卧室电磁辐射超三倍 “奇葩”二手房买完能退吗

　　房市最近有点热，尤其二手学区房价格一直居高不下。因为牵扯到中介、原有房主等各方，二手房买卖过程中容易发生纠纷，甚至打起了官司。买了二手房，什么情况下可以解除合同？除了房子，还有那些事项要格外留意？本期齐鲁法援在线，法援妹跟大家聊聊买卖二手房的事儿。

　　卧室电磁辐射超三倍， 法院判退房

　　最近，济南市民尹先生遇到了件麻烦事。他看上了一套二手房，签订合同并交了定金后，却发现屋后有高压线，这让他心里不舒服，房子也不想要了。他能如愿吗？

　　与尹先生有类似遭遇的人不止一位。此前，济南市历下区法院就审理过一起这样的案件。购房者汪敏看中了一套房子，在购房合同签完后，她发现卧室外一米的地方有高压线穿过，坚决要求退房。结果房子还没退成，她就收到了法院的传票，原来卖房者到法院起诉，要求买方支付违约金。

　　发现安全隐患后，汪敏专门请来某环境检测公司的工作人员，叫上卖方和房产中介一起，现场对两间卧室进行了工频电磁场检测。检测结果显示，房屋内电磁辐射水平超过正常标准的三倍。因为正处于婚龄，考虑到电磁辐射对胎儿和儿童有致病风险，汪敏当场提出解除合同，但遭到拒绝。

　　历下法院经审理认为，房屋的出卖方依法负有保证房屋质量适合居住的义务，作为育龄期妇女，汪敏因为室内电磁辐射超标，无法在涉诉房屋居住，应当允许解除购房合同。因而判决解除房屋买卖合同，驳回了卖方要求买方支付违约金的诉讼请求。

　　买个房子是“凶宅”， 购房合同可解除

　　山东博睿律师事务所律师陈瑞福分析，前面讲的尹先生的遭遇，高压线的存在是否构成解约的正当理由，需要考虑两个因素：一是房屋销售价格是否因高压线因素明显低于正常市场价，二要看高压线对房屋安全、正常使用是否形成重要影响，足以影响房屋价格。

　　如果房屋售价已经考虑了高压线因素，或者高压线没有产生很大影响，那么尹先生单方面解除合同，要回定金难度就比较大。反之，是可以要求退还定金的。

　　山东齐鲁律师事务所合伙人律师高强表示，买房想要退还，要看有没有解除合同的理由，也就是要看是否会使购房目的无法实现。

　　在实践中，出现过一些合同解除的判例，比如，购房后发现房屋的主体结构遭到破坏，再有，购房者在买房后发现买的房屋是“凶宅”，曾经发生过自杀或者他杀案件，这种情况也可以解除合同。“当然，如果房屋内发生的是自然死亡，就不影响合同的履行”。

　　他说，像尹先生的遭遇，如果高压线的确会给他和家人的身体产生重大影响，那么，也可以解除合同，要求返还定金。

　　卖房人赖着不迁走户口， 被判赔钱

　　济南市民郭先生最近也很烦。去年，郭先生买了一套学区房，交钱过户后他却发现：原房主没迁走户口。

　　原房主的户口不迁走，郭先生的孩子就不能落户，眼看着孩子到了报名上学的时间了，可是这户就落不上。

　　卖家当“户口老赖”的情形还真不罕见，但也并非一点办法没有。陈瑞福提醒，郭先生这样的购房者要注意，购房时要明确卖方在规定期限内完成户口迁移等事宜。

　　已经有人通过法律手段主张了违约金。据媒体报道，2012年，程女士经房产中介向李先生购买了福州市的一套商品房。

　　李先生承诺于2013年8月1日前将房产的户口迁出，并同意预留2万元在房产中介处，等李先生的户口迁出后，中介再把户口押金退还给他。房屋完成过户，但李先生户口一直没有迁出。

　　程女士认为对方的行为已经构成严重违约，造成女儿及外孙的户口不能及时迁入福州，直接导致外孙不能在当地入学。为此，她将李先生告上法庭，要求支付违约金5万元。

　　福州市鼓楼区法院经审理认为，李先生未按照合同约定的时间将诉争房产的户口迁出，应当承担相应的违约责任。经综合考虑，法院认为违约金可以适当调低，判决李先生向程女士支付违约金2万元。