经济学家陈淮：7.2亿存量房数据并不可怕

　　专家称今年稳房价能取得一定成绩经济学家陈淮表示——

　　近来楼市成为热点话题，相关政策先后出台，多地楼市回暖。如何看待当前楼市的新现象？在昨日举办的2016观点地产论坛上，专家提出：今年的调控政策是综合的，不会回到过去的路上，稳定房价能够取得一定的成绩。

　　观点1

　　稳房价“能取得一定成绩”

　　目前，国内房地产市场已经出现了明显的分化。一方面是一、二线城市的量价齐升，一方面是三、四线城市持续高库存。22日，中国房地产业协会原副会长朱中一在2016观点地产论坛上表示，分类指导因城施策、强化地方政府的主体责任，是今年调控的主基调。

　　朱中一指出，住建部部长提出了进一步加强调控的五项措施，包括了要严格限购政策和税收金融政策，增加土地供应，增加中小套型商品房和保障房的供应，打击各种违法违规行为，政府要主动引导舆论等，“地方政府特别是像深圳、上海、北京的领导，在会上也都发出了声音，要进一步采取稳定房价的措施。在中央政府、地方政府的共同努力下，稳定房价肯定能够取得一定的成绩。”

　　观点2

　　存量房数据并不可怕

　　著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮表示，很多重要的地区存在着供大于求现象，包括省会级城市，这些地方加杠杆是消化去库存重要的手段之一。

　　“我们别动不动就说加杠杆推高房价，价格没那么脆弱，把这个和加杠杆联系起来，我看未必是准确的。”陈淮表示，加杠杆炒股和加杠杆买房子是两个风险完全不同的投资方式，“只要按时付月供，银行是不会像那些场外配资或者场内配资的给你强行平仓，把你房子收掉的。”

　　陈淮称，当房价回升后，房子还在购房人手里。

　　陈淮表示，目前7.2亿平方米的存量房数据并不可怕，因为其中只有4.2亿平方米到4.5亿平方米是住宅。

　　“1亿农民工在城市中转为户籍人口，还有1亿棚户区改造，还有1亿中西部农村剩余劳动力就近城镇化，现在在城市中经商、务工的农民工有2.4亿人，大约需要120亿平方米的住房。”

　　陈淮认为，中国住房报告提出“十三五”期间要建1600万套棚改房，这个面积就是16亿平方米以上，这还不算商品房开发、二手房梯级消费升级带来的新的需求。

　　观点3

　　一手房价格不敢大涨

　　开发商代表、保利地产副总经理兼东南片区董事长余英表示，很多大的房地产公司在去年已经把存货能去的都去完了，没去的也就基本去不掉了。

　　“但是有些公司前年还盲目的猛生产，造成存货增加。”余英表示，存货的产生首先是管理失控。

　　对房价的问题，余英认为，媒体说今年房价疯涨，其实主要是二手房，一手房开发商还是比较冷静的，还是不敢太涨的。

　　连线

　　广州

　　业内人士建议买家不要盲目追高

　　二手楼成交量涨学位房受宠

　　3月前20天，广州二手住宅网签6431套。据了解，在本次成交量上涨的过程中，改善型客户置换购房在成交中占据较高的比例，楼龄新的大面积单位或学位房均受追捧，市场已出现幅度为5%左右的反价现象。业内人士建议买家可适当“小房换大房”，但不要盲目追高。

　　砍价空间相对较小

　　根据搜房网广州二手房数据中心监控的数据显示，3月1日~3月20日，广州二手住宅共网签6431套，同比上涨299.69%，预计3月全市网签能突破9000宗。

　　中原地产客户研究主任熊小洪分析称，3月份广州二手市场成交持续回暖，在楼市环境持续宽松以及其他一线城市房价上涨背景下，3月第三周广州成交宗数超过2500宗，甚至3月有3天单日成交超过500宗：“目前反价个案相对较多，业主心态也增强，砍价空间相对较小。总体来看一些成交活跃的板块，尤其是物业综合品质较高的板块，例如天河珠江新城、越秀的东风东板块，目前可售的优质盘源已经去化差不多，业主惜售情绪浓厚，新增盘源量有所缩窄。”

　　“买家的入市积极性确实提高了。”一个体育中心周边的中介人士告诉记者，尤其是大面积单位最受欢迎，“之前都是中小面积单位受宠，大面积单位‘出货’比较难，最近的买家目标都很明确，就是看楼龄比较新的大面积单位。”他告诉记者，体育西一带比较新的楼盘价格都涨了5%~10%，但价格与天河北的一些楼龄较老的物业还有差距，因此也吸引一些投资加自住的买家入市。

　　交易周期大大缩短

　　“与以往不同的是，在本次成交量上涨的过程中，改善型客户的置换占据较高的比例，不少客户都需要先将手中楼龄较久，面积较小的房子卖掉，去换取楼龄更新、面积更大或者学位更好的房子。”搜房网广州二手房电商商圈经理甄欣介绍，其所在的天河员村板块看房量较2月提升了2~3倍，不仅是前来咨询和看房的客户增加了，许多去年还在观望的客户近期的态度也变得积极不少。

　　他观察到，由于换房需求强烈，这些客户从看房到达成交易的时间较往年大大缩短：“原本改善型买家的交易周期普遍在1~2个月左右，最近有许多客户在1~2个星期内就达成交易了。”

　　市场现象

　　反价现象出现

　　但幅度不算大

　　合富置业天河广场分行主管邓雄才表示，目前部分业主在与买家沟通的过程中已出现反价，不过幅度还不算太大：“大致是总价约130万元左右的物业返价5万元左右的水平。”合富置业华阳分行主管林志强表示，近期刚需型买家出手最积极，其中有部分是购置名校周边房源的买家。

　　据中原地产数据，天河区业主报价指数连续3周呈上涨态势，其中以珠江新城二手房成交较为活跃。中原地产隽峰分行资深营业经理郭亚锋表示，目前珠江新城片区旧有盘源成交速度较快，但由于业主对后市预期较好，新增的盘源跟不上，业主惜售现象普遍存在：“目前在放房的盘源中有超过九成调高了放盘价，上调幅度超过10%，即使业主涨价，只要客户看中盘源，追价意愿也较强，例如本月某楼盘一宗168平方米的物业，第一天业主要价753万元，客户没签，第二天业主返价，最终以772万元成交。” 郭亚锋认为目前业客双方心态都不是很稳定。业内人士称买家不必盲目追高。