未来几年房租将大幅上涨

多年来的房地产调控的主基调就是抑制需求，无论是限购、限贷、利率上浮以及各种房地产税，目的都是为了抑制购房需求。官员们在党校学到的经济学是供给不变需求下降，价格就会降下来。然而党校经济学没有教会他们的是供给是会随着需求变化而变化的。当预期需求下降时，供给会下降得更快。价格会不跌反涨。2012年在政策的高压下，商品房销售面积仅增长1.8%，然而住宅新开工面积下降11.2%，土地购置面积下降19.5%。供给比需求看得更长远，会先于需求调整而调整，而且往往是过度调整。

抑制需求就是抑制生产。当生产萎缩、供给减少时，哪部分需求最先会被牺牲掉？当然是低端需求。任何物质产品的生产都是从满足高端的需求开始，然后产能扩张，才能照顾到低端的需求。汽车、电脑、手机起初产量很少时，都是富人的玩具，价格一点都不亲民。因此，买不起房的人绝对不要寄希望于政府的宏观调控政策，它只会让你买房的可能性变得更低而不是更高，除非你自己更快的变成富人。另外，房地产市场的萎缩，有利于龙头企业更快地抢占市场份额。以万科为例，2012年在全国商品房销售面积仅增长1.8%的情况下，万科实现了20.5%的增长，市场份额明显提升。因此，我坚定看好宏观调控下万科的表现。

20%的房产所得税当然对炒房和投资购房需求具有抑制作用，但是大浪淘沙，剩下的可是对价格不敏感的、坚不可摧的“刚需”，那么剩下的价格也只可能是向上而不是向下。一定要牢记：任何税都增加了交易成本，最终都会体现在商品的价格上。

当然，世界上没有只涨不跌的商品，包括房子。为什么没有只涨不跌的商品？因为供给。任何商品，价格上涨总能刺激供给的增加，供给增加到一定程度，价格就会下跌。也就是说，上涨本身铺就了下跌的道路，套用马克思的一句话说，上涨是下跌的掘墓人。然而，这种市场自发的调节，往往是以极端的方式进行的。前几年的绿豆、大蒜市场的涨跌基本上就是这样的一个自发过程。政府害怕这种涨跌在房地产市场重演。他们担心房价暴涨之后的暴跌。怎么样才能防止暴跌呢？抑制供给。前面说了，供给的不断增加是日后暴跌的因子。对住房需求的抑制在当下可以立刻体现出来，而由于房地产的生产周期，供给的真正减少要在一两年之后，这意味着当前的宏观调控政策为日后的房价买了保险。房价日后因为供给的增加而暴跌的可能性基本不存在。如果从防止房地产市场暴涨暴跌的角度看，当前的宏观调控政策是对的。既然，房价不会暴跌，那么政府的宏观调控就是房地产投资稳赚不赔的邀请函。

从投资的角度看，当前的房价/租金比无疑是不合理的。回归理性，要么是房价的大幅下跌或者租金的大幅上涨。前面分析表明，房价的大幅下跌的可能性不大，这样的话，租金在未来几年大幅上涨几乎是肯定的事情。其实，这也是逻辑推演的必然结果：当前所有的抑制需求政策抑制的均是买房需求，然而并没有抑制租房需求。当抑制需求的政策抑制了未来的住房供给，而租房需求随着收入的提高日益膨胀时，租金的大幅上涨不可避免。到那时候，政府恐怕又要推出租金管制政策了。