为什么任志强比经济学者更能预测准中国房价？

发布时间：2013-3-21 15:00:25 来源：腾讯博客【字体：大中小】

为什么任志强比经济学者更能预测准中国房价？

——不能不说的中国高房价秘密

刘忠良

新著《大国危途》

3月21日《新京报》发表文章《中国房价预测十年乱象：百姓信专家损失惨重》（原标题：预测？忽悠？房价预测的十年乱象），把楼市“唱空派”学者猛劈一顿，说：“数年来，谢国忠、易宪容、牛刀等人的预测悉数落空。一众听信者只能蒙受多掏购房款的损失或继续无力买房。”

决定房价有两只手，一只是市场，一只是政府。只有在市场经济下，市场才能较好的发挥作用，经济学家才能预测准确。请问《新京报》这篇文章的作者，中国是市场经济吗？房地产是市场经济吗？NO！

中国房地产是在宏观政治经济社会扭曲之下的非市场经济！在这种情况下，如果仅仅依照市场经济规律预测，很难预测准确，因为政府各种政策和房地产既得利益集团的推力组合非常容易改变房价走势，甚至一只手做做样子“打压”房价，而另一只手却用力“推高”房价。

比如在2008年，按照牛刀等人士按照市场规律预测，房价下跌。的确，当时房价下跌了。但是，随后中央推出4万亿和地方十几万亿的投资计划，货币像洪水大爆发一样投向中国市场，这时房价必然扭转直上！谁能预测中央和地方会出那么多投资和释放天量货币？反正不是学经济学的！在政府干预下，中国经济不会按照经济学规律走，至少在短期内如此。

在这种非市场经济的情况下，只有占据房价决定权的强势一方才能预测房价，而这个强势集团就是政府利益和市场房地产利益者所组成的房地产既得利益集团，他们的推动高房价的愿望说出来，房价按照他们的愿望走，他们就所谓“预测”对了房价走势。这叫“预测房价”吗？这是给高房价鼓吹而已。

中国房地产不是市场经济，是在宏观经济社会扭曲之下的非市场经济，是不能完全按照市场经济预测的，所以谢国忠预测房价一直失败。任志强以前预测房价对了，不是因为他预测对了，而是因为他是房地产既得利益集团的一部分，在房地产既得利益集团强势的时候，既得利益集团所鼓吹的就是正确的。只要房地产既得利益集团强势，且国家政治经济社会形势允许房地产既得利益集团如意的强势，任何一个为自己利益鼓吹的房地产既得利益者都能预测成功。

房价“唱空派”预测房价下跌，他们只不过是按照市场经济规律预测，或多少带些感情希望房价下跌。但是，他们许多也仅仅像无望买得起房子的人一样，他们不是强势的房地产既得利益集团集团，他们左右不了房价！

《中国房价预测十年乱象：百姓信专家损失惨重》这篇文章，只能说是别信中国是市场经济，跟着市场规律走不如跟着强势既得利益集团走。就像在股市中，跟着机构大部队买股票，能亏吗？中国连股票都不是市场经济，房地产更远远不是市场经济，那些“庄家”不是随便操纵房价吗？

中国高房价有三大命脉：一是土地垄断，导致房地产垄断高价；二是货币持续快速膨胀，资产价格泡沫上涨，房地产是首冲；三是政府缺位，保障房尤其是廉租房供应不足（可参见笔者新著《大国危途——民族兴衰与人口政策再思考》对中国房地产的分析）。而这三大命脉，全部控制在中央手中，中央要房地产泡沫破裂就破裂，要保它还能保几年，现在中央可以决定房地产的命运！

现在中国房价降不降，在于中央政府怎样认识房地产与经济、民生和他们自身利益之间的关系，及房价降与不降之间的得失，还有中央领导的魄力。如果中央放开土地制度、放开小产权房，房价很快就会降。如果中央控制好货币，有效供给廉租房，高房价很快就难以维持下去。

但我希望是，房价要降。上面我已经分析过，房价崩溃对中国经济、就业和正规金融影响不大，所以不必过度担心。同时，希望中央能认识以下三点：

第一，高房价必然带来高物价和民生压力。世界上每一个物价贵的城市，必然也是房价也贵的城市，因为除了地租之外，其他成本都是相差不大的。

比如街道两旁的商店，房租高，商品价格被迫太高，同时利润和员工工资受到挤压，危害就业和民众收入增长，降低内需，拉大贫富差距。同样，租用写字楼的创业者或创新者，由于房租成本高，必然危害创业和创新。商店或写字楼后面的居民房，不是购房时价格高，就是租金高，提高民众生活成本且危害内需。由于过多资金流向房地产，房地产过多透支消费购买力，则危害经济的转型升级。高房价的必然结果是高经济运行成本、高创业创新成本、高生活成本、低就业、低收入、经济低端化和贫富差距的持续扩大。

第二，高房价带来高生活压力，从而造成中国持续的超低生育率，让未来中国人口大崩溃，这等于是房地产既得利益集团绑架民族未来，同时也把他们自己的未来给灭了——没现在的孩子哪有未来的房地产市场？

按照近两次人口普查所显示的1.2左右的总和生育率，未来中国人口将每过一代（约30年）减少45%，两代减少70%，5代减少95%！中国20-29岁生育旺盛期妇女将从2010年的1.1亿然后快速下滑到2017年的0.9亿，到2023年只有0.65亿。1990年中国新生人口是2800多万，2010年降低到1300多万，按照目前的生育率水平和年轻育龄妇女变化预计，2024年左右中国每年新生人口将降低到700多万（见《大国危途——民族兴衰与人口政策再思考》）。

按照80岁预期寿命计算，到2030年，1950年出生人口步入大规模死亡年龄，则2030年左右中国每年死亡人口有1500多万，每年人口减少800万左右。到2043年以后，中国第二次婴儿潮人口步入死亡年龄时，中国每年死亡人口2500万，而那时新生人口或不足500万，中国人口将每年减少2000万左右，五年左右消失一个亿。在这种情况下，包括房地产在内，中国各个产业除了火葬场之外将大片大片的死去，中国将成为“工业废墟”和“房地产废墟”，中华民族也将沦落为一个又老又小的民族！

第三，高房价之外，房价快速上涨所带来的短暂利益已经结束，而危害又非常大，这时应该快刀斩乱麻，解决掉房地产泡沫。房地产泡沫就像饮鸩止渴，在止渴之后，应该赶快把毒药吐出来。

在房地产泡沫上升阶段，创造了GDP和就业，但同时，民生成本和经济运行成本越来越高，因为房价和房租越高，越来越多的利益畸形的流向房地产业，这时危害越来越大。就像喝了毒，毒性要爆发了，所以要赶快解毒。

笔者在新著《大国危途——民族兴衰与人口政策再思考》中指出：房价下跌的方式，是先暴跌再适度慢慢反弹对中国最有利。如果慢慢跌，无论是买房居住的人还是投资房地产的人，大家都抱着买涨不买跌的态度，盖房子的人找不到买家，准备买房子的人手里握着钱活受罪，银行和房地产商对新房地产开发也踌躇不前，对经济和就业最不利。

如果暴跌再反弹，这时房价回到合理水平，购房能力提高，且害怕房价上升过多，会有更多的人去购房自住；居住价格降低，人们的住房面积扩大，无论是购房自住还是租房，都会选择更大的面积，买房的和租房的需求双上升；租房需求增加，投资房产成本降低，且没有再下跌的风险，真正的房产投资者就可以买更多的房子出租；即使那些房地产投机者，由于房地产在价格底部只会升值，投机者会再次进入房地产。这个时候，非泡沫的实际房地产需求增加，建筑业农民工保住了工作甚至更稀缺，钢筋水泥也有了更多需求。

房价低了，才能真正的加速城市化，从而加速经济社会转型升级和缩小城乡二元结构，而不是许多房子空着但另外一些人却“假城市化”，所以李克强总理要真正的城市化就不能容忍持续高房价。房价降下去了，房租低了，有利于创业和经营，有利于经济发展和经济升级，有利于中国经济健康持续的发展，也有利于未来逆转中国的超低生育率危机。所以，对新一届政府来说，合理的房价非常重要。

对于中国房价，有三个方向，向上、维持、向下。房价向上，这不仅仅是中国民生压力和房地产扭曲中国经济的问题，而且还未危及政府合法性，所以不能房价不能在向上。

若维持高房价或泡沫，等于维持艰难的民生和继续让房地产绑架中国经济。从2013年开始，习李连任两届，那就是2023年。而据2010年人口普查资料，2020年中国20-24岁新进入就业的年轻劳动人口将比2010年减少41%，高房价不可能再维持十年，而且维持高房价很可能必须高发货币，同时又带来通货膨胀问题。所以再维持十年高房价是不可能的，中国房地产泡沫必然在习李十年任期内破灭！

既然中国房地产泡沫在习李十年任期内必然破灭，那是前期破灭好呢还是后期破灭呢？中国高房价在前期破灭了，如果暂时影响了GDP和就业，那主要还是上一届政府的责任。如果在中间或后期破灭了，那就是习李的责任了。所以，中国房地产泡沫破裂越早越好，高房价在快速下跌再慢慢反弹后，将开启新一轮更良性的发展，这对新一届各位中央领导都是好事。如果习李和其他中央领导也这样认为，2013年中国房价有望大跌。即便现在卖房增值税了，还是尽快卖房好，不然以后损失更大。

希望新一届中央领导，放开土地制度，控制好货币，建好保障房，中国房地产泡沫就可以在2013年破灭，而且破灭速度越快越好，因为越快损失越小，新的开始也来的越快。希望新一届中央领导力挽狂澜、快刀斩乱麻，尽快结束痛苦的、不上不下的房地产泡沫！