对楼价调整的预期

去年11月20日，政府推出买家印花税，所有外来买家或以有限公司身份买楼的法人，都要额外缴交15%的印花税。至今年2月22日，政府又对非首次置业的本地人征收双倍印花税。起初，市场上仍有人说措施「冇料到」，但实际上这些措施都是针对性强，而且容易执行的。连同曾荫权年代推出的短期转让额外印花税，市场上除了少数首次置业者外，大部分原先的买家都成了排挤的对象。在这种情势下，原先高企的楼价自然无法长期维持。

最近两周的中原城市领先指数已开始回落，而媒体上又充斥着业主削价求售的案例，楼价需要往下调整已成了市场的主流意见。市场就是这样不理性，不久前还认为政府措施没有作用的人，一见形势改变，立即可以从看好变看淡，一于跟着羊群走才感觉安全。看来，今次楼市往下调整，非一年半载都不会逆转。

本来，今次楼市调整，并非经济因素使然，而是由政府政策倾斜所导致的。因此，只要政府修正现有的政策，市况便会随即改变。然而，社会上要求政府遏抑楼市的呼声响亮，政府不可能短期里改辕易辙，否则一定会被人指控，又再向地产商让步。

地产发展商看来已对后市不存幻想，近期推出的新盘已主动减价。豪宅减得多一些，细单位则不用多减，也销情不错。因为豪宅的买家，相对依赖外地来客与本地投资者，两者皆因高昂的印花税而抗拒入市。相反，细单位的买家主要是本地首置人士，他们并非今次措施的打击对象，无需在买楼时付出额外的交易费用。

不过，发展商手上要推的盘，有不少都属豪宅；如果楼价在二千万元以上，买家印花税与双倍印花税加起来，高达楼价的23.5%，足以令很多买家望而却步。发展商可能要减价19.25%(有4.25%的印花税是原先也要付的)，才能抵销印花税方面的新增负担，吸引买家入市。

然而，地产商是不会一次过退够的。他们期望市场上仍存在着一定的好友。这些人可能会认为楼价本应还可以升高一级，所以不用一次过减19.25%，也可以吸引到买家。所以，地产商会分段逐级减价，希望不用减19.25%，已可找到支持位。

然而，现时楼市已经转势，相信楼市还可以再上一层楼的人少，担心楼价还会下跌的人多，很多人连楼价在甚么水平企得住都未有信心。因此，地产商如果逐级往下试支持位的话，很可能要减价超过19.25%才企得住。

不排除有些手上楼盘多，而又懂得策略的地产商，在试底时会加大步幅，每次减价都会令人诧异，以令有部分感到吸引。这样既可以促进销情，又可以及早找到支持位。对地产商来说，宁愿跌得快一点，早点见底回升，届时推盘就较为靠谱。我预期今次楼市调整，细楼跌5%至10%已够，但豪宅可能要跌15%至20%。这只是一手市场的情况，二手市场的形势容后再谈。