全面解读深圳新八条调控细则

  2013年3月31日，继北京、上海、重庆、合肥、南宁、厦门之后，深圳成为新一个公布国务院新国五条地方执行细则的城市。深圳3月31日发布贯彻国务院房地产市场调控的细则，共同8条。一、完善房价调控工作机制。二、加强房地产税收征管。三、严格实施差别化住房信贷政策。四、严格执行商品住房限购政策。五、增加住房和用地供应。五、增加住房和用地供应。六、加快落实保障性安居工程规划建设。七、进一步加强市场监管。八、加强市场预期管理   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，深圳“新八条”细则比＂沪六条＂细则、“京版新七条”细则更加宽松、更加无耻、更加悲剧。简直是彻头彻尾的＂新国五条与新国六条＂（新国五条细则）翻版，无任何具体可操作性与执行性可讲，自由操作性最大，力度上实际＂杀伤力＂是零。调控基调依然是保持着保大于压、调中待细。虽然深圳“新八条”细则条文比相比＂沪六条＂细则、“京版新七条”细则还多，但是基本的规定无任何新意，全部是重复着“新国五条”与“新国六条”（新国五条细则）政策的“房价控制目标、限购、二套房贷、个人所得税20%”规定的同时，毫无任何具有明显的细化与升级调控。也没有增加“房产税扩容、限价、限售、限网签、2013年具体的土地供应计划”的规定，其他政策内容是基本是“新国五条”与“新国六条”细则政策的重叙。   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，深圳“新八条”细则＂赶在大限前一天出，显然是应付“大限”草率了事，细则粗糙又无新意，也是深圳聪明的地方。主要是等待市场反应与部委出具体方案再调整，避免伤到市场。其中“个税20%与二套房贷及房产税”只重申“新国六条”细则规定。表明地方政府比较谨慎，避免“个税20%与二套房贷及房产税”一刀切误伤改善性的合理需求。   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，深圳“新八条”细则相比＂沪六条＂细则、“京版新七条”细则更宽松、更无新意、更无调控房价诚意，总体调控力度上很“温软”，严厉性程度零，实质性有影响房价的政策没有一个。总体调控操作上空间最大，预留特别巨大的漏洞与执行存悬念，仍需要更进一步具体的精细化。一方面是细则未全面落实“新国五条”与“新国六条”细则政策，特别是“限购、个税20%、二套房贷、限价政策、房产税没具体规定。另外一方面是关键性的具有“杀伤力”政策全部被“雪藏”、政策条文笼统又不具体不明确，缺乏可实际操作性与执行性，甚至把2013年价格控制目标确定在低于收入涨幅，完全是价格上涨目标。一方面是京沪为房价基本稳定，调控严厉度应该高于京沪，深圳太宽松了。另外一方面是深圳作为房价涨幅位居全国前列的一线城市， 不比京沪更严厉，却与房价温和的二线城市为伍，好一只混在羊群中的狼，真是太无耻了。其他政策则全面“复制”与重申并解释了新国五条与新国六条（新国五条细则）。   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，深圳“新八条”细则仅是表态，难以撼动房价，具有助推房价上涨预期，特别是2013年价格控制目标确定在低于收入涨幅。有六个方面影响，一是有助于抑制深圳房价过上涨的势头。二是有助于稳定市场预期。三是购房者心理的预期影响大于实际情况。四是今年4月份开始，楼市场会出现小的波动，购房者观望情绪开始蔓延，住宅成交量开始会有小的变化，一直持续到二季度。五是房价涨幅自四月份开始会呈现小的回落，到二季结束。六是房企的供应计划与推货步伐无实质性影响。   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析，一是房价控制目标。细则规定“确保2013年全市 新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。”价格控制目标确定在低于收入涨幅，完全是价格上涨目标。一方面是京沪为房价基本稳定，调控严厉度高于京沪，深圳太宽松了。另外一方面是深圳作为房价涨幅位居全国前列的一线城市， 不比京沪更严厉，却与房价温和的二线城市为伍，好一只混在羊群中的狼，真是太无耻了。其他政策则全面“复制”与重申并解释了新国五条与新国六条（新国五条细则）。当前深圳房价涨幅在全国前列的一线城市，房价控制目标难度高、不容易达标。所谓稳定，实质上不是不涨而是微涨，即保持正增长趋势，说明房价控制目标实际上就是房价上涨目标。
   二是限购政策，基本重申。
   三是二套房贷重申。细则规定：“在必要时候调整第二套住房贷款的首付比 例和利率。”什么叫必要时候？是房价上涨多少？不明确。
   四是个人所得税与北京、上海口径一致，能核实原值的依规征20%。通过税务或房管部门，能核实原值的按收益的20%征，不能核实的按核定方式征，也即继续按总额征。
   五是无限价。
   六是无房产税扩容。
深圳国五条调控细则出台(全文)深府办〔2013〕12号各区人民政府，市政府直属各单位：根据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)以及《广东省人民政府办 公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(粤府办〔2013〕11号)的要求，为继续做好我市房地产市场调控工作，现就有关问题通知 如下：一、完善房价调控工作机制加强市场监测与价格分析，引导房地产开发企业理性定价，严格规范新建商品住房供应管理，促进中低价位普通商品住房 和保障性住房的有效供应，进一步完善稳定房价工作机制。根据我市年度经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等情况，确保2013年全市 新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。二、加强房地产税收征管严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定，充分发挥税收政策的调节作用。税务和 规划国土部门要加强沟通协调，依法严格开展房地产税收征管工作，充分发挥房地产税收在引导住房合理消费、抑制投资投机购房方面的作用。完善房地产价格评估 技术，发挥其在房地产税收征管中的积极作用，继续加强存量房交易税收征管工作，并根据房价变动，适时、适当调整征税评估价格。三、严格实施差别化住房信贷政策银行业金融机构、市规划国土等部门要密切配合，加强信息互通共享，强化借款人资格审查，不得向不符合信贷政策的借 款人违规发放贷款。银行业金融机构要严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。银行业监管部门要加强对各商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，依 据相关规定严肃查处违规住房信贷行为。人民银行深圳市中心支行可根据我市年度新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比 例和利率。继续完善住房公积金制度，积极推进住房公积金缴存扩面工作，进一步提高住房公积金贷款政策对于合理住房需求的支持力度。四、严格执行商品住房限购政策要继续严格执行国家、省、市商品住房限购措施。市规划国土部门要加强与市税务、民政、公安、社保等部门的合作，实 现信息互通，杜绝通过补缴社保、多重户口等方式规避限购政策的行为；发挥个人住房信息系统在限购、限贷政策中的作用。各有关单位要加大对提供虚假信息、以 欺骗手段获取房地产预售合同备案、房地产过户登记等违法违规行为的查处力度，坚决遏制房地产市场投机行为。五、增加住房和用地供应市规划国土部门要积极增加住房用地有效供应，科学编制年度住房用地供应计划，拓宽城市更新等住房用地供应渠 道，2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。进一步加大公共租赁住房、安居型商品房和普通商品住房用地供应力度，确保各类保障性住房 和中小套型普通商品住房用地不低于年度住房建设用地供应总量的70%。加快保障性住房和中小套型普通商品住房项目的建设和销售，促进市场供应。六、加快落实保障性安居工程规划建设市住房建设部门要加大保障性安居工程建设力度，通过新安排用地建设、城市更新项目配套建设、产业用地配套住房建 设、轨道和交通场站上盖以及企业利用自有存量用地建设等方式筹集和建设保障性住房。2013年度新安排筹建保障性安居工程项目4万套，新开工保障性安居工 程项目1.5万套，竣工2万套，基本建成3万套。建立和完善以公共租赁住房和安居型商品房为主，以货币补贴为重要补充的住房保障方式。加快保障性住房工程 进度和分配管理，严格落实年度保障性住房建设和分配责任目标，建立健全安居型商品房轮候制度。七、进一步加强市场监管强化商品房预售管理，引导房地产开发企业理性定价。继续严格执行商品房销售价格备案、明码标价、一房一价等规定， 严格按照申报价格对外销售。健全房地产市场监督管理机制，各部门要加强沟通协作，建立健全信息共享、情况通报及违法违规行为的联合查处机制。进一步规范二 手房市场交易秩序，强化房源信息编码运用，加大对发布虚假房源信息行为的查处力度，规范房地产经纪机构和经纪人的准入管理，积极引导房地产经纪行业持续健 康发展。进一步完善房地产行业诚信管理制度，将违法违规销售等行为记入房地产开发企业信用档案，并依据相关规定进行处理。八、加强市场预期管理进一步加强住房市场运行监测管理和预期引导，提高市场监测频率，细化监测区域，加强热点片区监测力度。及时主动发 布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，方便居民置业参考和引导市场预期。继续加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄 清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人，要进行严肃处理。