权服务机构进行交易。

　　外界赋予十八届三中全会土改期待之时，不少地域在红线内的试点与探索已经遍地开花，位于浙江南部的温州，在今年进入下半年之时动作尤为明显。

　　根据温州市政府发布的《温州市农村产权交易管理暂行办法》规定，自10月1日起，包括农村土地承包经营权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权等12类农村产权将在农村产权服务机构进行交易。

　　一直以来，我国法律对农民私有房屋的买卖、转让限制严格，禁止转让给外村村民和非农业户口居民。温州这次改革将农村房屋所有权列入交易范围引入市级交易平台管理，让外界对此格外注目。

　　温州市委农办此后对此解读，强调“农村房屋所有权只能在同一集体经济组织内进行交易”而廓清了温州土改的争议。但在这片土地上，对于农村土地的盘活与探索一直在持续。

　　从2007年开始，温州乐清市农村合作银行开始试行“农房抵押贷款”，农民以房产证、土地使用证、村委会认可书作为抵押物，审核通过后经过市场评估，农民可获得房价60%到80%的贷款。这一路的试点，结合温州土改的突破，让“温州版土改”的进程尤为生动。

　　农村土地产权可以在一定范围内交易，也可以融资，这既是经济全民营模式的温州，对农村土地赋予的城市建设用地的属性。

　　农房可申请抵押贷款

　　9月24日下午，农业银行温州泰顺县支行与泰顺县三魁镇政府签订了农房改造集聚点农民联建房贷款合作协议，为下溪坪村移民安置小区建房户发放农户联建房贷款，贷款额度最高7成，按揭期限最长30年。

　　农房集聚改造建设是包括温州在内多地推进城乡综合改革、城镇化建设的模式，各地推开遭遇不少阻碍，原因在于农民房的土地一般归属集体所有，办不了抵押登记，此前银行基本不向建房的农民放贷，而现实中，农民对建房资金的需求却很旺盛。

　　在温州8月出台的《温州市农村产权交易管理暂行办法》后，这种给联建房贷款的模式是温州银行业跟进推出的首个创新产品。温州市委农办相关负责人在当日的现场表示，这一新产品将为全市农房集聚改造添加新动力，值得推广。

　　溪坪村移民安置小区中村民陈维安算了一笔账：按照2900元每平方米

　　的均价，他的这套新公寓要37万元，这么多钱一下子拿出来比较困难，根据这个模式，其也跟城里人买房一样了，没钱可以先去按揭。

　　而在这种模式之前，数年前，温州的银行系统就推开了农房抵押贷款模式，农民以房产证、土地使用证、村委会认可书作为抵押物，审核通过后经过市场评估，农民可获得房价60%到80%的贷款。

　　政策的阻碍在2008年，是年7月建设部颁布《房屋登记办法》规定“村民住房所有权转让只能在本村范围内进行”。温州当地房管部门据此不再受理农房抵押登记，银行也不得不停下这项业务。

　　《21世纪经济报道》记者从温州市乐清农村合作银行获悉，截至2008年7月1日，该行已为5287户农民提供农房抵押贷款，农民正在使用的贷款总额达13.15亿元，对当地农户的养殖生产帮助巨大。据该行不完全统计，该段时间农房抵押贷款的不良率仅为0.9%左右。

　　2012年8月，温州出台《关于推进农村金融体制改革的实施意见》，作为配套政策的《关于推进农房抵押贷款的实施办法》随后施行。这些规定明确对农房抵押贷款“放行”。

　　来自温州银监分局的统计数据显示，截至目前，温州已有13家银行业金融机构开展农房抵押贷款，抵押农户正在使用的贷款总额超过80亿元。

　　促进生产要素流动

　　根据部署，温州目前已经建立了温州市农村产权交易管理委员会，从市级层面敦促温州农村土地产权的改革。

　　据《21世纪经济报道》记者了解，担任温州市农村产权交易管委会主任既是温州分管农业的副市长任玉明，副主任由市委副秘书长、市委农办主任、市农业局局长王蛟虎和市政府副秘书长陈向东担任，成员则由温州市纪委、农业局、发改委、金融办、农投集团等相关负责人组成。

　　此外，温州市农村产权服务中心已经成立，记者从其网站上获悉，目前在网站平台的设置上，已经将温州允许上市交易的农村各个生产要素，分配成供方和需方两个领域，在平台上发布。

　　温州周山茶业有限公司总经理王国金告诉《21世纪经济报道》记者，目前其需要的500亩左右的流转土地承包已经得到了满足，承包价格是一亩30块不到，主要都是茶山，因为温州当地百姓日渐富裕，茶山毛茶价格不容易上去，很多农民不愿意做这些性价比低的采茶活，就转而承包给他，“我们现在都是雇人去管理，打农药，慢慢收益也不错”。

　　这正是温州寄望通过对生产要素的流动，盘活农村资源的方式，根据温州产权平台的设置，其面向温州市开展农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权（租赁权）、农村土地承包经营权、林木所有权、山林股权等代理流转交易服务，并提供交易信息咨询。

　　“如果不走这个平台，往年承包户或者需方收集乡间的土地信息需要一定时间，也需要一家一家去谈，同时也会碰上许多的法律纠纷，平台化也就是规范化。” 温州市农村产权服务中心相关负责人告诉记者。

　　至于农房的流通范围，温州市农村产权服务中心相关负责人对外表示：农房交易领域，仅限同村。但不可否认，农房县域内“农对农”已有一些实质的交易，如乐清就曾对持有集体土地使用权证和房产证的农村房产，允许在全市金融机构抵押，允许在市域范围内农业户籍人口间转让。

　　温州市中院曾发布《关于为温州市农村综合改革提供司法保障的若干意见》，依法保护合法的农村集体土地上的房屋转让。