房地产调控已陷入“审美疲劳”

在国务院有关房地产调控的“新国五条”公布一个多月后，各地地方政府按照中央的要求，都在3月底的最后几天公布了被舆论称为“新国五条细则”的地方调控措施。但是，这些细则大都只是重复了以往多次强调过的调控手段，很少有新的内容，即使是“新国五条”中最具震撼力的二手房出售征收差价20%个税的条款，也都没有明确的时间表。大多数细则都惜字如金，第一个公布的广东被舆论称为公布了一个“粗则”，而南京、杭州这些城市政府公布的细则由于只有不足百字的内容，被舆论炮轰为“微博体”。

可以想见，在这些“言简意赅”的地方细则的背后，存在着地方政府对“新国五条”的敷衍态度。在这方面，海南省表现得更直接，该省住建厅明言将不再出台调控细则。地方政府的这种态度很快让敏感的资本市场捕捉到了，在细则出台之前的“窗口期”，A股市场上的地产股萎靡不振，但随着“靴子”落地，地产股反而受到了激励，因此这几天的A股市场出现了一波由地产股拉抬的行情。一个不难想像的前景是，我国房地产市场将延续从去年下半年开始的反弹行情，房价继续表现出总体向上的走势。4月1日，中国指数研究院发布数据显示，3月全国100个城市新建住宅平均价格为9998元/平方米，环比上涨1.06%，这是自2012年6月以来连续第10个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.23个百分点。

对于这样一个事实，很多人是不愿意看到的。本轮已经持续几年的房地产调控，是我国房地产市场建立以后力度最大的一次调控，它采用以限购为标志的行政干预措施严厉控制市场买方力量，使投资投机力量基本被清除出房地产市场，因此而被民众寄予了很大的希望，期盼通过调控而推动房价下跌，但时至今日，这些希望基本已经落空。一道道房地产调控措施，却一次次成为“空调”，此次由“新国五条”出台而出现的又一个高潮，终将因地方政府的冷对而再一次归于平寂。显而易见，房地产调控已经陷入“审美疲劳”。

不能不指出的是，“新国五条”尽管相比以往增加了力度，但是，由于它依然将调控目标对准购房者，但目前的购房者大都是刚性需求，属于调控应该保护的对象，因此政策的出台未能起到应有的效果，甚至因20%个税的强调而导致了一波恐慌性交易的小高潮。要让调控收到实效，必须针对我国房地产市场的核心原因对症下药。而一个不能回避的话题是，我国的房地产市场曾经长期被地方政府视为地方财政的“摇钱树”，形成了独具中国特色的“土地财政”制度。中房网的最新统计显示，2003—2012年全国住宅均价涨幅145%，但全国主要城市居住地价涨幅却高达332%，地价已占房价三成以上，一线城市这一比例在去年更高达40%。1989—2010年的21年间，全国土地成交价款增长了6732倍，而卖地收入在地方财政收入中的比例从0.24%飙升至74.14%，涨幅超过300倍。去年的土地出让收入虽因调控展开而有所下滑，但仍处高位。

土地成本高，税费也很“凶残”，据统计，目前我国涉及房地产的税种达12项，收费更是多达50项，且税率高、征收环节多，尤其是土地增值税的税率极高，最高档可达60%，最低档也有30%。卖地和与房地产相关的税收已成为地方政府财政收入的主要途径，使地方财政难以摆脱对房地产市场的依赖。

几年来的房地产调控看似声势浩大，却基本没有涉及对这种“土地财政”制度的改革，所以才会致使调控成为“空调”，并且产生了“审美疲劳”。对于地方政府来说，几年来持续不断的房地产调控使地方政府难以像前几年那样大张旗鼓地继续推行“土地财政”，但卖地、推“地王”的行动仍然没有停止，对房地产市场的税费仍然居高不下，房价怎么可能降下来呢？地方政府左手从房地产市场掏钱，右手又奉命要把房价压下去，这显然是难以做到的，目前围绕着“新国五条”细则所表现出来的敷衍态度已经说明了这个道理。只要地方政府对“土地财政”的高度依赖不能改变，那么一个必然然的结果就是高房价降不下来，房地产调控也就不可能达到目的。

（每日经济新闻，2013年4月3日）