今年调控难度加大部分房价或大涨

今年调控难度加大部分房价或大涨

邓浩志接受《信息时报》采访

    昨天上午，中国社科院在北京发布了2013年《中国房地产发展报告No.10》蓝皮书。蓝皮书预测：今年，我国房地产投机性需求增长压力可能有所缓解，消费性自住购房需求有望加大释放；房价走势取决于具体的政策措施选择和执行力度；房地产行业的整体暴利将逐渐消失。蓝皮书说，今年调控难度进一步增大，但部分城市房价可能出现较大幅度的攀升。

　　供求矛盾长期存在调控难度增大

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志分析认为，随着限购的扩大和执行力度的加强，投资需求在住宅市场被进一步挤出，投资资金只能往住宅以外地方发展。但由于收入增长、城市化等原因，中国对住宅的刚需需求仍旧旺盛，所以未来房价仍有上涨的压力。供不应求的主要原因在于地方土地供应不足，使得商品房供应增速始终跟不上。目前采取限购等调控措施只抑制了需求，但如果供应无法跟上，供求矛盾将长期存在，供求矛盾不解决，所有调控政策只能指标。

　　邓浩志还认为，房产行业的暴利不是来自于企业的经营，而是来自于土地价格的快速攀升，在整个过程中政府才是最大的受益者，土地财政问题不解决，地价涨不停，房价也涨不停。但随着调控更加严厉，房地产行业早已离开了暴利时代，在严调的情况下，甚至出现不少房企亏损的情况。

　　此外，今年3月，“国五条”提出对存量住房交易征收20%个人所得税。不过除了北京和上海之外，绝大多数城市对该项政策并没有真正落地实施。

　　蓝皮书认为，该措施能否有效推行，还需要进一步细化和其他政策措施的配合。由于存量住房持有伴随了大量的装修成本、房贷利息、购房款的投资机会成本等，存量住房交易所得收入如何鉴定存在诸多的技术难题；针对交易环节的个税很容易通过抬升房价由卖方转嫁给买方，成为房价增长推手。预期该政策措施可能由各城市地方政府选择性地试点实施，执行力度可能根据其调控效果逐渐调整。

　　房产税有望进一步推广

　　蓝皮书认为，2013年，在房价增长较快的部分城市，房产持有税有望进一步推广，将针对过度住房持有家庭(豪宅持有和多套住房持有)实施，投机性的多套住房持有将是重点征税对象，但可以肯定自住性的普通住房将在税负赦免行列。开征住房持有税技术难度并不大，征税引起的社会反对可以达到最小化。

　　尽管市场消息扑朔迷离，但房产税试点扩围的预期仍较为强烈。但据媒体从权威人士处获悉，目前多个城市已将房产税试点方案上报中央待批。部分市场人士认为，“一线城市+准备较为充分的二三线城市”可能成为下一批试点城市组合。对于房产税的影响，业内人士认为，由于属于“加税”范畴，房产税或将对当地的投资环境产生一定影响，但从中远期来看，房产税无疑对调整市场供需关系，改善税制结构有积极作用。