二季度房地产市场有望降温

3月1日，国五条细则公布之后，楼市非但没有降温，反而更加疯狂。不仅由20%的个人所得税而引发二手房交易狂潮，而且新房市场也频见“日光盘”。据此，很多人认为本轮调控又将沦为“空调”。

与此同时，还有些业内人士，回顾了近十年的房地产调控史，认为房价屡调屡涨，根本没有任何效果，反倒有推高房价之嫌。类似的观点，在国内很有市场，因为看表象，近十年来房价确实总体呈快速上涨态势，这是无法否认的。但是，笔者认为，应该客观、理性的观察和看待调控效果。

总体上看，从2003年开始调控，以2005年国八条出台为标志，房地产调控全面升级。2005年-2012年期间，全国房价总体呈偏快增长态势。如果观察全国70个大中城市的房价指数，就会发现在8年时间内，房价下跌的时间只有15个月。而且，下跌时的月度平均跌幅，远小于上涨时的平均涨幅。虽然调控效果总体并不乐观，但我认为，如果没有这八次调控（2008年救市那次除外），中国房价水平将远高于当前，也可能早就形成大泡沫，且经历过崩盘。所以，调控是有一定效果的。

没必要美化调控，但也别鄙视调控。总体上效果不佳，但如果仔细观察市场的短期变化，就会发现：几乎每次重要新政出台后，都会出现一定的效果。尤其房屋成交量会有所下滑，而价格则不一定下跌，但十有八九涨幅会收窄。接下来，不妨以上海为例，观察一下近些年重要新政出台后的市场变化。

首先，新政对住宅成交量的短期影响。2005年“国八条”出台后，市场成交量迅速减少。2006年5月“国十五条细则”后，6、7、8月成交量大跌，9月有所反弹，但其后又低迷了数月。2010年4月中旬出台号称史上最严厉的“国十条”后，5、6、7月商品住宅成交量跌至2005年之后的同期最低！效果非常显著。2011年1月下旬“新国八条”出台后，2、3、4月成交量皆明显低于前几年同期水平。2012年7月，中央重申和强调政策从严（四次强调：温总说房价绝不能反弹、两部委紧急通知、国务院派八个督查组、中央政治局表态），即便没出新政，8、9、10月成交量环比下滑，搅黄了“金九银十”。

其次，新政对房价的短期影响。观察一下上海二手房指数变化趋势。2005年5月“国八条”出台后，从6月开始，上海二手房价格持续下跌半年左右。2006年“国十五条细则”后，基本保持低位盘整。2010年4月“国十条”出台后，二手房价格从6月开始小跌了两个月。2011年1月下旬“新国八条”出台后，二手房价格从三季度开始持续数月微跌。

国五条细则出台后，我依然坚持之前的预测：2013年全国楼市振荡上行。因为已提前将新政因素考虑进去，如果没有新政，则市场直线上升。政策出来后，市场肯定会有所反应，降温势所难免，只不过光靠这点政策，还不足以再度出现类似2011年下半年至2012年一季度那样的量价齐跌。3月份的市场红火现象，只是暂时的，是地方细则出台之前的“最后疯狂”。预计二季度市场就会降温，尤其是成交量表现明显。至于价格，则可能要滞后到下半年，才有可能出现月度的环比持平或小跌。

两会上，住建部部长姜伟新接受采访时表示：国五条一定要严格执行，执行过程中如果有什么问题再改，但一定要严格执行。政策效果会逐步显现——今年一定会往下走。大家对于是否指代“房价往下走”存争议，但指代房价的可能性很大。这只是表明了官方的一个态度，不允许房价持续上涨。但是否年内就会看到实质性的房价下跌，仍需时间观察。无论如何，有调控强于没调控，接来去，市场必将降温，只是存在程度大小、持续时间长短的区别。