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五条过渡期楼价看涨 四提案能让房价往下走

发布时间:2013-3-29 17:43:50 来源:腾讯博客 【字体:

五条过渡期楼价看涨 四提案能让房价往下走

邓浩志接受《信息时报》采访

    “一定会往下走。”住建部部长姜伟新的这句话曾让全民欢呼,但随后白岩松在《新闻1+1》节目中表示,长姜伟新从未表示承诺房价往下走,而是指政策往下走。政策和楼价,买家更关心的是楼价是否会真降以及降多少等问题。统计显示,2013年前两个月全国住宅销售均价已经同比上涨两成。日前,广州市国土房管局通报统计数据显示,今年2月广州市天河、越秀、海珠区一手房均价均破3万,分别为33658、32572、31713元/平方米。其中,海珠区一手楼均价首次突破三万,这也是首次广州市内3区一手楼每平方米均价同时超过3万元。

  走势分析

  二季度可能回落全年稳中有升

  2月是楼市传统淡季,今年却一片火热。近日国家统计局发布的统计数据显示,今年2月全国70个大中城市中,新建商品住宅、二手住宅价格环比上涨的城市数量均扩大到66个,占比高达94%,其中广州以环比3.1%、同比8.2%的涨幅领先全国。

  亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析指出,2月房价整体涨幅已接近3年来最高,新国五条的细则可能会因此加快加重实施。预计随着后期部委和地方新国五条细则的落实执行,后期房价涨幅将出现回落。但目前由于3月份广州“国五条”细则仍未执行,楼市还将继续目前走势惯性上涨,3月房价环比涨幅仍可能继续扩大,但二季度房产市场会出现量价震荡性回落,进入三季度,市场和调控政策稳定,房价将逐渐稳定。

  方圆地产首席市场分析师邓浩志也认为,广州楼价在调控之下上涨势头会遏止住,但市场上仍以刚性需求为主,价格难下跌,会保持稳中有升;上涨幅度则取决于新政地方版的落实情况,鉴于20%的差额税全面征收对市场影响过大,且操作上存在技术困难,预计新政地方执行版将会以“适度”为目标。

  广州市社会科学院研究员谈锦钊则指出,在市场观望情绪浓的时候,开发商可能会拿出部分朝向楼层差的作为噱头进行降价促销,但广州市区整体依然会保持平稳。合富置业首席市场分析师也表示,今年楼价会在平稳的基础上有升,具体升幅取决于后市出台政策及经济走向。业内资深专家韩世同则表示,今年楼价一直在上涨,回落的可能性不大,但政策频频出台,抑制了楼价上涨的速度。

  另外,目前针对二手楼市的个税政策即将在本月底落地,二手楼价走势如何?满堂红研究部高级经理周峰预计,今年中心区的二手楼价还是比较坚挺,由外地客户支撑的近郊则可能出现价格下跌,比如番禺、花都、增城等区域。邓浩志也指出,新政落实后会对二手市场造成比较大的冲击,部分需求会转移到一手市场;预计如果政策“适度温和”,今年价格会基本平稳,一手成交会好于二手。

  降价提案

  提案

  限制中心城区土地供应

  提案人:黄文仔

  目的:缓解房价上涨

  主要内容:本月初在北京召开的两会上,星河湾董事长黄文仔在提案中表示,要缓解房价上涨,首先要严格控制城市中心的土地供应,加大郊区开发,建设城市副中心。此举不但能减轻城市中心的交通、医疗卫生、文化等配套的压力,同时能加快城市副中心的建设,改变城乡分离、城际分离的城镇格局。

  记者点评:众所周知,中心城区是一个城市房价最高的区域,限制其供应和成交,确实能够起到城市住房交易均价“下调”的效果,但这仅仅是数字游戏,很难让各盘实际的价格出现下调。

  提案

  土地限价出让

  提案人:黄文仔等

  目的:控地价从而降房价

  主要内容:同样是在两会上,黄文仔建议政府在进行新的土地拍卖时,对该地块的商品房售价设置上限。此举减少了政府的土地收益和开发商的利润,达到监管房价的目的。

  记者点评:开发商都在抱怨房价上涨是因为地价上涨,最大受益者是政府。因此,如果政府愿意让利,房价自然会往下调。此种模式,在去年的广州土地市场中已经得到尝试,设最高地价、拼配建。问题是,如果政府真让利了,开发商最后还要高价卖,那谁去监管?

  提案

  推行房产税

  提案人:匿名网友

  目的:提高持有成本,赶绝非刚性购房

  主要内容:前不久,有传言说从2014年开始,政府会取消限购,全面推行房产税,从而提高房子的持有成本,将非刚需的购买全部赶出市场,以达到缓解供求关系,降低房价的目的。更有更狠的传言说,政府将从某一套房产开始,每年增收5%的房产税,等于20年没收房产,看谁还敢去“投资”。

  记者点评:如果出这一狠招,相信房价马上会下跌。一来,大部分的投资客会退场,有效缓解供求关系;二来,市场上二手房会大量抛盘,扩大供应。问题是,目前房产税扩大试点的城市都还没落实,有马上全面推行的可能吗?

  提案

  限售限签降价

  提案人:政府部门

  目的:“降”房价

  主要内容:以高价房限售、限签的方式,抑制这类产品的销售速度,用低价盘的销售“拉低”市场平均价格,从而达到“降”房价的目的。

  记者点评:如同第一种方案,无非就是一个数字统计游戏,对市场的运行并没有任何影响,更别说真正的下调房价。更加不妥的是,此举所得出来的结果,更加不能反映市场的真实性,让民众对这个市场的走势、运行产生更大的迷茫。

  本版摄影 罗莎琳 郭柯堂

  记者观察

  一味涨价的楼盘请悠着点儿

  要问去年广州楼市的特点,“涨”字肯定当头。不少买家都抱怨,在买与不买楼之间犹豫的瞬间,房价就在不经意间悄然上涨了。市中心区域的部分楼盘涨幅确实让人惊叹。不过,尽管广州多个区域楼价呈现上涨趋势,我们不难从中看到涨价幅度背后的风险,尤其是一些规划先行、配套落后、购买力不强的区域,一旦遭遇更加严厉的楼市调控政策,不稳定的基石上烘托的楼价必然惨跌。

  比如过去几年一直在炒作“城市副中心”概念的增城,由于供应量大,交通配套仍不尽完善,限购政策即将杀来,必定有人熬不住,某大型集团的增城项目一夜之间骤降7000元/平方米。再比如,白云新城的规划早已出台,不过区域消费力不足,各扫门前雪的小农经济思想让区域楼盘目前只能吸引本区买家,一旦遭遇限签政策的阻挠,豪宅的成交量一落千丈,白云区的楼价自然也从历史最高点回落下来。

更加值得关注的还有去年定位为国家新区的南沙区,借助一系列的政策规划,开发商乘机点火大炒投资概念,去年该区多个楼盘甚至出现了通宵排队的场面,其网签均价目前已达到了11795元/平方米,均价比去年同期翻番。不过政策的落地实施到成效并非一两年的时间,加上楼市调控政策的卷土重来,笔者认为,南沙楼市应该“悠着点”了。