五年前不买西湖房，肠子都悔青了。 ——再评“国五条”的荒唐之处

《五年前不买西湖房，肠子都悔青了。》

          ——再评“国五条”的荒唐之处

     ——兼评本周经济与股市

 

复旦大学金融与资本市场中心主任   谢百三教授

 

一、五年前不买西湖房，肠子都悔青了。

这是一个真实的故事。

五年前的一天，正在课堂解答同学疑问的我，突然收到杭州表弟诚生的短信：“大哥，我们得到了杭州市政府的一套动迁房额度，作为原半道红被拆迁的补偿。但是否真的买下，我们夫妻犹豫不决。请您在百忙之中来作个参谋。”至亲之求，事关重大，影响到他们后半生是否安居乐业。上完课，安排好工作，我就匆匆忙忙坐动车去了杭州。表弟带我看了已建好，但尚未正式出售的杭州市动迁房楼盘。这里的地段相当好，骑自行车到美丽的西湖湖滨仅需10分钟，晚上行人少仅7～8分钟。

而价格着实不贵，仅1万多元/m²。他得到了一套房的额度；有两个选择，90万元的小套或138万元的大套。我们征得保安同意，对两种房型一一观看并比较了一下。真好啊！性价比真高啊，太便宜太好了。

西湖啊，美丽的西湖，学生时在寒暑假无数次来过的杭州西湖真是中国所有城市中最美的一颗璀璨明珠啊！六和塔，虎跑；苏堤，白堤，三潭印月，花港观鱼，柳浪闻莺……还有驰名中外的浙江美术学院（现中国美术大学）坐落于此，还有……令人神往，令人流连忘返。

这样靠近西湖的政府补贴的动迁房，为何不买呢？一番调查了解后，我对表弟夫妻的回答是：“买，坚决买下来，不用有一点犹豫。”不料，表弟夫妻却神态不定，犹豫不决。原来，他们现仅有现金80万元。我当即表示：“不怕。买小套，差10万，我给你们。买大套，差58万，兄弟姐妹亲友们一起凑，大家一定会帮你们！这么好的房子，这么好的地段，这么便宜的价格，是天大的喜事啊！杭州市政府为民做的一件好事啊。”

我又反复告诉他们：“做股票的第一第二条原则都是不要亏损；买房子的第一第二条原则都是地段、地段。这个房子的地段，在浙江，在中国，在世界上都是风水宝地啊。一定要买下来，最好买大套。”

他们夫妻依然在犹豫，话不多，疑惑地听着我讲。

见他们竟有卖房之嫌，我有点怕了。得想办法劝他们买下来。

当晚，我请了深发展银行（现平安银行）杭州分行工作的周中兴（复旦MBA学生）及他的妻子小潘，一起请表弟夫妻及儿子吃饭。因为涉及到银行借贷及楼市信息，而小潘正好是卖楼中介公司的工作人员。

这顿饭是在西湖边的一个餐厅吃的，从晚上18：00吃到22：30。小潘不停地劝说：“这个地方一头靠着菜场，是市政府的惠民工程，治安肯定好；一头离西湖很近，10分钟自行车路啊！以后肯定会升值，肯定会大涨。”她又列举了另几个楼盘（离西湖近的）的几年来的走势，说：“西湖边的房地产几年来一直在涨，从来没有停过。杭州看得见西湖和钱塘江的房子都特别好卖，都在涨。在‘风水’里，水代表财啊！”

而后，深发展工作的周中兴同学也热情地说：“你们可以到银行来贷款啊。无论是90万一套的，还是138万一套的，你们自有80万资金已超过首次付款了，欢迎你们来贷款。”他们极力鼓励表弟夫妇买138万的大房，说：“几年后肯定会涨一倍。到时自住或出租都挺好的。”然而表弟夫妇在西湖边的夜色中仍很少说话，即他们夫妇还在犹豫，还想卖掉。我非常担心，把表弟的妻子叫到旁边树丛下，苦口婆心地劝她：“小胡，银行一直在很快地发货币，发钱，一定要买下来。无论哪一套都好，最好买大套。钱不够我们帮。”我还一再说：“这是你们家最后一块金子，最后一块金砖。买下来，造福子孙后代啊！千万千万！”在黑夜中，她低着头说：“知道了，知道了。”这顿饭在西湖边的公园里吃，花了几百元，吃了四个多小时。真是用心良苦，苦口婆心，但他们态度一直不明朗。

由于教学任务紧张，我第二天早晨匆匆赶回上海了。然而对表弟及弟媳的犹豫、态度不明朗，我充满了忧虑和不安。

一个星期后，我突然收到表弟从杭州发来的短信：“大哥，我们经过再三考虑，已经将大套房买进后又卖掉了。卖了148万元，即挣了10万元。我们夫妻算了一下，未来要借58万元，现在挣了10万元，一上一下差了68万元；我的月工资仅3000多元，一年加奖金5万多元，不吃不喝要10多年才能还清啊！现在不欠钱，还挣了钱呢。国家正在下大力气调控房价，我们坚信房价一定会跌下来的。现在这么高的房价，几个老百姓买得起啊？好在我们还有一套旧房。我们相信总理讲的，房价会下跌的。”

我收到此信，宛如心上挖了一刀，非常心痛和焦虑，马上打电话给表弟：“你们怎么不听话呢，我国中央银行货币发行增长很快啊！全国大城市特别是杭州的房价一定会涨的，尤其是西湖边的房价！我建议就在旁边买一套回来。中间的税收几万元，我来出。”他回了一条短信：“谢谢，不用了。”以后就是连续很多天的关机和短信暂时不能收到。唉，真为他们感到难过啊！怎么就这么主观，这么不听劝的？这一失足可能将成几代恨啊！

一年过去了，两年过去了，三年过去了……随着中国M₂的快速增长，随着大学生和农民工留城人数的剧增，北京、上海、广州、深圳及青岛、苏州、南京、宁波等很多大中城市的房地产价格都在快速上涨。杭州作为中国最富大省的省会，作为西湖名胜所在的多朝古都，其房价也在节节攀升。那套被表弟夫妇148万卖掉的房，也快速涨到了300多万。听其他亲友说，表弟夫妇为此后悔极了，肠子都悔青了，悔断了。他们夫妇不敢骑车经过这一路段，一经过这里就像刀割一样，万箭钻心啊！

春节到了，突然收到了多日不见的表弟发来的短信：“新年好，大哥。我们为前几年不听你们的一片苦心之劝告而非常内疚，非常后悔，对不起啊！”我也为他们惋惜痛心，但事已至此，还有什么可说的呢？我回了一个短信：“新年快乐！”

又过了一段时间，听其他亲友说，他们夫妇竟提了一个奇怪问题：“大哥既然看得这么准，为什么他不买我们的房呢？”

他哪里知道：经济学里，自己亲属的财产最好别买。打断骨头连着筋，以后房价涨100万～200万，怎么办呢？你是还，还是不还人家？如果还，按原价还，还是按高价还呢？要买，也买旁边别人的啊，产权一定要清晰。

再说，根据我们师生理财情况来看，几年来竟比买房增值得快，也已不想买房了。人生啊！有一些人不懂得宏观经济学原理，总体水平不高，个性却很强，又刚愎自用，大事不听大家劝告，怎么会不出错，怎么不穷呢？贫富都在自己啊！

 

二、问题出在房地产市场的宏观背景上

中国大中城市房地产市场为何调控了十年，依然涨了十年呢？有九个原因，其中最重要的原因是以下几点：

①房地产本身带动42个产业，产业链最长，发展经济离不开它。

②房地产也解决几千万人口的就业；钢铁、水泥、铜、电解铝、玻璃、石灰、家具，甚至连着电器、汽车等行业的就业。如果房地产垮得厉害，就不是买房子问题，而是失业大潮了。各地政府怕啊！

③土地财政。2010年，京、津、沪卖地收入占财政收入一半以上。虽然，别国没有，那现在怎么办？各省市城市都欠着配合2008年中央的4万亿投资计划而借的10.7万亿呢，都紧得不行啊！很多市县没钱啊！

④每年980万农民工进城，要房住。买不起就租，租是分期付款的买啊。

⑤每年600多万大学生毕业，都要留大城市，要买房。

⑥美国QE1～QE4矛头直指新兴国家，特别是中国。中国人民币一直在升值，它觉得你升得太慢，抢了它的就业；它就不停地搞量化宽松货币政策，大印大发美元，它有制币权。它再怎么发，现在M₂/GDP也还不到100%；而我国的M₂为103万亿，GDP约为51万亿，M₂/GDP这个数约为200%啊。美元流向各国，换成欧元、英镑、日元、港币、新台币；进入中国，换成人民币，赌人民币升值，赌利息是它的几倍。它一年进中国4000多亿美元，一天进10～20亿美元，中国为了阻止人民币升值太快，只好咬咬牙买下来，每天花60～100亿人民币买它。这就使货币越发越多，导致输入性房价上涨。

⑦中国M₂(全国的货币与准货币)从2008年12月的47万亿猛增到今天的103万亿（本周三，2013年4月11日晚上公布的数据），4年零3个月翻了一倍，房价能不涨吗？杭州西湖边的房价能不涨一倍以上吗？当然还有其他几个原因。因此，我非常鄙视财政部贾康之流以及城建部正副部长们缺失宏观经济学的房地产调控观，以及与市场经济极相冲突的调控措施和方法（如“国五条”等）。它必然失败，必然扰国扰民；有关“大臣”必然在历史上“青史留名”。什么投资性、投机性购房，像前述杭州亲友，四、五年前听你们一声不买房，把房子卖掉的，现在哪个不悔青了肠？！

 

三、假离婚大潮，还在全国汹涌。

各省报纸都在报道，恶税“国五条”出来后，离婚大潮滚滚而来。2013年3月26日，广州市越秀区离婚19对，结婚17对，出现了结婚离婚人数之倒挂。从3月开始短短20多天，在这里离婚达400多家，比晚年翻了一倍。

广州海珠区申请离婚的也比平时多一倍。在网上还很难预约到号码。（2013年4月11日南方都市报A11）

全国大中城市离婚人数都激增，如南京。估计，各地“国五条”细则出来后，假离婚人数会一时下降；但长期看，问题依然严重。因为人们已打定主意，真的卖第二套房时，再去假离婚，去逃税。

估计“国五条”对二套以上的房交易征20%个调税，是收不到几个钱的。除非大富大贵的雷锋、焦裕禄、孔繁森再世。

 

【本周经济与股市：

美国股市再创新高，美国经济真的在顽强地复苏。而中国经济的弱复苏前景其实还扑朔迷离。

3月份CPI下降到2.1%，物价下跌。一是因为三月份的食品价格比二月份春节时低；同时也是经济弱势之反映啊！此外，各地房地产在“国五条”的推动下还在涨，吸走了大笔资金。

本周股市一直在弱势波动，成交量非常小。一是经济前景不明，二是离IPO新股开闸的6～7月份越来越近了。此外，国家股法人股兑现今年是去年的几倍；加之禽流感又在时隐时现地惊扰市场人心。投资者要控制仓位。】

忆江南，最忆是杭州

   摄于2013年3月29～30日

又见六和塔

远瞻，雄伟壮观；近观，多人留名留念。

故事物要远看，要宏观看啊！

钱塘江第一桥，将鱼米之乡的浙江连成一片。

茅以升教授设计，中国自己建造，至今质量甚好；

抗日战争中，日军飞机多次轰炸，被打退而不毁；

后因阻挡日军，主动炸毁；战争胜利后又复建。 

 故乡肖山——钱江对岸

肖山多年是中国前八强县之一，现归杭州市，

真是鱼米之乡啊，人们智慧、勤奋、开拓！

 九溪十八滩，静而美

MBA周中兴同学之妻小潘及女儿，五年前力劝表弟买房四小时 九溪前拍个婚纱照，咱俩永久在一起  西湖——中国各大城市中最艳丽的一颗明珠

 桃红柳绿：不到西湖，一生白活！

 我们来自广州的大学啊！