美式“以房养老”能否洋为中用

　　本刊特约记者 乔磊（发自洛杉矶）

　　中国将尝试推展老年人养老的“住房反向抵押”金融产品。这种美国式或西方式的“以房养老”能否在中国入乡随俗，关键要看人们思维能否转变，以及在实行这一养老方式中政府能否做到有效的监督和提供相应的保险。

　　住房是老人收入来源最后防线

　　根据美国消费者金融保护局2012年向国会提交的报告，2009年，62岁以上屋主的家庭财富55%是在住房资产上。美国奖励金融机构所做的调查显示，如今在50岁至70岁的人群中，有47%的人欲用住房净值来增加退休后的收入，这也是人们常说的“以房养老”。当然，美国人的退休体系更注重增加401K和个人储蓄账户的退休基金积累，而住房往往被视为退休后收入来源的最后一道防线。

　　以房养老在利用住房来增加收入上至少有三种方式，第一，住房出租赚取租金，这不牵涉到住房抵押的问题。在这一点上美国人的观念比中国人要开放得多。中国人多利用第二套房出租，而美国人只有一套房也出租。通常住房会有3至4个卧房，老两口睡一个房应当不会拥挤，剩下的卧房就可以用于出租。这不叫引狼入室，而是以房养老。第二，将住房卖掉，获得资金后搬到房价较低的地区或是买下小一点的住房，卖掉老房和购入新房之间的差价就可以用来作为退休后的生活费用。第三，如果只有一套住房，既不想折腾又能利用现有住房获得收入，反向抵押贷款则是一种解决方式。反向抵押贷款在老年人以房养老获得资金上要比住房净值贷款容易，因为这是政府专为老年人担保的贷款项目，而缺点是住房反向抵押贷款的成本要比住房净值贷款要高。

　　美国“住房反向抵押”市场现状

　　美国推出的住房反向抵押贷款是专门为老年屋主提供的一种贷款，其目的是希望中低收入的老年人通过对住房资产的抵押，能够获得一定的收入并使晚年生活过得更舒适。所谓的住房反向抵押贷款指的是屋主将付清全部债务的住房抵押给金融机构，然后可以一次性或是按月获得资金。对于从金融机构获得的资金，屋主不需要分期偿还，但贷款的利息会加到贷款额中，屋主仍需缴纳房地产税和支付房屋保险。金融机构在评估住房市值后，会按照一定比例，比如市值的60%或70%作为贷款给屋主的最大额度。如果屋主在获得住房反向抵押贷款后想卖掉房子，则需要偿还贷款和利息。

　　由于住房反向抵押贷款只提供62岁以上的屋主，因此目前美国住房反向抵押贷款市场规模并不大。在有资格获得住房反向抵押贷款的老人屋主中，只有不到3%的人使用了住房反向抵押贷款。美国最早出现住房反向抵押贷款是在1961年，但发展非常缓慢，从1990年到2000年的10年间每年使用住房反向抵押贷款的老年屋主不到10000人。2002年，使用住房反向抵押贷款的老年屋主首次突破10000人。2009年，使用住房反向抵押贷款的老年屋主数量达到一个高峰，当年有11.5万老年屋主获得了住房反向抵押贷款。2010年后使用住房反向抵押贷款开始大幅下滑，2011年美国获得住房反向抵押贷款的屋主人数为7.2万人。从1990年到2011年，全美共有74万老年屋主使用了住房反向抵押贷款。美国老年人利用住房反向抵押贷款一共可获得多少资金呢？从该项目创立到2011年，老年屋主的住房价值为1660亿美元，而这些屋主可获得的资金为1140亿美元（未经过通货膨胀调正）。不过，相关的报告认为，住房反向抵押贷款前景可观，因为美国婴儿潮一代正开始步入退休的高峰期。在4300万婴儿潮一代家庭中有3200万户家庭拥有住房，住房净值的中位价值为10.8万美元。

　　住房反向抵押贷款有何特点

　　在美国，住房反向抵押贷款需要有政府部门作担保，以保证屋主和贷款机构权益不受到伤害。1988年里根总统签署法案，授权联邦住房管理局为住房反向抵押贷款担保，从此以后住房管理局担保的住房反向抵押贷款项目成为这一贷款项目的主体。目前美国金融市场从事非政府担保住房反向抵押贷款的金融机构少之又少，而且项目比较简单。例如世代贷款公司贷款条件为：借贷人年龄要在62岁以上，最高贷款额600万美元，采用大笔资金领取方式，贷款年利率为8.875%。那么联邦住房管理局的住房反向抵押贷款担保（也可以说成是保险）在维护贷款机构和消费者利益上要做点什么呢？首先是保障屋主的利益，屋主即使生前获得的资金超过住房市值，政府保险都会把这个窟窿填满。如果贷款机构破产，政府保险将负责对屋主的资金提供。其次是保障贷款机构的利益，住房卖掉后，不论住房价值缩水多少，贷款机构都可获得原定的住房市值金额。

　　屋主获得住房反向抵押贷款金额的最高额度是考虑是否采用这种形式的一个因素。最高贷款额度就是屋主最多能拿到多少钱，这主要依据屋主的年龄、住房市值等因素决定，美国政府相关部门的规定是屋主可获得最高贷款额度在住房市值的51%至77%之间。所以如何制定比较精确的标准就很重要。如果在执行标准时参杂人为因素，就可能出现不公平现象，这在中国更是需要注意的。在领取资金上分两种情形，一是大额领取，二是按月领取；在贷款利息上有固定利率和浮动利率两种。调查的结果显示，美国7成获得住房反向抵押贷款的屋主是采用大额领取资金的方式，他们用这些钱去还债或是干别的事，钱用在日常生活中的较少。正可谓今朝有酒今朝醉，但这样做的结果可能会影响老年人以后的生活，钱现在花光了，到需要用钱的时候又没钱了。

　　住房反向抵押贷款成本高

　　在是否使用住房反向抵押贷款上，老人需要充分认识这种抵押贷款的高成本。俗话说天下没有免费的午餐，既然住房反向抵押贷款对解决老年人养老有这么多益处，那肯定是要付出一定代价的，这就叫有一得必有一失。住房反向抵押贷款成本高是其一大特点，首先是贷款利率高，例如2011年政府担保的住房反向抵押贷款年固定利率为5.1%。第二是手续费也不少。第三是屋主必须自己缴纳房地产税和住房保险，要维护住房和保持住房的正常状况。所以在向民众推介住房反向抵押贷款项目时一定要说清楚、讲明白成本问题，只有将这些成本讲得清清楚楚，才不会使老年人糊里糊涂见好就上，最后吃哑巴亏。例如美国政府担保的住房反向抵押贷款就要向屋主收取住房市值2%的贷款保险，这和房地产税的税率差不多。

　　住房反向抵押贷款的风险需充分说明，由于住房反向抵押贷款是以住房作为抵押，老人在选择这种以房养老形式时需对整个贷款的益处、成本和风险做出全面的评估，并防止推销人员不负责任地解释条款。住房反向抵押贷款最大优势在于，老人既可以有房住，而且可以将住房变成可套现的工具，有钱可以应对日常或特殊需要的开支。住房反向抵押贷款的一个风险是，屋主必须按时缴纳房地产税和住房保险并持续住在住房中，如果屋主缴不起房地产税或住房保险，或是由于某种原因不能在住房继续居住，屋主就面临失去房产的风险。

　　通过信用增长来增加屋主收入

　　住房作为投资的一种手段，如何通过这种固定资产的投资获得更大幅度回报是一门学问。美国在以房养老上有一种做法蛮有借鉴意义，就是通过信用增长来增加屋主的收入。例如，一个屋主通过住房反向抵押贷款可以获得20万美元，但屋主一次只领取了10万美元，剩下的10万美元由金融机构在市场上投资。在这种情况下，屋主这笔未领取的10万美元的投资收益需要补偿给屋主。假定7年后屋主再领取这10万美元，根据信用增长条款，10万美元的资金在7年内可增长到134578美元，所以这也是无助实际可以领到的钱。美国80%以上住房反向抵押贷款的屋主采用信用增长贷款形式，既可解决现实的问题，又能让其余的资金去赚钱，这就是借鸡生蛋。

　　美国相关机构所做的调查显示，住房反向抵押贷款在美国发展几十年后呈现一些新的特点。第一，住房反向抵押贷款是一个非常复杂的金融产品，一般民众很难全面了解它的特性。第二，住房反向抵押贷款借贷者将获得资金用于不同方面，并非是为了养老，这增加了老人养老的风险。第三，产品特性、市场变化、金融机构行销策略等带来的风险增多。金融机构不实的广告可能会误导消费者，金融机构缺少有效的服务也容易让消费者做出误判。第四，由于住房反向抵押贷款产品的复杂性，金融机构需要更加注重如何使消费者对这一产品有明细的了解，并作出自己的选择，而不是急于让消费者接受这种产品。第五，监管机构对住房反向抵押贷款需制定一定的规则，并监督金融机构具体实施。由于住房多为老人们财富的最后一桶金，如何有效保护老人们的权益就成为以房养老能否成功的关键。