中国的住宅奢侈品在形成

中国住宅价格不断的上涨，一群泡沫论的论调不断的充斥大家的耳边，但泡沫就如钢做的一样总是无法破裂，不但不破裂还在调控当中不断的体现上涨的压力，这个价格以我们的所谓的房价收入比、租售比等比较明确的投资性价比和消费性价比等经济模型都无法解释，把你原来无法解释的事情妖魔化，变成所谓的泡沫论是掩耳盗铃的做法，我们要正视这个问题，才能够看清问题的本质。

本人在《房势：解析楼市迷局》当中提出过房地产开发的价值转移过程的分析，中国房价前期的不断上涨，就是这个价值转移的过程，我们以四万亿拉动经济，各地紧跟投资出现大量地方融资平台，这些融资平台保守估计也是10万亿的水平，这十几万亿的投资主要就是基础设施建设，这些基础设施的价值不是通过设施运营收费来回收的，其投资价值必然转嫁到土地上，再由土地传到到房产上。这个理论合理解释了我们房地产的价值支撑，西方的设施投资没有中国这样集中或已经摊销折旧完毕。而中国的独生子女四二一的家庭结构使得房价收入比不同于父母不管孩子的西方，对于通胀的担忧使得房价租售比是与中国的实际利率相比的，中国的实际利率长期是负利率，近期中国的CPI降低实际利率增加，就是最近房租各地普遍暴涨的动力之一。

但这个价值转移过程，本人认为还需要有一个重要的补充，因为我们看到对于这一轮的上涨与以前不同，是一个分化过程，在不断爆出有地产鬼城的情况下，核心城市出现了房价巨大的涨价压力，这个压力笔者认为最关键的就是中国的房地产在形成奢侈品，中国已经到了一定发达的阶段，最近的富豪统计中国的10亿美元以上的富豪达到212名已经是世界最多的国家了，这样的规模也决定了中国的各种消费要出现普遍的分化，中国正在经历着奢侈品出现和对于奢侈品追逐的时代。此时中国的房地产价格暴涨的背后，就是核心城市的房价暴涨。在2012的调整和2013年初的反弹当中，这样的分化就更明显了，中国经济网北京3月18日讯 国家统计局今日发布数据显示，2013年2月70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市有66个，涨幅最大的城市为北京和广州，环比涨幅3.1%。而广州已经连续两个月创造了历史新高。

中国的房地产业内外的很多人推崇的标准就是：地段、地段、还是地段的标准，这个标准在性价比被重视的时代是非常有意义的，它告诉你地段在房地产价值体系当中的关键作用，但在住宅形成奢侈品以后，问题就不同了，在香港也是可以在同样的地段不同的房产价格有巨大的差别，西方就更是如此，我们很多人与西方的房价相比的时候，一般就是一个地区的最低价来说话，这个地区的豪宅是被忽视的，西方政府给老百姓谈房价，也是不包含豪宅的，但是中国的房价老百姓是盯住豪宅的！对于中国的豪宅奢侈品，北京的四合院是最典型的，在北京不同其他城市，市中心各种配套最好而容积率还最低，四合院堪比别墅，很多地方的四合院达到了20万每平米，这个20万的单价还是按照占地面积计算的，对于四合院而言就是庭院面积也是要计价的，占地面积一般远远多于建筑面积。对于四合院同样的地段价格相差是巨大的，四合院同样的地方价格可以差三、四倍！而为什么有这样大的差距？差别有时候是很简单的，就是你的院子里面有没有市政条件，是否能够进车和停车等，不要小看这些差别，因为你买了四合院是无法自行改造的，让你到院外上公共厕所肯定院子不值钱，如果厕所还在你家门口，就更不值钱了！而进车就更关键，不要说车可以停放旁边胡同的话，对于能够花几千万买四合院的人对于安全看得比什么都重要，不能把车开到自己家门口，不能直接开车进到家里，是很容易在胡同内被绑架的，尤其是你经常会晚归，谁都知道你几千万买了四合院，罪犯也盯着呢！为了这个安全，就要多花不知道多少钱！还有一个豪宅重要的方面，西方也有此需要，就是在豪宅里面设置密室，这密室的作用也是安全，届时有外来的抢劫你可以躲进去，外面极难打开把你弄出来，这对抗强盗非常有用，甚至是一些非法的执法，就如秦兵写的《警察在敲你家门怎么办？》类似的，不能被非法抓捕也是关键。所以豪宅与普通住宅是完全不同的，豪宅如果成为社区，还有自己的生活圈子，邻居如何也非常关键，所有这些使得豪宅成为了奢侈品，对于奢侈品是不讲性价比的，因此豪宅的价格会远远的昂贵，中国核心地区的房价上涨就带有住宅奢侈品的影响。

人们普遍对于北上广的房价不理解的时候，我们不应忘记与中国同为金砖国家的印度、巴西、俄罗斯等国的核心地区高房价，这些国家的房价也是到了吓人的地步，而且比北京上海贵很多，印度孟买的房价是上海的二倍北京的三倍，巴西则可以达到上海的三倍，俄罗斯竟然是上海的六倍！俄罗斯巴西这些国家的可利用土地远远超过中国它们是地广人稀的，印度的经济和财富情况则远远不如中国，现在听到的消息则是在越南的河内，房价也在赶超北上广，对于这样的现象和问题我们就要多想一想了！一味的说泡沫是有问题的！而北上广核心区房子价格的暴涨，就是中国奢侈品住宅市场在形成，这些住宅成为中国住宅的奢侈品，对于印度等国，普遍的房价是很低的，但作为奢侈品孟买的房价却可以高于中国最高地区上海的两倍，这个原因就是中国刚刚从平均主义大锅饭开始贫富的分化，中国的住宅奢侈品还没有完全形成，印度孟买的豪宅是上海的价格两倍，但印度豪宅边上的贫民窟的价格却是极低的。

对于一个已经产生奢侈品的市场，我们计算房价是要全面考虑的，我们老百姓说房价实际上是所有的眼睛盯住地王的，但地王本身是奢侈品，以地王的价格来说我们的房价实际上是极大的误导了老百姓和有关政策制定者对于房地产市场的认识，就如我们说物价的时候，计算包包的价格不能以爱马仕为基准来说话的，爱马仕年年涨价与我们老百姓日常使用的包包涨价是两回事，我们如果计算CPI的时候以爱马仕的价格为基准来统计，肯定是会被笑掉大牙的！因此说中国房价问题就应当把住房当中的奢侈品刨除的，就如我们刨除了最低保障农民的房子宅基地一样。如果我们全面计算所有的住房，我们要是计算中国所有的低端住宅，宅基地的价格是很低的，而中国宅基地的占地面积达到2亿亩，也就是1333亿平米，超过城市住宅占地一倍，宅基地面积全国人均100平米，目前农村50%的人口计算就是人均200平米，而中国城市人口的人均居住面积不到30平米，宅基地的权重是城市住宅的10倍，宅基地的价格除了城市郊区以外每平米在1000元以内，按照权重平均一下，就可以知道加权计算了宅基地的房价在内以后，中国的房价并不高也就是2000元左右，与中国的平均收入相比， 2012年全年城镇居民人均总收入26959元。其中，城镇居民人均可支配收入24565元，比上年名义增长12.6%，扣除价格因素实际增长9.6%，增速比上年加快1.2个百分点。农村居民人均纯收入中位数7019元，名义增长13.3%。与这个价格相比中国的房价收入比不但是正常的而且是偏低的。再考虑了收入的快速增长的预期，这个比例就更不高了。

奢侈品的产生是中国发展到历史现阶段必然的现象，其他国家发达的过程也有这个过程，中国人对于奢侈品的热衷也不仅仅是房子，更多的是从老百姓买得起的奢侈品开始的，我们可以注意到从最早的皮尔卡丹，到现在的世界顶级奢侈品进入中国，从打火机的小物件到包包，从麦当劳到烤牛排最后是鱼子酱松露等，再到几十万到几百万的手表，最后就是名车和豪宅了，人们的奢侈品的概念是在衣食住行当中不断发展的升级的，中国人对于奢侈品的狂热使得中国产生了奢侈品的溢价，因此在中国出售的各种奢侈品普遍比世界其他地方昂贵，这个溢价就是当今中国人对于奢侈品的一种心态的表现。而中国的住宅也是在形成奢侈品，也形成了巨大的溢价，以后中国人的差异不但是名牌的包包和手表、汽车，住房也会出现这样的差别，在豪宅居住区所带来的有额外的价值的，这就是要使的豪宅如前面所说的，同样的地区地段的价格可以有成倍的差距。奢侈品的出现，说明了人们对于原来商品的使用属性要求已经发生了变化，这个变化对于房子就不再是房子原来的居住功能，而是赋予了其他功能，在中国信用体系缺失的社会里面，奢侈品成为了身份的标志和信用的体现，在中国社会安全缺失的时候，奢侈豪宅对于安全有了更大的要求，在普通住宅不用考虑的安全因素和隐私因素等在豪宅尤其是四合院这样的住宅里面就有了特别的体现，而中国的文化复兴和社会阶层分化，在豪宅和奢侈品的使用上也得到了体现，所有这些都是当今住宅逐步形成豪宅不可忽略的因素。

对于奢侈品在中国不断的流行和升级，我们还可以使用数据来说，1979年，占中国人口80%以上的农民群体人均存款不足10元，而安徽凤阳县每个农民平均存款只有0.5元；2009年，中国成为全球储蓄最高的国家，人均存款超万元，而北京人均存款将近10万。从1979年到2009年，中国GDP增长了将近100倍，人民币总量增加了700多倍。虽然有极其可怕的通货膨胀和贫富差距影响，但30年增长了1000倍，人均占有和存储的财富大幅度增长这是一个无可质疑的事实。如今中国已经成为世界上最大的煤炭、化肥、钢材、水泥的生产国和消费国。过去20年中，中国的钢铁、水泥、塑料和化学纤维产量分别提高了5倍、10倍、19倍和30倍。作为工业时代的标志物，中国的汽车数量在不到30年里增长了10000倍。1978年中国千人汽车拥有量名列世界倒数第一；1985年中国汽车保有量不足2万辆，如今汽车总数超过2亿辆，中国已取代美国成为全球最大的汽车市场。良田万顷，日食三升；大厦千间，夜眠八尺。人的需求是有限的，但人的欲求却永无止境。这样的财富增长以后，原来的日食三升夜眠八尺的需求被满足以后，必然会有新的需求产生出来，这新的需求被赋予了更高的精神文化需求和更好的享受，这些都要催生奢侈品市场的广阔发展。回想一下20年前93年的时候笔者与英国皇家设计师协会的主席在北京王府饭店，看着当时也要上万块的路易威登的包包，就在谈论中国奢侈品的未来了，外国人的历史经验和长远眼光是我们必须学习的。当年为什么他能够与我谈合作，原因就是中国只有我们对于这个战略能够与之产生共鸣，但是过于超前的事情不是让你成为先驱而是成为先烈。

对于房价的高涨，房地产泡沫论成为主流说法之一，这个说法的佐证就是08年东南亚金融危机，房地产暴跌国家经济受到巨大的冲击，但是笔者认为这样的冲击更大的是来自金融攻击，房地产的流动性不足很容易被攻击，东南亚当年的经济腾飞，房地产的价格本身就应当有巨大的增值，但是这个增值造成早先大量投资投机于房地产的外来热钱获利巨大，这些热钱套现以后东南亚国家外汇储备无法应付信用崩溃造成灾难，在这样的崩溃过程当中，豪宅是最惨的，原因就是国家的信用崩溃以后，豪宅必须要讲性价比了，把豪宅当住宅的结果一定的价格的灾难，就如对爱马仕的包包仅仅按照皮包论价值的话，它的价格必定只有现在的十分之一不到，但到时候你能够说它当初的价格是泡沫吗？这就是金融攻击的压力下之风险，中国控制房价也有对于这样的风险的担心。奢侈品需要有国家的信用体系进行支撑的，在国家出现问题的时候，奢侈品是最先受到压力的，住房对于其他奢侈品不同的就是房子是不动产，是不能由外来品牌主导的，房子的奢侈品是有属地属性的特别的特点的。

住房开始出现奢侈品以后，对于奢侈品要有奢侈品的策略，就如前面所说的住房的奢侈品豪宅不能按照普通住宅思维那样，我们对于住宅奢侈品也要有我们的策略，奢侈品是能够带来额外的巨大价值的，能够维持经济的发展动力和财富的再分配的，让能够消费奢侈品的富人消费奢侈品，不要简单的看到导致社会奢靡的副作用，奢侈品同样也有财富再分配的作用，奢侈品带来的巨大利润是富人的财富和资源转移到其他产业，奢侈品产生的资源消耗是很低的，而奢侈品也是支持文化发展重要的动力，高端文化元素也要有奢侈品的支持来发展，对于这个产业需要的是抑制奢侈品带来的副作用，发展奢侈品所带来的正面作用，在住宅方面，就如我们当今保持的各种古代特色建筑、建筑文化等，当初都是达官显贵富商巨贾的奢侈品住宅啊！

所以中国的房价，我们还要认识到其中奢侈品住宅形成的因素，这一轮住宅价格的上涨，就是与奢侈品在住宅领域的形成有关，在住宅领域奢侈品形成是难以阻挡的趋势，如果让这些奢侈品住宅的价格与普通住宅混淆，则对于我们的调控政策和市场认识要出现偏差的，我们对于豪宅的认识更应当按照奢侈品的规律进行分析而不是房地产的规律进行分析，我们以后讲楼市更应当把奢侈品从中分离出来比较好，对于奢侈品来谈什么价格泡沫、普通人的收入价格比、使用价值等等，都是可笑的，但这样的滑稽场面却在中国的房地产领域一再的发生。