五条过渡期楼价看涨 四提案能让房价往下走

五条过渡期楼价看涨 四提案能让房价往下走

邓浩志接受《信息时报》采访

    “一定会往下走。”住建部部长姜伟新的这句话曾让全民欢呼，但随后白岩松在《新闻1+1》节目中表示，长姜伟新从未表示承诺房价往下走，而是指政策往下走。政策和楼价，买家更关心的是楼价是否会真降以及降多少等问题。统计显示，2013年前两个月全国住宅销售均价已经同比上涨两成。日前，广州市国土房管局通报统计数据显示，今年2月广州市天河、越秀、海珠区一手房均价均破3万，分别为33658、32572、31713元/平方米。其中，海珠区一手楼均价首次突破三万，这也是首次广州市内3区一手楼每平方米均价同时超过3万元。

　　走势分析

　　二季度可能回落全年稳中有升

　　2月是楼市传统淡季，今年却一片火热。近日国家统计局发布的统计数据显示，今年2月全国70个大中城市中，新建商品住宅、二手住宅价格环比上涨的城市数量均扩大到66个，占比高达94%，其中广州以环比3.1%、同比8.2%的涨幅领先全国。

　　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析指出，2月房价整体涨幅已接近3年来最高，新国五条的细则可能会因此加快加重实施。预计随着后期部委和地方新国五条细则的落实执行，后期房价涨幅将出现回落。但目前由于3月份广州“国五条”细则仍未执行，楼市还将继续目前走势惯性上涨，3月房价环比涨幅仍可能继续扩大，但二季度房产市场会出现量价震荡性回落，进入三季度，市场和调控政策稳定，房价将逐渐稳定。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志也认为，广州楼价在调控之下上涨势头会遏止住，但市场上仍以刚性需求为主，价格难下跌，会保持稳中有升；上涨幅度则取决于新政地方版的落实情况，鉴于20%的差额税全面征收对市场影响过大，且操作上存在技术困难，预计新政地方执行版将会以“适度”为目标。

　　广州市社会科学院研究员谈锦钊则指出，在市场观望情绪浓的时候，开发商可能会拿出部分朝向楼层差的作为噱头进行降价促销，但广州市区整体依然会保持平稳。合富置业首席市场分析师也表示，今年楼价会在平稳的基础上有升，具体升幅取决于后市出台政策及经济走向。业内资深专家韩世同则表示，今年楼价一直在上涨，回落的可能性不大，但政策频频出台，抑制了楼价上涨的速度。

　　另外，目前针对二手楼市的个税政策即将在本月底落地，二手楼价走势如何？满堂红研究部高级经理周峰预计，今年中心区的二手楼价还是比较坚挺，由外地客户支撑的近郊则可能出现价格下跌，比如番禺、花都、增城等区域。邓浩志也指出，新政落实后会对二手市场造成比较大的冲击，部分需求会转移到一手市场；预计如果政策“适度温和”，今年价格会基本平稳，一手成交会好于二手。

　　降价提案

　　提案

　　限制中心城区土地供应

　　提案人：黄文仔

　　目的：缓解房价上涨

　　主要内容：本月初在北京召开的两会上，星河湾董事长黄文仔在提案中表示，要缓解房价上涨，首先要严格控制城市中心的土地供应，加大郊区开发，建设城市副中心。此举不但能减轻城市中心的交通、医疗卫生、文化等配套的压力，同时能加快城市副中心的建设，改变城乡分离、城际分离的城镇格局。

　　记者点评：众所周知，中心城区是一个城市房价最高的区域，限制其供应和成交，确实能够起到城市住房交易均价“下调”的效果，但这仅仅是数字游戏，很难让各盘实际的价格出现下调。

　　提案

　　土地限价出让

　　提案人：黄文仔等

　　目的：控地价从而降房价

　　主要内容：同样是在两会上，黄文仔建议政府在进行新的土地拍卖时，对该地块的商品房售价设置上限。此举减少了政府的土地收益和开发商的利润，达到监管房价的目的。

　　记者点评：开发商都在抱怨房价上涨是因为地价上涨，最大受益者是政府。因此，如果政府愿意让利，房价自然会往下调。此种模式，在去年的广州土地市场中已经得到尝试，设最高地价、拼配建。问题是，如果政府真让利了，开发商最后还要高价卖，那谁去监管？

　　提案

　　推行房产税

　　提案人：匿名网友

　　目的：提高持有成本，赶绝非刚性购房

　　主要内容：前不久，有传言说从2014年开始，政府会取消限购，全面推行房产税，从而提高房子的持有成本，将非刚需的购买全部赶出市场，以达到缓解供求关系，降低房价的目的。更有更狠的传言说，政府将从某一套房产开始，每年增收5%的房产税，等于20年没收房产，看谁还敢去“投资”。

　　记者点评：如果出这一狠招，相信房价马上会下跌。一来，大部分的投资客会退场，有效缓解供求关系；二来，市场上二手房会大量抛盘，扩大供应。问题是，目前房产税扩大试点的城市都还没落实，有马上全面推行的可能吗？

　　提案

　　限售限签降价

　　提案人：政府部门

　　目的：“降”房价

　　主要内容：以高价房限售、限签的方式，抑制这类产品的销售速度，用低价盘的销售“拉低”市场平均价格，从而达到“降”房价的目的。

　　记者点评：如同第一种方案，无非就是一个数字统计游戏，对市场的运行并没有任何影响，更别说真正的下调房价。更加不妥的是，此举所得出来的结果，更加不能反映市场的真实性，让民众对这个市场的走势、运行产生更大的迷茫。

　　本版摄影 罗莎琳 郭柯堂

　　记者观察

　　一味涨价的楼盘请悠着点儿

　　要问去年广州楼市的特点，“涨”字肯定当头。不少买家都抱怨，在买与不买楼之间犹豫的瞬间，房价就在不经意间悄然上涨了。市中心区域的部分楼盘涨幅确实让人惊叹。不过，尽管广州多个区域楼价呈现上涨趋势，我们不难从中看到涨价幅度背后的风险，尤其是一些规划先行、配套落后、购买力不强的区域，一旦遭遇更加严厉的楼市调控政策，不稳定的基石上烘托的楼价必然惨跌。

　　比如过去几年一直在炒作“城市副中心”概念的增城，由于供应量大，交通配套仍不尽完善，限购政策即将杀来，必定有人熬不住，某大型集团的增城项目一夜之间骤降7000元/平方米。再比如，白云新城的规划早已出台，不过区域消费力不足，各扫门前雪的小农经济思想让区域楼盘目前只能吸引本区买家，一旦遭遇限签政策的阻挠，豪宅的成交量一落千丈，白云区的楼价自然也从历史最高点回落下来。

更加值得关注的还有去年定位为国家新区的南沙区，借助一系列的政策规划，开发商乘机点火大炒投资概念，去年该区多个楼盘甚至出现了通宵排队的场面，其网签均价目前已达到了11795元/平方米，均价比去年同期翻番。不过政策的落地实施到成效并非一两年的时间，加上楼市调控政策的卷土重来，笔者认为，南沙楼市应该“悠着点”了。