“以房养老”光明前景需政策发力

　　——访清华大学经济管理学院中国保险与风险管理研究中心主任陈秉正教授

　　本报记者 李海楠

　　即将实施的 “以房养老”试点很可能针对城市中拥有两套以上住房,对退休后的生活品质有较高追求,退休后现金收入又不是特别充足,同时对住房反向抵押的产品和理念能够接受的老年群体。

　　中国政府网日前全文公布 《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》(下称《意见》),其中明确提出 “探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。这是国务院首次发文明确采用“以房养老”模式,探寻解决养老资金缺口难题。

　　一时间,早在学界、坊间引发多轮讨论的“以房养老”话题再次引发社会广泛关注和热议。与此同时,秉承《意见》发布契机,民政部相关负责人对囊括“以房养老”具体操作方法和实施计划的试点方案有望在2014年一季度出台的表态又让关注持续升级。

　　就此,对于《意见》的发布以及“以房养老”的市场前景,清华大学经济管理学院中国保险与风险管理研究中心主任陈秉正教授于9月16日接受中国经济时报记者专访时表示,国务院发文明确推动“以房养老”模式值得各方鼓舞,但期待“以房养老”获得光明前景,仍需积极应对困难阻隔,研究扶持、运行政策,方可实现。

　　传统观念致“以房养老”现尴尬现状

　　《意见》所提“老年人住房反向抵押养老保险”,即“以房养老”,也称“倒按揭”,是指老人将付清贷款的房子抵押给保险公司等金融机构,金融机构综合考虑房主年龄、健康状况、预期寿命、房产若干年后价值等因素,定期发放房主一定数额的养老年金,期间房屋产权不变更,老人可继续居住其中,等到房主去世后,房产要么归金融机构所有,要么房主家人可以向金融机构支付约定的住房抵押消费贷款利率和本金,向金融机构赎回原来反向抵押的房产。

　　在陈秉正看来,国家对“以房养老”模式的明确无疑对外释放出了一个积极信号,即至少可将其视为解决养老资金保障的各类措施中应该予以积极鼓励发展的一项措施。他认为,随着我国老年人口规模的扩大,哪怕只有一部分老年人能够接受这个模式,随着金融机构设计出相应的产品,加上政府政策支持,“以房养老”的市场前景就非常值得期待。

　　“社会各界对‘以房养老’的呼吁已持续十年之久,但至今仍停留在概念阶段,现状堪称尴尬。 ”陈秉正表示,造成这一现状的原因很大程度上在于国人的传统观念,如子女是否同意、国人将房产视为家的载体、房产要传给子女等。

　　陈秉正认为,在传统观念阻隔下,老年人选择把手中的房产抵押以增加现金流动性的想法难以实现,加之市场难见合适的 “以房养老”产品,致使“以房养老”仍停留于概念阶段,虽有上海、北京等地方先行实践,但都难如预期,无果而终。

　　“观念制约不会影响 ‘以房养老’的市场前景。”陈秉正认为,随着老年人口规模扩大,加之“421”家庭模式越发难以应对日益巨大的养老需求,老年人养老势必要更多依赖社会化、专业化的养老服务,而“以房养老”模式就在其中。

　　国务院发布的《意见》指出,当前,我国已经进入人口老龄化快速发展阶段,截至2012年年底,我国60周岁以上老年人口已达1.94亿人,2020年将达到2.43亿人,2025年将突破3亿人。

　　陈秉正认为,对民众应加强宣传引导,促使民众更好地理解这种新型的养老观念。对于金融机构而言,则需要对市场进行认真研究,做好产品设计以及对产品经营过程中可能面临的相关风险进行分析和管控,否则,金融机构也不敢贸然进入这个市场。

　　“以房养老”面临三大风险

　　陈秉正对记者表示,既然“以房养老”是通过房产对银行、保险公司等金融机构进行反向抵押获取养老金,那么,房产反向抵押相关产品在设计和后续的经营过程中,将会面临三类风险。

　　一是房地产价值波动的风险。房产价值的波动是金融机构和房主最为关心的一类风险。金融机构担心未来房屋价值下跌,而将房产抵押出去的房主则担心未来房产价值上涨。

　　二是利率风险。毕竟房产反向抵押是一种贷款产品,自身就存在利率风险。

　　三是长寿风险。房主“倒按揭”后,在有生之年仍拥有对房产的产权、居住权,并且每年按照约定从金融机构领取养老年金,由此势必会给贷款提供方即金融机构带来可能要向借款人支付较多的甚至多于事前预计的年金。

　　“要设计好应对这些风险的管控机制。 ”陈秉正认为,对金融机构而言,要加强对产品的设计,特别是对风险管控的设计。同时,“以房养老”市场的发展还需要政府在一定程度上给予支持和鼓励。

　　呼吁政策发力助“以房养老”大发展

　　本次《意见》也明确,“鼓励老年人投保健康保险、长期护理保险、意外伤害保险等人身保险产品,鼓励和引导商业保险公司开展相关业务”;同时,要求保监会牵头,会同民政部等部门,“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

　　陈秉正认为,呼吁政策发力,助力“以房养老”大发展,应该采取一些比较间接的鼓励手段,同时在市场监管方面,银监会和保监会也要给予适度监管。

　　对于金融机构,陈秉正建议,在市场准入方面,住房反抵押贷款既属于贷款业务,又包含了养老年金的功能,即兼具传统意义上的银行产品功能和保险产品功能,因此,无论是银行还是保险公司能否单独经营此类贷款业务,尚需有关监管部门在市场准入方面做出规定。

　　“这需要在准入门槛上予以放开,以进一步培育和促进市场主体的增长和发展。”陈秉正说,此外,建议政府在金融机构给予适当的税收优惠,如营业税、所得税的减免等。

　　对于个人而言,陈秉正建议,如果老年人选择“以房养老”产品,对其免征房产税等税种在未来值得深入研究。他认为,低收入群体若选择“以房养老”更应该享受税收优惠。而对富人而言,则应区别对待,以防止其通过“以房养老”避税。

　　“这取决于我们最初把‘以房养老’的目标市场定位于哪类消费群体上。”陈秉正说,我们或许可以参照美国对“以房养老”市场的划分经验。

　　据了解,作为推行住房反向抵押贷款最为成熟也是“倒按揭”最大市场的美国,将住房反向抵押市场分为两大类:一类是针对贫穷、低收入,拥有一套产权房产,但缺少现金养老的老年人,由政府批准有资质的金融机构从事专门针对这部分老年人的反向抵押贷款产品,并有政府支持提供担保。另一类是完全市场化的反向抵押市场,拥有较高的利率,由金融机构和拥有房产的老年人协商,政府提供监管和风险提示以及市场培育。

　　对于我国的“以房养老”市场将朝着哪个方向迈进?陈秉正认为,我国现有的实际情况可能不会像美国那样。目前看,即将实施的“以房养老”试点很可能针对城市中拥有两套以上住房,对退休后的生活品质有较高追求,退休后现金收入又不是特别充足,同时对住房反向抵押的产品和理念能够接受的老年群体。

　　“这样看,沿海经济发达地区收入较高、受教育程度较高的老年人或将率先选择‘以房养老’。 ”陈秉正说。