担保额高达公司净资产2倍 宝安地产命悬资金链

深圳老牌上市房企宝安鸿基地产集团股份有限公司（000040.SZ,下称“宝安地产”），原名深圳市鸿基（集团）股份有限公司（下称“深鸿基”），去年5月改名“宝安地产”，正式被中国宝安集团股份有限公司（下称“中国宝安”）纳入“宝安系”。

宝安地产近年来业绩疲软，日渐势微，资金链已紧绷。最近两个多月，其担保动作频繁。

目前，净资产仅11亿元的宝安地产竟为旗下近10家子公司提供逾22亿元的担保，对外担保总额是其净资产的2倍，严重违反了证监会“上市公司对外担保总额不得超过最近一个会计年度合并会计报表净资产的50%”的规定，其对资金的渴求可见一斑。

宝安地产土储较少，项目也有限，融资渠道单一，发展空间受限制。不过，中国宝安有数百万土储，但会否逐步注入宝安地产仍是未知数。

“当时收购的时候确实是准备将其作为地产业务整合平台的，但以后还是要看时机和时间的，因为政策变化和证监会限制也比较多。目前只注入了惠州地产一个项目。”中国宝安董事会相关人士对时代周报记者表示。

房地产行业的差等生

宝安地产作为深圳老牌房企，并没有像万科、招商、金地一样做大做强，跻身一线房企阵营，其长期以来固步自封，目前布局仅限于深圳、西安、东莞、湘潭、惠州、惠东，业绩不尽如人意，至今仍游刃在三线房企的边缘。

宝安地产旗下子公司众多，经营范围涉足广，涵括了房地产、物业管理、出租车运输、物流及装卸运输、酒店业务，定位不够明确，再加上地产业务始终未得突破，一度陷入了积重难返的困局。

综合宝安地产这几年的年报可知，其尚未形成多项目联动开发的房地产业务布局，新项目开拓及寻找储备土地方面进展滞缓；部分存量土地在手续完善、功能变更及升级改造等方面工作进展较慢；且资金筹措渠道单一；存货多资金回笼困难等，这些诟病已经成为其地产业务发展的瓶颈。

而为集中兵力支持房地产业务发展，宝安地产唯一的选择就是先收缩战线。实际上，宝安地产早就开始剥离非地产业务。其2010年年报称：“2010 年公司已基本完成非房地产业的传统产业剥离工作，目前尚未剥离的装卸运输类传统产业属于劳动密集型行业，实物资产少，员工众多，安置难度大，加上常年亏损或微利，难以寻找受让对象，将影响该类企业的剥离进度。”

2010年11月4日，因涉嫌虚假陈述，宝安地产收到证监会深圳稽查局《立案调查通知书》，被立案调查，之后又遭遇财务报表“非标”被停牌核查、高管离职等接连发生的变故，雪上加霜。

2009-2011年，宝安地产营业总收入分别为6.97亿、7.77亿、8.17亿元，利润总额分别为0.68亿、1.28亿、2.27亿元，归属于上市公司股东的净利润分别为0.71亿、0.96亿、1.4亿元，虽实现了逐年上升，但这些收入部分还来自于转让非地产公司带来的收益。由此可见，宝安地产仍是房地产行业的差等生。

不过，自去年5月被正式纳入“宝安系”后，宝安地产顺理成章被看做是宝安系地产整合的平台。然而，一切没那么顺利。

接手大股东的“烫手山芋”

中国宝安旗下的房地产业务多年来业绩平平，少有建树。做大房地产板块，寻求上市公司资源重组一直是中国宝安的战略。

从2008年7月开始，中国宝安增持深鸿基，2009年6月9日，中国宝安集团控股有限公司（中国宝安的控股公司，下称“宝安控股”）以持股19.8%打败原第一大股东深圳东鸿信投资发展有限公司（下称“东鸿信”），成为深鸿基的第一大股东。在2009年6月30日的深鸿基2008年年度股东大会上，中国宝安董事局常务副主席兼执行总裁陈泰泉及其他四位宝安系高管正式进入深鸿基新一届董事局，董事局还包括东鸿信2人，独立董事4人，职工董事1人，显而易见，中国宝安已取得了深鸿基控制权。

2011年5月，深鸿基正式改名为宝安地产。历经3年的股权争夺战，中国宝安终于将深鸿基纳入“宝安系”。

中国宝安早在2009年6月11日的公告中表示，为避免与深鸿基产生同业竞争，并承诺将宝安控股和中国宝安所拥有的适合深鸿基发展需求的资产和业务以合理价格和恰当方式注入深鸿基。中国宝安承诺，不与深鸿基就同一地块的地产开发项目进行竞购，也不在毗邻地块进行同种类型房地产项目开发。

然而截至目前，中国宝安仅向宝安地产注入了一个公司。

中国宝安已自顾不暇，且投资喜好诸多，自身资金链亦紧张，多次低价出卖子公司救急。今年5月30日，中国宝安就连发两个公告以18亿元出售6家公司股权。其中一个公告称，宝安地产拟以1.7亿元受让中国宝安全资子公司惠州市宝安房地产开发有限公司 （以下简称“惠州地产”）100%股权，虽然是以1.7亿元的低价转让，实际上深藏玄机：中国宝安是在脱手一个“烫手山芋”。

中国宝安公告显示，截至今年2月29日，惠州地产资产总额评估值为7.62亿元，负债评估值为5.92亿元，净资产评估值为1.69亿元，资产负债率高达77.8%。而在惠州地产总计5.9亿元的债务中，有4.39亿元系与中国宝安的往来欠款。对于这笔欠款，中国宝安在关联交易条款设置上进行了“苛刻的处理”。宝安地产承诺：在成为惠州地产股东之日起，由其每季度向中国宝安等额支付欠款，一年内全部付清。

惠州地产旗下有两个项目，旗下还拥有13万平方米的商住用地和5.5万平方米工业用地。但是，惠州地产旗下体量最大的项目山水龙城由于资金问题，已经处于停工状态。今年1-6月，惠州地产的净利润亏损376.53万元。向惠州地产的后续追加投入以及需向中国宝安支付的6亿元，对业绩不济、资金链已紧绷的宝安地产无疑构成了巨大压力。

净资产11亿担保超22亿

今年10月13日，宝安地产发布公告称，为惠州地产提供4.5亿元的担保，公告还显示，“截至2012年9月30日，公司贷款金额为人民币22650万元；公司对外担保总额为人民币20850万元（均为公司对全资控股子公司提供的担保），占公司最近一期经审计净资产的20.9%。”

2012年11月21日，宝安地产又为旗下湖南宝安鸿基房地产开发有限公司（下称“湖南宝安”）、惠东县宝安鸿基房地产开发有限公司、东莞市宜久房地产开发有限公司、深圳市鸿基物业管理有限公司等6家公司提供共 12.6亿元的担保。公告称：“截至2012年9月30日，公司对外担保总额为人民币65850万元（均为公司对全资控股子公司提供的担保），占公司最近一期经审计净资产的66.13%。”

12月10日，中国宝安再次为湖南宝安提供3亿元担保。公告称：“截至2012年9月30日，公司贷款金额为人民币36650万元；公司对外担保总额为人民币65850万元（均为公司对全资控股子公司提供的担保），占公司最近一期经审计净资产的66.13%。”

很明显，上述几个公告的统计时间都是截至9月30日，但数据存在明显的前后矛盾：第一次和第三次公告的贷款金额不同，第一次公告的担保总额与第二次、第三次的担保总额不一样。如果算上这三次的担保，宝安地产为子公司的担保总额至少在22亿元以上。

而宝安地产三季度的财报数据显示，宝安地产货币资金不足1.2亿元，总资产约26亿元，总负债约15亿元，其中流动负债就为14.5亿元，其所有者权益即净资产为11亿元，对外担保总额是净资产的整整2倍，严重违反了证监会关于“上市公司对外担保总额不得超过最近一个会计年度合并会计报表净资产的50%”的规定。

“为子公司担保，纯粹是借鸡下蛋，增加子公司融资渠道与下降融资成本，提高经营利润。但是‘为促进子公司项目发展’这是个很好的理由，这样做的风险就是提高了宝安地产的整体负债率！” 亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对时代周报记者表示。

不过，一个现实的问题就是，宝安地产为子公司的借款都提供连带责任保证，如果不能按时还款，很可能会产生多米诺骨牌效应，风险不言而喻。

“我们只是授权做这样的担保，实际上担保还没有发生。”宝安地产证券事务代表刘莹竟然如此解释。