永泰房产或将拖垮中发集团

永泰房产或将拖垮中发集团

中发集团作为永泰房产的母公司，旗下拥有地产、金融和医药等领域，去年旗下的合纵人寿保费规模高达80亿元，虽然可以通过扶持永泰房产方式，来助永泰地产迅速扩大市场占有率。但是，笔者认为，现在的房地产已经不再是过去的粗放型发展的时代，进入差异化、特色化、精耕细作的时代。恒大从无到有再到千亿规模，用了16年，万达1988年负资产，25年后，王健林成为地产界首富，万科销售额从500亿元上升到千亿元用了四五年。永泰房产复制自己的模式加速扩张，在笔者看来凶多吉少，这或将拖垮中发集团，依据如下。

永泰地产属于中小型房地产，这类地产剩下的一是寻找低价土地来发展，二是利用一线城市开发经验复制到二三线城市做城市综合体，三是进行多元化转型。永泰地产总裁戴迪说“不转型，一定死。”问题是，永泰地产转型转到哪里去了?戴迪透露“未来5年，永泰地产要建造5座高级酒店，3个城市综合体，年销售额将达到50亿元。”正在建造的三个城市综合体，分别位于哈尔滨、呼和浩特、银川，投资额度分别为70亿元、90亿元、100亿元，未来还会拓展至西宁、武汉等地。

笔者认为，对于已经资产规模不足100亿元年销售额不超过50亿元的中小房地产企业，笔者不敢苟同这种发展模式。

第一，未来建造5座高级酒店，预计冻结10亿元，请问该高级酒店有啥特色？如果没有，那么习近平主席反腐、提倡节俭，全国酒店商业受到当头棒喝，业绩受到阻碍，永泰的5座高级酒店凭什么就能达到业绩火爆呢？如果不能保证业绩销售火爆，那么为什么还要开发这种高级酒店呢？所以，作为一个老总，没有必胜盈利的战略项目又怎么能如此匆忙推出呢？难道是因为通过住宅楼的销售后留下高级酒店自己经营这种模式而被动被模式套利吗？所以，笔者的建议是，除非戴迪有经营高级酒店与众不同的特色绝活能够必胜把握，才可以打造高级酒店。问题是，请问戴迪能否拿出这种特色与众不同的高级酒店战略方案呢？

第二，在一线城市的开发房地产经营复制到二三线城市，进行城市综合体开发，通过低价土地来获得新的发展，而且因为选择了一些比较偏僻的省份城市，好像没有过剩。但是笔者告诉你，当戴迪在呼和浩特、哈尔滨、银川这种省会城市进行运作时，别的房地产开发商也在进入，大家都没有竣工，所以在售的城市综合体就体现不出来过剩，一旦戴迪造好时，市场上就会大量出现戴迪投资城市的城市综合体显得产能过剩，由于没有特色化，显得是在重复竞争，天津响螺湾的空城在当初刚投资项目时并不知道会出现空城，等到造完后后悔已经来不及了。所以，戴迪三个城市综合体到底有没有与众不同的特色绝活呢？如果国内很多，那么，这有可能成为拖累永泰房地产的关键因素。

第三，永泰城商业部分强调“主题体验式消费”。集零售、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游及商务等多元形态于一体。问题是，零售并不被看好，娱乐并不是稀缺因素，华侨城、迪士尼、主题公园、梦工厂、卡梅隆、驯龙、古镇等等，都是娱乐，全国各地电影院、购物中心里面的娱乐城都是娱乐，所以，永泰的娱乐到底是些什么娱乐？永泰借鉴韩国“乐天世界”、美国、新加坡环球影城、美国、日本、中国香港迪士尼乐园、广州长隆欢乐世界，目前与全球著名的娱乐开发企业、主题公园设计机构等合作，打造城市主题体验式购物乐园的全新模式。笔者认为这种模式或许可以用“城市综合体+主题公园”来概括，但是中国主题公园不是太少，而是太多，大多数但是亏损，只有极少数赚钱，而城市综合体已经成为过剩，又怎样能保持盈利呢？既然两个都是不中用的东西，现在捆绑在一起，也就不见得必定盈利，相反，固定资产规模扩大了数倍，据上海迪士尼的总投资额达到700亿元左右来看，有可能被套得更深，将来如果业绩失灵，由于固定资产大，接盘者有可能会出现寥寥无几，如果真是这样，就有可能演变成硬着陆。笔者认为，中发合众人寿年度保费80亿元是经不住这样的资金沉淀的、亏损的，将来这有可能会把中发集团拖垮。

综上所述，笔者认为，永泰地产经营的高级酒店、城市综合体、主题公园均面临业绩乏善可陈，如果是狂投百亿级别的主题公园，中国容不下那么多的主题公园。50亿至100亿元总投资城市综合体，也变得过剩。这三种业态通过出租写字楼出售住宅，自己经营酒店、购物中心、百货大楼、电影城、电玩城，都因为没有特色绝活，变成固定资产沉淀太多，将来或将拖垮中发集团。

作者简介：吴东华，商务部中国企业走出去研究中心顾问，预测欧美元趋势第一人，第一整合专家，印度经济专家，外贸专家，世界经济专家，创立“解购论”来淘汰“并购论”，提出第四驾马车来给中国各地政府和企业整合转型，成为中国政府和企业转型的第一导师。协助各地政府整合把脉，把脉企业投资风险，风险并非如国内外专家所言在于文化，而在于未来预测、多层次经营与否以及能否随机应变的整合。

写于2013年5月5日星期日  我的博客http://wudonghua020.blog.163.com