开发商垫首付促销售 买卖双方警惕风险

 开发商垫首付促销售   买卖双方警惕风险

文/邓浩志

    虽然广州国五条细则已经落地，对于二套房贷首付和利率具体执行方式仍未有定论，不过借鉴其他城市的执行方式和广州的房地产发展现状，预期提高首付和利率的可能性相当大。受市场预期影响，开发商已开始进行一系列的手段促进成交，其中某楼盘还打出开发商垫支首付、分期还款的促销手段。

旧有手法，针对刚需和首改客户

    实际上，开发商出资垫付首期的形式已经不是新鲜事，以往在楼市淡季期，都会有楼盘采取这种方式吸引客户。早在2008年，广州就有楼盘为客户垫支首付。当年富力桃园帮二次置业者垫付首付款一成，购房者分期7个月支付给开发商；而南湖托斯卡纳则打出“首付10％，轻松入住”的促销标语；此外还有两家新楼盘针对首次置业者，首付分别为二成和一成半，在约定时间还款。因此，在今年楼市调控力度加大，若未来广州二套房政策和向北京看齐，再加上项目销售情况不理想的情况下，这种促销方式会再度涌现，估计在三个月至半年内，会有部分开发商跟进采取降低首付或者免息分期付款的方式。

    而会采取这种促销方式的楼盘，一般经过相关数据统计，分析其中尚未成交的客户主要为对首付比较敏感的置业人群。该类楼盘以两大客户类型为主，一为刚需客，二为首改型客户。刚需客中，因大部分为首次置业者，给不起全部首期，因此需要降低首付比例，而此类客户除包括外来人外，也不乏广州本地人。首改型客户，主要是以外来人为主，此类客户主要从事小生意，以改善居住为目的，但又因生意周转问题，无法一次性给清首期。此外，这类楼盘也一般集中在近郊区域较多，中心区域较少。产品类型以两房和小三房为主。因针对客户为小生意老板，所以或会接近批发市场或城乡结合部。

开发商风险大  买家月还款数额增加

    值得注意的是，这种促销方式对卖家和买家都有一定的风险，应该要谨慎而行。对于卖家即开发商而言，一方面，采取垫支首付的方式对资金规模要求高，资金链存在较大的压力。另一方面，也要警惕客户还不起款的风险。拿60%首付，开发商垫付30%为例，开发商与客户签订借款协议，相当于把30%的首付借给买家以凑齐60%的首付，60%的首付进入开发商监控账户，而客户也可以和银行签订贷款合同。但这样一来，因为客户和银行签订的贷款合同将房屋作为抵押物，一旦客户无法还款，银行可以通过拍卖等方式获得款项，而开发商与客户签订的借款合同却与此不同。该借款合同并没有抵押物作为担保，一旦客户无法还款，开发商也难以追回损失。而对买家而言，虽然首付减少了，但是每月偿还的款项却增加很多。实际上，因为企业资金回笼的压力，偿还首付的时间一般最长不得超过两年。拿一套100万的房子为例。如果按给足60%首付，1.1倍利率来算，贷款期限20年，则买家每月向银行还款3152元；但若是首付30%，再向开发商借款30%，不计利息两年还清，则首两年需每月还开发商和银行一共15652元，每月要多出12500元。这对于还款者来说，还是相当大的差距，因此，买家在与开发商订立合同时，也应该注意其中的风险，衡量自身的经济状况。

    总的来说，开发商垫支首付的方式虽然不失为一种促销手法，对吸引买家入市有一定作用，但其导致开发商利润下降，风险上升，加上开发商整体自身资金状况也不算很宽裕，估计此方法也不会长久执行，更难以大规模实行。