万亿公共维修金 使用率不足1% 升级配套制度是盘活关键

本报记者 纪睿坤 实习记者 张雨馨 北京报道

    超过万亿的公共维修资金总额，使用率不足百分之一，备受诟病。

    本报记者调查了解，相关配套措施不足、使用权主体缺失以及审批程序复杂等多种原因导致资金闲置。

    住建部房地产市场监管司副巡视员王玉平曾在一次内部座谈会上表示，维修资金管理的问题很多，比如使用维修资金的程序繁琐、使用量小，资金的续交难度大。

    住房和城乡建设部房地产市场监管司物业管理处处长陈伟也表示，专门规定维修资金制度的《办法》仅为部门规章，未能上升为行政法规，缺乏强制性和约束力。同时，与之相配套的一系列规章制度的建设严重滞后，缺乏全国统一规范的维修资金财务管理、会计核算、使用范围和行政监管的制度和标准，各地受部门利益的驱使和经验水平的局限，使得维修资金制度存在着大量立法误区，这是公共维修基金无法发挥有效用途的根本原因。

    对此，王玉平认为，抓紧制定相关配套制度，加大宣传力度等，有利于力推维修资金的使用效率提高。

    政策缺失

    截至2013年上半年，北京市已累计归集商品住宅专项维修资金348.10亿元，使用了5.38亿元，使用率仅为1.55%，也就是说，超过340亿元的住宅专项维修资金仍未动。

    这并非个例，上海商品住宅维修资金的累加使用率仅为7.4%，广州约1%，而截至2012年底，武汉房屋维修资金也仅1.3%。

    亦有公开数据显示，全国各地缴存的公共维修资金总额已超过万亿元，但使用率不足百分之一。

    本报记者调查了解，公共维修资金使用率不足存在多种原因，其中，使用范围较小、审批程序繁琐，使用主体缺失等相关配套制度落后，是导致其沉睡的重要原因。

    以大连为例，2013年以前，大连的公共维修资金被存在指定机构，不允许动用本金，维修只能使用利息。而利息部分只是存在人民银行，按照人民银行有关规定计息。

    另外，北京大岳咨询有限公司总经理金永祥表示，住宅专项维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后才能使用。也就是说，小区必须成立业主大会，才能将维修资金从政府代管账户划至业主大会账户。

    不过，目前在我国成立业委会的小区不足20%，也就是说有将近八成的小区即使有公共维修基金也难以使用。

    另外，北京中原地产市场研究部总监张大伟介绍，小区“自我管理”能力较弱，公共决策达到两个“三分之二”较难。一方面，部分小区业主人数较多，且存在出租或未入住等情况，业主表决费时、费力，无法达到预期效果；另一方面，业主们无法就利益问题达成共识，往往不同意动用维修资金。

    除此之外，审批程序复杂也是住房维修资金一大“拦路虎”，以北京为例，北京住建委相关人士介绍，屋顶漏雨、电梯停运，这些急迫需要动用住宅专项维修资金来维修的问题，过去经常迟迟无法支取这笔“修房钱”。

    张大伟说，如果小区没有成立业主委员会，就只能去找物业或者房管部门。

    最终，还需要房产行政管理部门审核、专业工程人员现场查勘、三方验收、上报明细等多道程序，逐一审核成功后才能使用这笔专项资金。“这一系列的程序，也让绝大部分有意申请专项维修资金的人知难而退，从而造成了近万亿的资金被长期闲置。”

    完善配套政策措施

    对此，王玉平认为，为了解决住宅专项维修资金的使用率较低等一系列问题，应该抓紧制定相关配套制度，加大宣传力度等，有利于力推维修资金的使用效率提高。

    实际上，在多地爆出维修基金使用率不足的情况下，包括北京、武汉、上海、大连等多地通过简化程序等相关措施，解决维修资金的闲置问题。

    以北京为例，北京住建委一位人士透露，北京将通过简化程序，为维修资金使用“松绑”，除了业委会外，无业委会的社区可以由居委会组织整修，紧急情况下，还可以由区房管局应急代修。

    另外，在防范维修资金挪用方面，北京住建委将启动维修资金中介机构备选库的建立，从社会遴选一批工程造价咨询工程监理的第三方中介机构，组建备选库，使用维修资金需要经过备选库中随机选取的第三方机构进行审核，避免维修资金使用不当。

    据其透露，北京住建委有关简化程序使用住宅专项维修资金有关问题的通知将不日下发。

    另外，大连也在2013年开始，改变过去仅以住宅专项维修资金利息转作维修资金滚存使用的管理方式，开始启动维修基金本金用于房屋改造。

    王玉平也表示，随着我国房地产市场、物业管理行业发展历程来看，再过5年到10年，国内多数城市的大量小区都将面临设备老化更换的问题，届时，住房专项维修资金或将面临不足。然而，该项资金的续交难度很大。

    张大伟也表示，目前全国多城市的房屋总额2%的首期缴纳水平并不足以保障房屋的长期维护，有研究表明，房屋寿命期限内的全部维护费用，实际上将超过房屋销售总价。

    在其来看，未来仍需研究房屋维修资金的续缴对策。