限价令抬高置业门槛

邓浩志接受某媒体采访

    “今年五月楼市是一场刚需大战。”在广州某日报楼市版头版，这样的标题显得格外耀眼。

但在这场“刚需大战”背后，刚需楼盘成为广州楼市的“涨价主力”，限价令更进一步推高置业门槛，刚需买家没有从中得益反受其累。

    “尽管房管部门多次宣称，今年以来广州房价上涨主要是由于豪宅盘推出造成整体均价结构性上涨，但我们这些行内人都很清楚，豪宅盘成交比例很低，刚需盘涨价才是推动广州房价上涨的主要动力”，方圆地产首席市场分析师邓浩志告诉记者。

    更令人担忧的是，广州白云区同和--这个被称之为广州人也不愿意去的地方竟然诞生了新任住宅地王，面粉价格正在以不可思议的速度上涨，面包价格又如何管得住？

刚需盘成涨价主力

    地处海珠东，某新推85㎡-125㎡二三房的楼盘，五一报价就达到32000元/㎡（带装修加5000元/㎡），相较其4月均价（21494元/㎡），涨幅已达51%，价格足以叫板区域豪宅盘。

不过对于如此大的涨幅，项目负责人却处变不惊：“在我们看来其实这个涨幅很正常，我们2007年开盘时还不到1万呢。现在市场不一样了，不可能不涨的。” 其直言，项目预售证之前就拿到了，没有这上面的顾虑，现在也没有网签被限的担心。

    “ 政府不光看均价涨幅，还要考虑小区内外一二手价格，单位楼层、装修、定位很多因素。我们小区的二手房转卖都2万多/平了。反正我们现在的价格没问题。”

越秀区某项目五一推出的70㎡两房刚需户型颇受追捧，项目“五一”均价也再度涨到40000元/平，较其4月均价（34888元/平）上涨了15%。

“现在政府只准我们一天签2套。不过虽然网签慢，也不是不给签，就算涨价，实际影响也不会很大，而且涨价是趋势。”该项目销售人员告诉记者，按照目前的网签速度，客户在认购和签约的过程上会多花一周多的时间，几乎没有客户会因为这个而放弃买房。

网易房产发现，高举涨价大旗的刚需盘不止在中心区，郊区刚需盘涨价力度也毫不逊色。

番禺区市桥某刚需大盘项目价格就从4月11320元/平的均价涨至“五一”16500元/平的均价，涨幅46%。项目附近的另一个刚需盘即将推新货，户型以78-163平2-4房为主，吹风价更高达18000元/平，较4月推出的同类户型再高出2000元/㎡。

“去年华南板块均价就到16000元/平了，今年也基本上在19000元/平，市桥板块、洛溪板块，就连大石都在涨，我们没有顾虑说涨了价就被限。” 项目人士表示。

实际上，网易房产抽取4月份有网签的100个典型楼盘便发现，4月份成交价环比3月上涨的楼盘有40个（涨幅超1%），而涨幅最大的10个楼盘中，近期推售单位含120㎡以下“刚需户型”的项目占7成。相反，降价（降幅幅超1%）的21个楼盘中，降幅最大的10个项目以推售150㎡以上户型的高端产品为主，占比7-8成。

广州市中地行统计数据也显示，仅五一长假，推新的22个项目（15个项目推货含120㎡以下刚需单位）中就有半数涨价，9盘涨幅超10%。

而刚需产品推货最集中的花都区，在其推出120㎡以下二三房的6个刚需楼盘中，保利花城、合和新城、自由人花园折后均价分别比4月均价上涨19%、13%、13%。

“刚需盘涨价幅度会比豪宅盘更大，主要是由于市面上刚需盘供应量较少，需求相当旺盛引发，相反大户型豪宅盘现在去化都很慢“，合富辉煌首席市场分析师黎文江告诉网易房产，目前在广州只能在花都的部分区域、增城、从化找到10000元/平以下的新房，刚需置业的门槛在不断提高。

限价令重压刚需族

“我看中的那套房子70万，单价是10000元/平，按照正常首付是21万，但是现在开发商分两个合同，装修合同要一次性付清，首付相当于变成35.7万，买不起的人更买不起房，难道要我们感谢这个限价政策吗？”，正打算购置新房的林原（化名）气愤地告诉网易房产。

随着今年以来广州房价匪夷所思地上涨，政府管理部门对于售价的行政干预愈加激烈。广州市国土房管局发布通知，从4月24日起，广州全面执行商品房住宅预（销）售价格网上申报制度，其预售价格需要接受国土房管部门的价格指导。随后，因定价过高而被迫搁置推盘计划的开发商不在少数。

但与此同时，部分开发商也开始寻求突围，通过剥离精装修费用等策略，以打破“限价”之困。

“我们也不想搞两份合同那么麻烦，但是房管局把我们的售价限得死死的，只能把装修合同剥离出来”，在广州芳村龙溪大道某大盘营销中心内，销售人员小心翼翼地告诉网易房产。

据悉，上述项目正主推93-132㎡实用型三至四房，以一套94㎡的小三房单位为例，单价为16800元/㎡，其中毛坯合同为15800元/㎡，装修合同为1000元/㎡。据销售人员介绍，以首次置业三成首付计算，缴纳的首付款与装修费总额较正常的三成首付增加7.5万元。如果装修合同申请消费贷款，最低首付是40%，贷款年限最长为3年，利率还要上浮10%

这并非孤例。金沙洲某大盘销售人员告诉网易房产，其项目两周前销售的产品也是采用“双合同”，只是目前销售的小户型产品单价较低，达到房管局的限价要求，因此不需要剥离装修合同。

“先生，你要买就要趁早，我们卖完这批低价产品后，下批推出的新货单价更高，肯定要用双合同”，上述销售人员透露。

黎文江向网易房产透露，目前市场上主要有四种应对限价的措施，如果是洋房产品，要么是以毛坯出售达到限价的要求，要么是通过剥离装修合同，以“双合同”降低网签价格；如果是别墅产品，要么是采用修改规划将赠送面积也作为销售面积计算，或者是混搭洋房从而规避限价的规定。

“与增城相比，双合同在广州十区仍然很少，但如果严厉的限价限签持续，开发商不得不采取上述方法应对限价”，黎文江认为，双合同对于高端楼盘销售影响更小，因为这部分买家资金实力较强，能支付更多的首付款；相反，中低端楼盘买家更多为刚需用户，这部分群体资金实力较弱，双合同反而增加了他们的首付款以及前期月供负担，变相提高了置业门槛”。

限房价涨地价引争议

尽管政府部门通过各种手段极力遏制广州房价的上涨幅度，但在土地市场却是另一番景象。

就在5月6日举行的一场土地拍卖会上，位于白云区同宝路的一宗住宅用地经过近200轮角逐，由深圳房企佳兆业地产以18.7亿元的最高限制地价、竞配建保障房66800平米夺得。剔除配建面积后，楼面地价保守估算已高达25597元/平，有业内人士更预计，如果算上保障房的建安成本，该地块实际楼面地价达到28000-28000平，远远超过2010年由保利地产以20625元/平方米拍得的白云新城地王。

“广州一方面控制房价，另一方面拍出新的地王，像广州同和这种比较偏僻的地方居然也卖出地王价，地价不调控广州是很难控得住房价”，广东省地产商会常务副会长黄朝辉认为。

实际上，就在广州宣布全面执行商品房住宅预（销）售价格网上申报制度的两天后，广州宣布推出两宗位于中心六区边缘地带的住宅用地，其中位于白云区沙太路梅花园20号地块起拍价达到10000元/平方米，另一宗位于海珠区南洲路的1026号地块起拍价更高达15000元/平，有业内人士便预测，两地块最终项目售价将达到3-4万/平方米。

“如果政府限价令长时间延续，开发商的拿地热情必然会降低，我们目前看到的更多是外地开发商为了在广州取得立足之地不惜高价拿地，像白云区同和地王的得主佳兆业便是深圳知名房企，相反广州本地开发商更显冷静，只许面粉涨价，不许面包涨价，这样的游戏谁跟你玩？”黎文江认为。

黄朝辉也认为，高房价的源头是高地价，如果地方政府的土地财政模式没有从根本上打破，房价还会继续飞涨。所以第一步要控地价，第二步才能控房价，两手都要硬。除此之外，对于多套房产持有者要坚决施行房产税，而且要扩大推广面，只有地方政府不依赖土地财政，才能从根本上解决高房价的问题。