谁黑了潘石屹？转型业绩不佳退出上海外滩地王

　　地产圈公认的“好基友”任志强退休之后，SOHO中国董事长潘石屹低调了许多。退出上海外滩项目的重磅消息，让潘石屹重回各大媒体头条。

　　2011年，SOHO中国40亿买入“上海外滩8-1地块”50%的股权。不过，因为该地王项目的控制权纠纷，“先入为主”的复星系和SOHO中国展开了长达三年半的诉讼拉锯战。今年9月24日，潘石屹宣布出售手中握有的海之门项目50%股权，SOHO中国 “回笼资金50.85亿元”。

　　潘石屹还在微博上表示，“在今天环境下我们还是相信现金为王”。此前，SOHO中国CEO张欣也表示，SOHO中国将停止海内外楼市投资，选择拿着现金。

　　早些时间，媒体对于SOHO中国半年报业绩下滑提出了不少质疑。“转型期的SOHO中国还是比较成功的，这些负面新闻是同行指使写的。”在仔细研究之后，潘石屹抛出了SOHO中国“被黑”的说法。

　　更有意思的是，一边是SOHO中国手里握着的百亿现金，另一边是不少网民纷纷调侃的“别让潘石屹跑了”。

　　从提出以租代售的转型，到今年半年报业绩下滑“被黑”，再到退出上海外滩地王项目，潘石屹进退之间，SOHO中国的转型路已经渐渐明晰；但成与败，黑与被黑，或许并没这么简单。

　　败退外滩地王

　　退出上海外滩地王项目，潘石屹展示出来的是“50多亿的回笼资金”；而其纠纷的历程和个中滋味，并没有被交易本身抹去。

　　上海外滩地王项目，吸引了证大、复星、绿城、万达和SOHO中国诸多的行业大佬先后投身其中。从项目股份变更的“换手率”上看，该地块已经证明了它存在的价值。从另一个方面看，在SOHO中国获得上海外滩地王项目50%的股份之后，两大实际控制人对簿公堂这个事实，更证明了该地块的稀缺性。

　　因此，可以把潘石屹最终的决定称为“败退”。

　　具体细节是这样的，SOHO中国宣布收购的第二天，复星旋即发布公告称，对交易内容安排感到“惊讶”，因为自己享有“优先购买权”，并表示将采取一切合适的法律手段维护自身权益。2012年5月，复星真的将此番股权转让所涉的所有公司告上了法庭。

　　起诉一年之后，上海市第一中级人民法院判决复星胜诉，并认定证大、绿城和SOHO三方的转让协议无效。但是，三被告马上发表了联合声明，宣布将上诉。

　　潘石屹在其微博上表示：“我们坚信法律的公正。我们三方决定提起上诉，直到正义得到伸张。”

　　2013年9月，二审开庭，SOHO中国表态愿意接受调解，但被复星拒绝。此后，双方进入“沉默对峙”的僵局。彼时，就有人士猜测，“SOHO中国的退出已成定局，双方谈判的焦点只剩下交易的价码。”

　　历时三年半之后，高悬的靴子终于落地。

　　SOHO中国9月23日晚间发布的公告显示，上海海之门将以84.93亿元向复星出售外滩置业的全部股权。证大外滩置业是上海海之门的全资子公司，也是外滩8-1地块的所有者和开发者。当年潘石屹就是通过收购海之门50%股权，进而获得了8-1地块50%的权益。

　　有媒体报道称，海之门将用出售所得的现金归还股东贷款，SOHO拿到的现金约为45.85亿元。

　　分析认为，在外滩地王项目上，潘石屹并没有赚到什么钱。

　　“对于需要现金支持的潘石屹来说，与郭广昌达成和解，将股权卖掉套现，既有迫不得已的成分，也是其公司内在的需要。”中国指数研究院分析师表示。

　　紧守百亿现金流

　　除了退出上海外滩地王项目之外，潘石屹还回应了舆论关于媒体对SOHO中国半年报业绩的质疑。

　　SOHO中国财务报告数据显示，2015年上半年实现营业额仅为3.93亿元，同比下降约92%，实现公司权益股东应占核心纯利约7200万元，同比下降约94%。

　　SOHO中国对此的解释是，这是业务转型后业绩中首次不包含物业销售的贡献。

　　确实，随后多家媒体均以SOHO中国核心纯利润为主题做个观察报道。

　　援引《每日经济新闻》9月16日稿件内容：“租金收入4.39亿元，较去年同期增长168%；毛利率达75%，较前一年增长50%；但核心纯利只有1.35亿元，比前一年下滑约94%，净负债率25%，现金及银行存款达到97.7亿元。这是在转型3年后，SOHO中国交出的2015年中期成绩单。”

　　《中国经营报》也指出，虽然从财务报表来看，SOHO今年的纯利仅仅是三年前同期的1/5，但对于公司的转型效果，董事长潘石屹却给予了肯定。事实上，日前曾有报道称，林战辞去了SOHO中国CFO一职，这是SOHO上市九年以来离任的第四位首席财务官。在人事变动、利润下降等因素的影响下，SOHO中国是否真的已经转型成功？

　　当然，这些都引起了潘石屹的不爽。

　　“最近确实有很多关于SOHO中国的负面新闻，我仔细研究发现，这是同行指使写的。与IT行业相比，房地产公司太和气，偶尔有些互黑很正常。”潘石屹直言。

　　另外，潘石屹认为，SOHO中国手里握着的大量现金才是王道。

　　他说，“我认为检验是否成功，关键看现金流断不断，目前SOHO中国净负债率25%，是房地产行业第二低，仅次于万科，而最高的房地产企业负债率达到251%，所以，我认为Soho中国转型是成功的。在现金流方面，SOHO有接近100亿现金，在整个房地产行业少见。”

　　“在今天环境下我们还是相信现金为王”。在微博上，潘石屹还不忘强调一下。

　　而9月23日，SOHO中国CEO张欣在媒体报道中也表示，SOHO中国将停止海内外楼市投资，选择拿着现金。

　　手里握着上上百亿的现金，却被媒体质疑，潘石屹心里确实很委屈。

　　谁黑了潘石屹

　　那么，潘石屹和他的SOHO中国真的被黑了么？不包含物业销售的贡献中报数据能够代表SOHO中国的现状？丰沃的现金流预示着什么？到底是谁黑了潘石屹，媒体的质疑还是财报的数据？

　　显然，SOHO中国的转型和近两年的财务报表是始终绕不过的梗。

　　2012年下半年，潘石屹宣布SOHO中国由“出售物业”到“自持出租”转型；并以此为由，大砍全年销售目标一半至120亿元。

　　消息一出，资本市场便给予了巨大反应。彼时，SOHO中国股价大幅下滑。多家媒体也都发文指出，SOHO中国转型前景并不明朗。

　　而事实到底是什么样子，还是看下SOHO中国这几年的财报数据吧。

　　2013年，SOHO中国全年营业额146.21亿元，比去年同期减少4.47%；净利润73.88亿元，与上期同比减少30.2%。

　　2014年上半年，SOHO中国营业额47.50亿元，比去年同期增加91.67%；净利润26.97亿元，比去年同期增加28.76%。2014年全年，SOHO中国营业额为60.98亿元，同比下滑58.29%；净利润40.80亿元，同比下滑44.78%。

　　2015年上半年，SOHO中国营业额3.93亿元，同比减少91.74%；净利润为1.35亿元，同比减少95.01%。

　　账面上看，SOHO中国的业绩确实能说明一些问题。

　　那么SOHO中国的转型到底收成如何呢？

　　彼时，公司纯利总规模达到6.13亿元，是今年同期的5倍左右，但毛利率水平只有45%。不过，当时的现金高达150多亿元，净负债率只有20%。另外，SOHO中国现在持有大概170多万平方米的北京、上海核心地段的办公楼。所以，潘石屹的想法是这样的，“这样一来，我们公司成为了北京、上海持有优质办公楼面积最大的开发运营商。”

　　这就是他为SOHO中国成功转型做的注释，但媒体真的不这么看。

　　张欣说，我们停止在海内外楼市做投资；潘石屹也说，我的3Q互联网思维十足。是不是就意味着，SOHO中国董事长潘石屹抱着现有的写字楼物业，开开心心做个的“包租公”？

　　那么潘石屹是被SOHO中国转型业绩黑了？被媒体黑了？还是被手上的现金流黑了？也就只有见仁见智了。