房产税试点扩围或已达成共识

  　与之前任何一次传闻相比，最新的房产税试点扩围消息都更像是真的，但两年多来只闻其声、不见其影的“狼来了”，却也让市场对此类消息有所麻木。

　　据媒体报道，财政部日前向全国人大常委会预算工作委员会通报时表示，将扩大个人住房房产税改革试点范围，为全面推进房地产税改革进一步积累经验，同时研究完善对工商业等单位房产的房产税制度。此前，有媒体再次曝出仅对增量房屋开征房产税的“杭州方案”，并指房产税试点征收扩围要采用“集中批准一批”的方式，而不宜采用单个会签、单个批准的方式，具体开征“时间表”未定。

　　对上述方案，业内人士大多表示“难对房价产生实质影响”，而在中央首次未提调控、强调促进房地产市场发展的背景下，房产税未来作为调控手段的作用亦可能被淡化。

　　扩围尚无时间表自2011年1月28日，上海和重庆针对市场中的增量房（重庆包括部分存量房）率先在全国启动个人住房房产税征收试点工作以来，业界一直期待房产税试点能“及时扩围”。

　　事实上，今年以来，官方已多次对房产税进行表态。今年2月20日，据新华网报道，时任国务院总理温家宝主持国务院常务会议，确定“坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围”。

　　5月24日，中国政府网在《国办转发了国务院批转发改委关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中有“扩大个人住房房产税改革试点范围”的表述，并明确具体工作由财政部、税务总局会同住房城乡建设部等负责。

　　最新的表态来自国税总局。7月中旬，该部门在《关于转变职能改进作风更好服务大局的通知》中明确，“积极研究综合与分类相结合的个人所得税制度，公平收入分配。研究扩大个人住房房产税改革试点范围。”

　　目前，尽管“杭州方案”在住建部、财政部、国税总局三个主管部门层面取得共识，但最终国务院面对三部门会签的“杭州方案”时，仍要求杭州房产税征收试点延后下发。

　　据了解，国务院对于杭州方案中涉及的征收方式、对象和范围均没提出太大异议，只是提出要求，在继续完善杭州方案的同时，房产税试点征收扩围要采用“集中批准一批”的方式，而不宜采用单个会签、单个批准的方式。

　　上海易居研究院副院长杨红旭认为，下半年中央层面的房地产调控基本平稳，既不放松，也不加码，“但局部政策存在或松或紧的可能”。他所列举的措施中，包括推出第二批房产税试点、市场秩序整顿、支持首套刚需等。

　　中国国际经济交流中心专家马庆斌则表示，经过重庆和上海这两个城市的试点，房产税问题上已有两大共识，一是房产税征收具有必要性，二是房产税的扩围具有一定的可行性。对于试点扩围的难点，马庆斌认为最关键的还是地方政府在这个问题上没有积极性，“除了要考虑全国的大局，还要考虑地方经济自身的发展问题”。

　　地方积极性不高根据媒体曝光的方案，杭州将采用与上海相仿的模式，对增量房屋征收房产税，在此基础上划定人均60平方米的免征面积，按照家庭为单位综合计征。税率分为两档，对普通住宅，以交易价格的0.4‰的税率征收；对于非普通住宅，以交易价格的0.8‰的税率征收。

　　对此，有评论人士指出，尽管“杭州方案”系对增量住房征收，但在人均免征面积的划定和认定上已涉及“存量”。按照杭州方案，在对新购住房征收房产税过程中，对免征面积的认定将包含同一产权人名下的存量住宅面积，而后对超出面积部分按规定征收房产税。

　　然而，方圆地产首席分析师邓浩志认为，这个方案好像对房地产市场没什么影响，“由于现在已有限购政策存在，并基本覆盖了一、二线城市，若这个政策和限购并行，基本上想缴税的人都没有买房名额，而可以买房的初次置业者或改善型置业者，很难超过三口之家180平方米的免征面积。”

　　汉宇地产亦表示，考虑到没有合理的房产税制度基础，目前征税效果不佳，使其短期内不具备较强调控作用的状态很难被改写。在此背景下，房产税试点扩围后，所增长的这部分税收体量并不显著，因此地方政府推进的积极性并不高，这也成为影响全国房产税扩围进程放缓的原因。

　　国泰君安证券在昨日发布的研报中用数据证实了上述观点。据其测算，杭州版房产税仅能占到当地财政收入的0.13%（上海、重庆2012年房产税对地方财政收入贡献更是分别只有0.7%和0.1%）；同期，杭沪渝三地土地出让收入分别占当地财政收入的25%、12%和77%。国泰君安进一步指出，“即使是按存量住宅市值征收，只有当房产税税率为2.2%时，房产税税收才能完全弥补土地出让收入。但国际上，超过1%就已经是比较高的税率。所以，从当前情况看来，房产税征收的意义更多体现在市场长效机制的建立，而非对地方财政收入的贡献。”