陈宝存推动房价翻番十大因素

陈宝存：推动房价翻番十大因素
    
    市场化十五年的楼市，发生了很多重大转变。特别是以房价调控为目标的十年楼市政策，效果是房价越调越高。但是，房价越调越高的基础是土地地价与组成房价的所有因素都是越来越高的，而信贷调控的左右周折，经济对房地产这一基础行业的依赖，货币超发等等因素的影响，数据显示：从全国84个城市地价变动看，2000年到2010年，全国综合地价水平、商业地价水平和居住地价水平分别提高了297%、309%、528%，工业地价水平仅提高了71%。调控十年，M2增速5倍；房价增长5倍。房价上涨是合理的上涨。当然，与此同时，工薪阶层的平均工资上升速度与此并不同步。
    未来商品房市场，我预计的是重点城市五年翻番，其他各类城市的翻番时间会在6到10年实现。那么，翻番的推动因素有那些呢？分析如下：
    第一，稳增长下的货币超发。
    M2数据：03年18.3万亿，08年47万亿，2012年底97.4万亿。十年调控增速是五倍，应对全球金融危机的五9年，增速降成1倍。4万亿投资转 变为2012年开始的稳增长，实质仍旧是基建投资拉动经济回升，前述五年针对高速高铁，本轮针对的是高速高铁和城市基础设施建设，城市轨道交通建设，开局 的2012年，货币增速13.9%，而计划中本年度，增速不低于13%。货币超发一倍也是5、6年间可以实现的。
    第二：《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》助推土地地价。
    2013年2月28日召开的国务院常务会议，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》。对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。新 的修正案，删除了现行法第４７条中按照被征收土地的原用途给予补偿，以及土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的３０倍的内 容。修改为新草案第４７条第一款的描述，“征收农民集体所有的土地，应当依照合法、公正、公开的原则制定严格的程序，给予公平补偿”。市场解读的结果是补 偿标准提升十倍以上甚至上不封顶。
    第三：收入翻番计划。
    十八大报告明确提出，到2020年，实现全面建成小康社会宏伟目标。为全面建成小康社会，十八大报告提出到2020年实现国内生产总值和城乡居民收入翻番 的量化指标。而随后的12月，中国人民银行调查统计司司长盛松成撰文指出，实现党的十八大报告提出的GDP和城乡居民人均收入翻一番的目标切实可行且实事 求是。实现城乡居民人均收入翻一番的目标有望提前一至两年实现。他分析，如果2012年全年GDP增速为7.7%，则2013-2020年GDP仅需年均 实际增长6.85%。收入翻番，保证房价翻番的购买力基础。
   第四：土地供应减速，加大住宅与商业用地供应等于空话。
   国土部目标是土地供应与前述五年的供应总量相等。但是，却忽略了新增供应的日益边缘化，土地供应的质量下降很快。中心城区的土地由于拆迁安置补偿的难度和 强度加大，成本过高，实现有效供应时间拉的过长。几乎所有城市政府面临的难题是资源完善配套的老城区土地匮乏，必须转入新城区，与周边城镇。一直以来很多 专家的所谓加大土地供应能解决房价上涨问题的说法，也仅仅能停留在口头上。
    北京为例：《北京市2012年度国有建设用地供应计划》要求“首都功能核心区和生态涵养区的土地供应量不高于全市土地供应总量的20％，城市功能拓展区和 城市发展新区的土地供应量不低于全市土地供应总量的80％。其中，规划新城范围内土地供应量占土地供应总量的60%以上，重点新城规划范围内土地供应量约 占土地供应总量的20%。”北京市房协副秘书长陈志称：“从结构来看，2012年住房市场呈两个‘二八开’。五环外的成交量占86.5%，成交均价为 1.76万元/m2，同比下降2.1%；140平方米以下户型成成交量占80.1%，成交均价为1.73万元/m2，同比下降3.2%。”北京开发商土地 困局下，决战六环已经成为事实。
   第五：新型城镇化房地产行业的支持是基础，远远强过支柱。
   2000年到2010年，全国综合地价水平、商业地价水平和居住地价水平分别提高了297%、309%、528%，工业地价水平仅提高了71%。重庆市长黄奇帆最近强调：重庆市2002年开始实施土地储备制度，当时储备了40多万亩地。黄奇帆称，十年用了20万亩，每亩赚200万，这就4000亿，扣掉征地本身的成本，有两三千亿的额外收入，就抵销了重庆城市基础设施建设的大部分开支。
    2007年土地一级开发制度付出水面。之后的征地拆迁与城市基础设施建设成本前置，国土部强调净地出让，而不是城市基础设施未建设的毛地出让。之后的所谓 土地出让金收入大幅度提升。而土地出让净收益却大幅度降低。权威数据：2009年土地出让净收益不足总收入的13%。而近几年的招商引资，工业用地与城市 综合体用地等等低价出让甚至0地价出让也是可能的。没有住宅与商业金融用地的高价格，绝不会有超低的工业与城市综合体地价。正视这一现实，中国经济的转型 离不开房地产行业支持。
    第六：鼓吹土地私有化、小产权正常化的专家推涨土地成本。
    近期鼓吹土地私有化的学者专家很多，诸如吴敬琏，茅于轼，许小年，甚至任志强。由于对土地财政的分析不深入，上述与未列明的很多专家认为，土地私有化放开 土地的国家管理，一定是促使房价和地价下跌的有效手段。这种认识与实际相距甚远。恰恰是钉子户推动了土地成本的进一步高昂。而私有化之下的钉子户预期将大 幅提升。更何况，土地运用一定是在符合规划的前提下，而不是土地随意使用。小产权真正的实质是，放弃了城市基础设施配套建设的地价几乎可以忽略。土地财政 是合理的，这一结论来源于城市基础设施配套建设的大量投资来自于土地财政收入。数据显示，城市基础设施配套建设成本占土地财政收入总量的三至四成。而各地 土地储备贷款的利息也是相当可观的。小产权建成之后的相关市政配套，还是需要城市建设投资的，这部分成本被挤入大产权项目开发，这本身是极为不合理的。
    第七：鼓吹与地方政府对抗的社会学者害人害己。
    拆迁与征地矛盾越演越烈，现实是社会学者，如于建嵘、李承鹏等等对征地与拆迁专业知识的无知无畏无良。姑且不论为高速高铁甚至军事设施建设征地拆迁的公益 事业，即使商业利益的拆迁，承载着城市基础设施建设，轨道交通与保障房建设的重任，征地补偿与拆迁安置成本，与动辄几百万几千万的出让价之间没有完全唯一 的关系。前文已经述及，不做重复分析。而耕地部分，作为集体土地，在符合城市规划的前提下，直接转为国有土地，所谓的征用耕地不是购买耕地产权，而是对耕 地权利的收回。98年之前的土地价格超级低，是因为农民认可的是租用集体耕地，也即是承包集体耕地。而在一级土地整理的过程中，一个区域的可出让用地，一 般不足一半。2002开始的土地拍卖，信息大量公开，农民个人认识上的误区，认为拍卖地价即为应该给我的补偿价。地价轮番上涨的局面在2004年之后，越 演越烈。
    宣传不够，无限放大征地拆迁的负面因素，土地储备难题无限度加大。一刀切的政策，类似重庆那样的大规模收储土地根本无缘发生。地方政府在土地储备方面的工作完全被动，当然也就无从加大土地供应。那么，地价天价的单，只能是购房者承担。
    第八：金融调控下的信贷成本大幅提升。
    信贷调控无疑是十年调控中力度最大的。两轮的信贷调控分别为：第一轮，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率上调0.27个百分点。之后的5月19日，7月20日，8月22日，9月15日分别加息0.27个百分点。先后5次加息。
    第二轮，从2007年11月26日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点。1月15日、3月25日、4月25日、5月20分别调升0.5个百分点，达到17.5%的高点。 从2011年1月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。之后的2月24日、3月25日、 4月21日、5月12日、 6月14日上调存款准备金率0.5个百分点。先后6次之多。而2月9日、4月6日、7月7日分三次，每次上调0.25个百分点的加息。
    除了少数央企国企之外的信贷资金来源于民间借贷，或者外来基金的投入。自然推高房地产开发环节成本。对于消费者的剥夺也相当明显。2011年四季度到2012年一季度，房企确实价格持续波动，但是，降的价都被银行加息，特别是对按揭贷款的1.1倍利率抢走。
    第九：相关税费的只加不减。
    房地产开发的综合成本中，在相关手续办理和日常施工、开发管理下的费用超级高，当然，税收也只增不减。各地的所谓新政瘦身规划，少有针对房地产开发的审批 瘦身，原因是开发商无良无德，当然重点打压开发商。但是，相关成本一定是打入房价的。高喊制裁开发商的屌丝们，你们租房也好买房也好，是制裁开发商的买单 者。
    第十：人工成本的高速上涨。
    举例：《南通市2011年企业人工成本水平》正式发布。 在所有12个行业中，房地产业以19.5330万元，成为人工成本最贵的行业；建筑业、金融业分别以12.3712万元和8.1274万元，紧随其后，分 别位居二、三位。人工成本最低的是文教、工美、体育和娱乐用品制造业，仅2.3195万元。人工成本绝对数高低相差17.2135万元，高者为低者的 8.42倍。而影响房地产行业人工成本的恰恰还有建筑业。足见房价中人工成本的高昂。即使如此，扩招下的大学生，很难到工地打工挣高收入。

    房价在目前供应紧缺，市场由卖方决定的局面下，自然高速上涨。而国五条之后的各地房价控制目标不高于城市的可支配收入，这一目标也保证了房价每年超过10%的上涨速度。我们认为，官方数据的上涨是不可信的。房价五年翻番，对于一线城市来说，是不可改变的。