房价下一步走势并不乐观

北京版的落实“国五条”细则出台，除事先已经明确的二手房个税按20%增值征收外，还有宁枉勿纵的单身限购二套的狠招。至于效果，从短期的观察来看，似乎与之前有人根据过往调控结果总结出来的规律一样，越调越涨。

根据北京市住建委网站数据，北京二手房成交量在政策打压下明显下降，在4月8日恢复网签后，一周网签数量仅有1716套，3月份日均成交达1412套，成交量下跌超过八成，成交价格也稳定下来。照理市场成交量剧降，同步的应该是价格也下降，北京房价却依旧维持在高位，说明卖方并不担心总体的供求出现逆转。他们的信心在另一个市场得以体现，北京统计局的数据显示，北京连续几个月房租上，3月份同比涨幅达8.4%，环比涨幅达13%，整个一季度房租同比涨幅达9%。如果说房价体现的供求关系中包含部分投资需求，房租体现的可是实打实的对房屋居住功能的需求。

同样体现这种需求的是周边房价随后的普涨。媒体调查发现，北京六环附近房价也出现破两万的现象。北京周边的河北小城也纷纷恢复房价上涨，燕郊、香河、固安、大厂等地一季度房价较去年年底涨幅大都在10%~20%左右。就这些城市的配套条件和未来城市的可持续发展前景来看，投资的人大致不会比例太高，更多是各种原因进不去北京的需求转移而来。

出台这么多政策，不断高举调控大旗坚决不动摇，北京房价到底受什么影响，已经不能用坚如磐石来形容，只能说是见风就长。这推动北京房价上涨的力量其实有两股，一是宏观层面的货币供应过量与通胀压力，二是区域层面的北京城市功能与工作机会的过于集中

从宏观层面来看，货币供应是这些年各地房价上涨的一个主要原因。这些年来M2的增速过快，08年前是由于国际收支不均衡、外汇占款过多导致被动的货币发行过多。近两年外汇储备增长明显慢下来，2011年增长2500亿美元，2012年降到1300亿美元，远低于前几年五六千亿美元的增速。由于人民币保持汇率相对稳定，没有参与这一轮货币竞相贬值过程，加上出口需求由于经济形势保持较低水平，外汇占款导致的货币超发很难再现。

当前货币超发的主要原因是投资的快速增长，尤其是以各类大型投资项目驱动的银行贷款快速增加。推进城镇化与换届因素考量下，各界对于今年货币增长有一种共同预期，这也是支撑房价上涨的一个动力。从数据上来看，一季度货币增长速度较快，从去年普遍的12-14%的增速，提高到一季度全部超过15%。各省市不断推出动辄上万亿的投资计划，包括海关总署不谨慎地宣称国家发改委批复超过7万亿的项目，都给社会一种投资过热、货币超发、房价上涨的暗示。

如果确实迎来货币增长的又一轮高峰，北京“国五条”细则精心构造的需求栅栏只怕很难起到作用。货币洪流下降价是不可能的，栅栏拦住的投资需求如果投向周边地区，两地的价格差拉近，相比区位条件的差异，实质是提高了北京住房的投资价值。或者说，各地都严控房价，货币流向一般商品市场，导致通胀率提高，处于保值考虑投资住房的需求也会相应提高，人们通过各种作假或者绕道的手段去投资房产的驱动力增强。可以说，管不住货币，再多的栅栏只是徒增社会运行成本，价格只怕是管制不住的。

至于区域因素，北京不仅是政治中心，还是各种国家级功能的中心，就业和创业机会高度集中。另外，在由上至下的财政投资体制下，北京总能优先获得各类公共功能和基础设施的投资。这些对于人群向北京集中有着难以阻挡的硬性吸引力。所以，北京房屋买卖受阻，需求马上在租赁市场上表现出来，因为总有这些最终的真实需求者存在，支撑着市场的价格。这和鄂尔多斯等地的房价崩盘截然不同。

北京房价下一步走势似乎并不乐观，第一是宏观层面上货币增速并没有大规模降速的趋势，而投资方向一时之间也见不到放开的迹象，在通胀预期下，投资需求的高涨与政策高墙之间的博弈，似乎总可以见到翻墙而过的各种可能，这是北京房价的宏观硬底。第二是北京承载的功能的分散，以及各地基础设施水平的提高，都不是短期内会实现的，这是北京房价的区域硬底。立足于这两个硬底的支撑，北京房价要降，真的很难；要涨，只需要任何一阵风来助力，出再多阻拦需求的政策都无济于事。大禹治水的经验，今天还有用。