中国楼市果真不会重蹈日本覆辙

    国务院办公厅“新国五条”细则出台近一个月后，北京、上海、广州、杭州等19个城市也陆续公布了地方版调控细则或房价控制目标。对于本轮被称为“最严厉”的房地产调控，除了很多人对其实施效果并不乐观外，也有学者发出警告：随着人们对房价单边上升预期的改变，中国房地产毒瘤正处“被剌破”边界线上，一旦泡沫破裂，中国楼市会重蹈日本的覆辙，泡沫崩溃将导致楼市低迷，经济的衰退也无法避免。

     面对中国楼市或将重蹈日本覆辙的言论。某知名财经评论员对此撰文进行批驳，他认为，不管是哈里森模型还是日本楼市泡沫都是在城市化、工业化基本完成的前提下发生的。20世纪80年代的城镇化率，美国77%，日本78.3%，联邦德国84.7%，英国90.8%。中国2010年的名义城市化率是46%，其中，6亿被统计的城镇人口中，至少有2亿是没有享受市民权利、没有真正城市化的农民工。也就是说，今日中国真实的城市化率只有区区30%。在这样的情况下，中国楼市不仅不可能步日本的覆辙，中国房地产业还可能继续繁荣下去，指望房价能降下来，是根本不现实的。

     笔者认为，与发达国家相比，中国城镇化的确的相当大的发展空间，也正如这位财经专家所言，6亿被统计的城镇人口中，至少有2亿是没有享受市民权利、没有真正城市化的农民工。那么这些在城镇工作的农民工为啥无法融入当地呢？当然这与户籍制度存在一定关系，不过高房价也是造成农村人口无法蜕变成为市民的根本原因！一般而言，农村人口的购买力远比城镇居民要差得多，现在是中国城市居民都对高房价望房兴叹，更不要说农村人口在城市中真正的“安居乐业”了，所以高房价不仅严重阻碍了中国城镇化进程，也已经成为中国经济的可持续发展掣肘。

      说到城镇化，必须要谈到工业化，当然也要发展现代服务业。因为我们不是建造了多少“鬼城”才算城镇化，而是需要真正“人”的城镇化，就是让农村人口能够在城市中定居下来，然后找到一份稳定的工作。但目前的状况是，中国近年来房价持续狂升，使得土地租赁价格和房屋租金的上涨，鉴于生活成本的高企，企业也不得不逐年给员工涨薪，这无疑严重挤压了中小企业的赢利空间，以及投资实体经济热情。俏江南掌门人张兰曾经感叹，现在的门店的租金占成本的50%以上,企业生存犹为艰难。所以在笔者看来，只要高房价、高地价存在，中国的城镇化、工业化就会举步维艰。

      所以，一些沉浸在盛世之中的专家们企盼城镇化进程的推进来使中国避免重蹈日本覆辙根本不现实。现在的中国与当年的日本的确有很多相拟之处。当年，金融机构将房地产作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，从1985年到1989年，日本银行贷款增加了128万亿日元，其中有62万亿投向了房地产和非银行金融机构。而自金融危机以来，中国的银行业也在开始了信贷大跃进，每年新增贷款均在8万亿以上，在信贷结构方面三分之一投向了与房地产相关联的领域内，另有三分之一投向了地方政府基建项目投资，这都会给将来的中国金融业带来不可预测的严重后果。

      更为相拟的是，日本的资产泡沫也是从汇率升值开始。1985年广场协议签定后，美国强迫日元升值，在短短的四五年的时间内，日元兑美元从原先的250：1升到了120：1，日元升值了1倍左右。大量国际热钱借日元升值之机涌入日本，又鉴于当时日本央行奉行的是低利率政策，于是房地产泡沫无限膨胀就在所难免。而中国近年来也屡遭人民币被低估的评击，从2005年汇改以来，人民币也被迫升值了30%以上，同时中国的房价也在此期间出现大幅上涨，面对中国政府对房地产调控的进一步深入，要求人民币继续升值的呼声越来越高。这说明了，海外游资在中国楼市中已赚得盆满钵满，他们一方面要挟中国让人民币升值，另一方面从中国楼市中慢慢抽离资金。届时海外游资可以不仅在人民币升值方面，而且在楼市差价方面取得双重硕果。最后遭灾的还是受害的经济和民众。

       中国和日本两国政府在面对房地产泡沫之时，都主动出手将其剌破，只是为时过晚而已，与日本政府通过接连数次涨息来剌破泡沫不同的是，中国政府为了剌破高房价这颗毒瘤是煞费苦心，把行政、税收、信贷等方面手段都用上了。平时而论，中国楼市今天的泡沫要远比当年日本楼市要大得多，因为在这10年的时间里，中国很多地方的房价已经涨了5至6倍，而日本楼市当年还没有出现这么大的泡沫。所以岂止是中国将重蹈日本楼市的覆辙，而是中国楼市的泡沫破裂后会发生灾难情况，目前我们还是无法估量的，不过可以肯定的是，中国楼市给经济带来的危害将远超日本。