新城镇化的陷阱1

 

  导读：新总理的新城镇战略构想，随着两会换届而正式拉开大幕。殊不知，郭海臣思想社已埋头在中国的三四线城市操盘十几年，南至海南岛上，北到大庆油田，东至上海边城，西到川蜀山寨，四处流窜作案，指点江山。一个人，一个团队，一辈子只干一件事，总会有些心得，于是，我们总想把这几年的商业实践转化成文字思想，以为“郭海臣思想社的传世商业思想库”充饥解渴。

中国的新城镇建设刚刚起步，目前还处于战略落地的试行阶段，是前新城镇化时代，其政策、土地、拆迁、安置、规划、开发等也是模式石头过河。所以，中国小城镇发展模式有许多难题亟待攻克，比如：土地性质转化、拆迁安置、农民养老、农民进城就业等等问题，于是，我便和朋友商量，写一部这方面的书。

《城市开发》杂志社的记者高丹华，每月如期发来约稿、约访函，但我却因工作太忙屡屡放她的鸽子。这次看到她发来的采访提纲，我突然有了感觉，来了兴致，我说我即使再忙也会给你一篇东西。于是，就有了以下这个专访，这篇关于新城镇建设的采访稿，是郭海臣思想社这十几年来对中小城市经营与房地产开发的概括性思考与理论性总结，虽然略显框架感，但却是源于一个“民间智库”执着坚守的战略性实践……

 

《城市开发·视线》

 

新城镇化战略下的中小城市运营之道

——专访中国中小城市房地产专家郭海臣

 

高丹华：大量人口追逐着工作机会，从农村涌入少数几个特大城市，随后又跟随着工作机会从特大城市被“挤出”到周边城市，或“回流”到城镇。这一过程对房地产行业的发展有哪些带动和影响？

 

郭海臣：从目前掌握的数据与情况看，人口由大城市向小城市实质性“回流”的现象，并不像媒体报道的那么严重。许多人依然会选择在小城市挣钱、回大城市生活的流动方式。但是，这种“回流”的苗头出现，或多或少会对房地产行业产生一定影响，主要表现在三方面：

一是为行业开辟了更广阔的市场，无论是地域变化，还是消费差异……在这一流动过程中，房企有了更广阔市场选择；二是为房企提供了更大的生存与腾挪空间，许多房企可以回避由于一线城市政策调控带来的生存压力，以及一线城市残酷的市场竞争压力，人才追逐资本而来，资本随着人才而动，经营压力必然得到一定缓解。三是房地产开发模式得到革新，不一样市场，带来不一样的开发模式、产品模式、营销模式，房企的开发理念、管控方式、发展格局必然会发生革新，顺应变化，提高房企适应能力。

在这一回流过程中，房企顺应市场、适应变化之道是对适者生存自然法则的坚守。

 

高丹华：针对新城镇化发展趋势，房地产企业如何根据自身企业情况制定发展战略？

 

郭海臣：新一届政府对城镇化战略政策导向，使城镇化成为中国经济增长引擎，也是中国提振疲软经济的重要手段，更是中国城市由大到小、由高至低发展的必由之路。

作为新城镇而言，在这一千载难逢的历史性机遇面前，如何因势利导，活用政策，发展城市，运营城市，攫取城市高速发展的第一桶金？这是城市市长们面临的战略性课题，小城市，区位地缘优势不强，特色产业资源不多，平日里，只有向上级政府要政策、要资金。忽然大旱降甘霖，这个时期的城市首脑往往会被从天而降的馅饼冲昏了头。于是，城市规划摊大饼，盲从大城市的成长模式，不顾小城市自身的特点与能量，大干快上，公私兼顾，政策频出，四处招商，然后放地圈钱，放水养鱼。

作为开发商，进入中小城市开发，其根本出发点是寻求更大的发展空间，搭建更广阔的战略运作平台，追着利润跑、围着利益转是企业经营的基本法则，不同的中小城市规模有大小、消费有高低、环境有不同、楼市不一样、政策不一样、官员执政理念不一样。当不一样的房企发展战略遇到不一样的中小城市，不能一言以蔽之。

在新城镇化趋势下，房企的中小城市发展战略其核心关键在于如何把握中小城市发展的节奏与脉络，掌握其规律。节奏跟不对，脉络摸不准，找不准规律，就会存在一定风险。同时，还要善于把好政府与官员的脉，不懂把政府的脉，不会把官员的脉，搞不定政府，盲目进入，贪快求大，最终结果是被别有用心的三四线城市的政府与官员们深度套牢。

总之，房企到三四线城市进行异地扩张是一项系统工程，一个成熟的开发企业，在进入一座城市之前，必须做好三件事：一是要认清市场，尤其是城市发展规划与区域消费特征；二是看懂政策，尤其是地方政府的那些个“土政策”；三是读懂政府，要有瓷实的搞定地方政府关系资源。同时，还要选择适合自身的城市，选择自己能够掌控的城市进入，才能最终获得企双赢的局面。

 

高丹华：近些年，大批房地产企业进入三四线，其中不乏大型龙头房企，但是很多三四线城市的成交数据并不是很好，房企获利似乎并不是很大，其中原因是什么？

 

郭海臣：在楼市调控首先拿一线城市开刀的大背景下，大城市通过近二十几年的高速建设，地越圈越少，楼越盖越高，价越卖越涨。有限的土地资源加上无限的资本逐利，让房地产行业在一线城市中进退唯谷，于是，房企纷纷到三四线城市开辟新战场，造成这几年来三、四线城市的楼市高烧不退，一路飘红，但为何有一些品牌房企却没能在三四线城市赚到大钱，甚至遭遇浅滩呢？

其一，与三四线城市的市场容量有关。一座中小城市的土地，由于集中放量，导致这座城市或者区域内的项目集体开发、集体开盘、集体销售，当有限的市场需求遇到庞大的市场供应之后，就出现集体对有限客户的争夺，终于集体挺不住，于是，开始集体降价，由此，集体发烧带来的结果是集体沉默；

其二，与三四线城市的市场需求与消费特征有关。中小城市的刚性需求群体数量难以支撑市场，投机者的入市将遥远的升值预期强硬地一夜人为催熟，一个项目的销售周期尚未完结，其价格已早早地冲高，潜在的梯次购买群体只能望而怯步；

其三，与三四线城市的竞争环境有关。三四线城市房地产市场是一个“过江龙”与“地头蛇”竞技场，鱼龙混杂，良莠不齐，本地“地头蛇”房企虽不至于赔本赚吆喝，但其关系硬、低成本、低利润的“南霸天”打法，令很多外来的“过江龙”房企难以与之抗衡；

其四，与开发商操作水平有关。进入中小城市搞开发，虽然可以回避竞争，但中小城市有其发展规律与市场特性，其开发模式、产品模式、政策环境、消费特征等都与一线城市不同，在一线城市呼风唤雨的品牌房企，持着标准化的产品，带着标准化的管控模式与超前的开发理念，原本认为自己可以手到擒来、呼风唤雨，结果却大败而归。

解决以上问题的核心策略在于四个字——应时而变。

 

高丹华：三四线城市房地产市场有没有泡沫？是继续进入还是及时撤出？

 

郭海臣：中国楼市到底有无泡沫，有多少泡沫？可谓见仁见智，关于这方面的争论一直就没中断过，一直莫衷一是，没有人能够给出正确答案。

中国的新城镇建设刚刚起步，目前还处于战略落地的试行阶段，是前新城镇化时代，其政策、土地、拆迁、安置、规划、开发等也是模式石头过河时期，尚未在数以千计的中小城市全面铺开，只是华灯初上，还未万家灯火。

目前，中国小城镇发展模式有许多难题亟待攻克，比如：土地性质转化问题，拆迁安置问题，农民养老问题，农民进城问题等等。虽然，城镇化建设不能简单归结为房地产开发，但房地产开发在中小城市建设过程中发挥的作用不可小觑。

如果国家预想搞活一个产业，这个产业在一个时期内势必如火如荼，由此导致一定的产能过剩、局部供大于求也属正常。楼市调控把开发商从一二线城市挤向三四线城市，新城镇建设又点燃了中小城市开发的热情，在个别城市、局部区域当中的个别时期，产生一些泡沫也正常，毕竟，群体性的非理性预期，在当下的国家级政策及舆论导向下，想达到高度一致的可能性实在太小了。

至于在楼市泡沫里，房企到底是坚守还是撤离？这个问题是个问题，也不是个问题。房地产开发周期性比较长，开发商从拿地规划，再到开发销售，通常至少需要3-5年时间，这期间会发生很多变化。

在业内，房地产企业开发经营与项目操作，通行着一种理论——反周期，什么意思呢？就是一切都反着来，所谓反弹琵琶，在市场最坏的时候，抄底拿地，在市场好的时候快速销售。

福祸转化，在开发周期与泡沫消融周期内，寻找交错经营的平衡点——这是我一直倡导的开发策略。所以说泡沫不是问题，供需失衡更不是问题，关键问题在于撤离要找到为何撤离的依据，坚守要找到如何突围的策略。

 

高丹华：目前，有很多龙头房企逐步撤出三四线城市的现象说明了什么问题？

 

郭海臣：一二线城市的品牌房企一哄而上涌向三四线城市结果是一哄而散——这话我早在几年前接受媒体采访时就已说过了。现在出现撤离，我不感到奇怪。

早在四五年前，大量一线品牌房企大举进军三四线城市，导致目前开发量、供应量与有限消化量不成正比，供大于求，严重失衡，市场恶化倪端已经显现。当群狼集体争食一只羔羊的时候，已经说明这个市场已经不是以前的“蓝海”了，如此残酷的市场竞争，没有特技的猎手，打不到猎物，退出狩猎场也是无奈的必然选择。

同时，很多龙头企业已经形成了固有开发模式，运用这种即成模式，在大城市的战场中颇有斩获，而三四线城市的新境遇、新问题是有别于以往。势变境迁，需要的是因势利导，转变思路、变换打法以适应新战场，求变才是王道。

总之，龙头房企撤离三四线城市的现象，并不能完全证明三四线城市机会尽失，只不过相比前几年而言，目前机遇与挑战并存罢了。

 

高丹华：三四线城市房地产发展存在哪些问题、困境或机遇？

 

郭海臣：由于中小城市经济水平、消费观念、生活习性等与一线城市有着本质区别，所以，在中小城市做房地产开发，其开发理念、产品定位、营销策略有着本质区别，不能生搬硬套在一线城市的模式，必须因时、因地而异。

全国2000多座中小城市，占总的人口约70%，中国多数的中小城市，除了农业，就是房地产业。对于那些没有矿产、旅游、能源以及区位等优势的中小城市，对房地产依赖程度则会更强烈，政府除了靠房地产实现财政增长之外，基本没有别的财政来源。房地产是这级政府唯一能够保持经济增长的救命“稻草”。同时，楼市政策调控对中小城市的影响也具有滞后性，许多房地产调控政策，对一线城市的效果立竿见影，但对相对落后的中小城市就会大打折扣。

虽然，中小城市房地产市场有“政府支持大、政策优惠多、综合成本低、机会成本小”等优势。但是，同时中小城市也同样存在“城市规划滞后、供求不平衡、市场容量小、行业不规范、政策变化大、消费意识不强”等问题。

2012年春节期间，郭海臣先生考察珠海巨人大厦烂尾楼

 

从消费市场看，中小城市普遍存在家庭收入少、消费力弱的现象，其购房主体需求主要分为两类：一是刚性需求，长期以来，中小城市楼市基本是由刚性需求支撑，房价增幅也不大，一般地，在没有外力作用下，每年增长基本保持在200-500元/平方米之间。二是改善性需求，这里的改善性需求又分为两种，一种是大房（130-160平房米）换小房（70-90平方米），这种换房现象主要集中三线城市或较为发达的四线城市；另一种是小房（70-90平方米）换大房（130-160平方米），这类现象主要集中发生在四线城市，一座城市的消费力越低，楼市发展越落后，越会出现以上这种现象。

目前，借势新城镇战略，许多三四线城市开始发力，新一轮造城运动呼之欲出。但是，许多新城镇由于不顾自身条件，一味攀高比大。同时，旧城改造却成了对老城文明的严重破坏，拆了建，建了拆，无休止地折腾，使本来底子很差的中小城市定位模糊、缺乏个性和特色，一座城市一旦没有城市独有特色，就会缺乏灵魂与生命力。

除了三四线城市经营当中缺乏特色之外，房地产开发商在三四线城市进行开发也遭遇很多困境，比如：开发商的开发理念与地方政府执政理念不合拍，地方政府以优惠政策招开发商进来，结果“关门打狗”，再比如：中小城市的商业项目的招商瓶颈一直未突破……但是，以上种种问题都是发展中的问题，都是在发展中能够逐步解决的问题。

不论三四线城市经营与房地产开发存在多少问题，其机遇大于挑战。对于城市规划建设而言，如何建立城市特色、布局特色产业、拆迁安置、运营土地……都是摆在市长面前的课题。而对于房企而言，在接下来几年，甚至是十几年内，机会多多，尤其在一级土地开发、房地产综合开发、轨道交通建设、片区综合投资开发、新农村经济改造、新城镇发展策划……等方面依然存在很多机会。

 

 高丹华：当前，很多三四线城市正在思考从产业布局的角度进行综合的片区开发，这样做的优势和劣势分别是什么？什么样的房地产企业适合做三四线城市的产业片区综合开发项目？郭海臣思想社是否有相关案例？

 

郭海臣：撇开城市经营中对户籍转移、拆迁就业安置等问题不谈，从单纯城市建设与开发的角度看，目前的新城镇战略的启动缺乏两个核心破题点：一是城市发展战略定位策划与开发策划，二是城市特色产业规划设计。一座城市的启动与开发，如果缺乏这两样核心武器与前提条件，不仅缺乏实际运营能力，更缺乏持久发展的动力。

实际上，一座没有发展战略定位与特色产业规划的新城镇建设，其市场开发与土地运营也是没有把握的。所以，目前许多城市聘请咨询公司进行策划，开始走特色产业汇聚到一个片区内进行整体化设计、总体开发的路子，这种城市经营与规划设计手法，在国际上已经很成熟了，在房地产行业也探索了很多年。

一座城市的片区综合开发不仅可以对城市产业布局进行科学合理的规划，同时，也是对城市功能进行有效布局。其优势在于一体化规划科学合理与综合开发成本低等特点。同时，也存在在区域内基础建设跟不上、功能配套不全、区域启动缓慢等问题。所以，如何启动一座新城镇是目前新城镇建设亟待破解的难题。

此外，综合的片区开发不应该是完全独立的存在，新建与改造同步，形散而神不散，有机地延续才能更好地勾划大发展的蓝图。城市的进一步外拓延展不应该只局限于地理范畴，而是整个城市内涵、精神的进一步提升，强调整体、融合、和谐，而不是在城市版图上布满补丁。

而对于开发商而言，介入城市的片区开发需要的不仅仅是实力、资金与品牌，最主要是看房企的综合运营能力。片区开发项目不仅是房地产项目，也是城市建设与城市经营项目，不仅属于一级开发范畴，也属于城市经营范畴，其牵扯到城市的土地运营、拆迁安置、就业保障、基础建设、轨道交通、城市配套……等等，涉及到城市经营建设的方方面面，一般来说，既具有一级土地开发的运营商，又具有房地产开发经验的开发商会得心应手一些。

早在十年前，郭海臣思想社就开始在城市经营策划与片区开发策划进行了探索,比如，由我们策划操作的陕西西安曲江新区区域综合开发，以及广东江门的大雁山风景区综合开发，那时合作的客户主要以国内大型开发商为主。

近两三年来，我们的团队已经开始接受政府的邀请与委托，为其新城镇的开发进行总体发展战略策划，案例基本聚集在河北、山东、河南一带。因此，我们期待着与有志于此项事业的政府、组织及个人探讨新城镇的种种难题与破解之道。

（刊于《城市开发》2013年四月号 有删减）

 

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