楼市调控不能“一刀切”

(赵晓 陈金保)

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粗略算来，新“国五条”房地产调控加码措施出台至今已过两月，执行效果如何呢？

我们不妨先看两组数据。第一，国家统计局刚刚发布的4月份70个大中城市房价数据显示，70个大中城市中环比上涨的城市有67个，环比下降的城市仅有2个，其中一线城市涨幅尤为明显，北京新房价格连涨11个月。第二，今年以来，由于房地产企业去库存已基本完成，各大开发商拿地热情高涨。进入5月份以来，上海、广州以及长沙三地就连续出现3个地王，一二线城市大有地王卷土重来之势。据初步统计，1-4月全国房企土地购置均价同比飚涨21.1%。

上述两组数据告诉我们一个明显的事实：调控政策加码之下，全国房价仍出人意料地“涨”声一片，说明始于去年下半年的房价上涨预期并未被调控新政“冻结”，而不断出现的土地成交高溢价反而给本已高企的房价预期煽风点火。一句话，此轮房地产市场调控效果估计仍旧会是差强人意。

调控效果不彰的根本原因是货币增发和土地垄断这些基本因素都没有任何根本性变化，因此供给和需求短期内也就没有发生根本变化。4月末M2余额已高至103.26万亿元，同比增16.1%。在实体经济不旺的情况下，流动性仍然倾向于流向一向有“赚钱效应”的楼市。除基本原因外，还有三个博弈性因素：一是调控政策在各地具体执行时大都遭遇“打太极”，特别是20%的个税政策除北京外，在其他省市都被“悬空”，调控效果必然大打折扣；二是越调越涨的房价进一步加重了刚性购房者的担忧，从而倒逼未来的刚性购房需求提前释放，市场上需求大于供给，价格自然就会上扬；三是20%的个税逼迫一部分购房者从二手房市场转向一手房市场，促使新房价格连续上涨。

为什么调控效果会再次不尽人意？恐怕我们真的需要重新检讨一下过去十年的房地产调控措施和调控模式。

过去十年，房地产调控政策的重点都在抑投资或投机需求上，采取的主要措施有提高利率、限贷、限购，以及严征二手房交易税。调控的基本逻辑是：提高购房者的进入门槛，或降低投资购房者的收益预期，从而通过减少需求来平抑房价。从经济学的供需均衡理论来看，减少需求肯定能降低均衡价格，但若要由此达到平抑房价的目的，其实还有一个重要前提，那就是减少后的需求要等于或低于实际供给？只是，在中国的房地产市场，这个前提存在吗？

市场均衡才有价格稳定，不妨先来分析一下房地产市场的供求关系。由于近几年来中国房地产市场已经呈现出明显的分化趋势，所以有必要把大城市和中小城市分开来讨论。在大城市，由于就业机会多、公共服务好和文化相对开放，城市的区位优势非常明显，对人的吸引力也较强，在流动性过剩的情况下，资金也会首先流向这些城市。在人流和资金流的烘托下，房价就会走高，加之大城市每年新增住宅用地本来就十分有限，供不应求的失衡效应就会不断放大。即使限购，不断涌入的人流也足以撑起高房价。而在中小城市，购房需求主要来源于两个方面：一是大城市限购后挤出来的资金流会转到中小城市寻求新的投资机会；二是在炒房财富效应的示范作用下，民间资本出于防范财富贬值的考虑不断进入，最后逐渐把房地产变成了全民的“储钱罐”。只要有需求，以数字政绩为取向的地方政府自然会尽量满足，于是开始大拆大建或重建新城，反正这种“跨越式发展”的机会不能在自己任期内轻易放过。

调控的目的应该有两个，一是平抑房价，尽量让百姓“居有定所”；二是抑制炒房，防范金融风险。以此两条来考量大城市和中小城市的房地产供求关系，我们发现其实这两类城市的房地产调控方法应该有所区别。对大城市而言，调控的目的要侧重“居有定所”，限制需求之外增加供给的手段可能更有效。除限购限贷减少投资性需求外，重要的是要通过城市规划和产业政策引导人流的去向以减少刚性需求，或开征房产税以挤出“房叔”“房姐”们手中的存量，或大力增加有效市场供给以尽量寻求供需平衡，或大力拓展其他金融产品来吸引流动性。而对中小城市而言，政府有增加供给的动力和能力，调控的目的应该侧重“防范金融风险”，抑制需求的手段应该更重要。

我们实际上是怎么做的呢？在北京等大城市，由于房地产在政府财政收入中的占比并不太高，所以往往对限制需求的调控措施执行相对较严，而对增加住宅土地供应方面的动力一直不足。今年5月，北京的多块土地流拍，或者干脆无人应价，不是市场不需要土地，而是政府对土地的定价太高。反观中小城市，政府对限购限贷等措施的执行总是遮遮掩掩，生怕抑制了需求影响了自己大型房地产项目的推出，从而影响了地方的财政收入。贵阳、唐山、鄂尔多斯、营口，甚至云南的边陲小镇景洪，以及全国许多的小县城，不一而足，大概都如此。

如此调控的效果就是大城市房价居高不下，而中小城市房市的金融风险不断聚集。如此下去，只会把房地产进一步推向“大到不能倒”的境地，而当最终的这些投资需求反身变成市场的产品供给之时，则中国房地产真的会走向万劫不复的深渊。当务之急，是针对不同的城市类型制定不同的细化调控措施并加以严格落实，虽然调控不能全国“一刀切”，但对于地方的无动于衷或阳奉阴违，中央也绝不能默许了事，此为差别化调控的第一要义。

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