中国需及早调整房地产调控思路

“两会”结束，中国政府完成换届，中国经济进入新的政治周期。过去十年，房地产行业九遭调控，上一届政府频频出招，从土地、信贷、税收、限购等多角度抑制房价上涨，但却并没有达到预期的效果，不得不带着“国五条”而遗憾告别。未来十年，房地产调控有可能成为常态，但在具体操作上，新一届政府需要吸取以往的教训，调整政策思路。

简单来说，过去十年间房地产调控效果不佳，主要是忽略了一个核心问题：在中国，房地产是个有极大需求的市场。在中国经济的发展过程中、在城镇化进程中、在中国的投资品还很缺乏的时候，房地产价格的快速上涨注定很难避免。因此，将房地产价格作为调控的核心，只会让调控本身成为无解的僵局，令人生出“越调控越涨”的无力感。

展望未来，从中国政府的政策看，新型城镇化承载着巨大的政策意义，还要继续推进。2012年末，全国城镇人口占总人口比重达52.57%，其中流动人口为2.36亿人，占总人口17.43%。如果未来的城镇化将流动人口转化为城镇居民，无疑将对房地产价格构成刚性的支撑，若仍以房价作为调控的目标，难免重蹈过去十年的覆辙。在调整房地产调控思路的时候，首要改变的，是这种“以房价为纲”的定性思维。

有人会问，不盯住房价，那该盯什么？在我们看来，新一届政府需要从国民经济大系统中考虑房地产市场的改革和调整。中国房地产的畸形发展根植于中国经济既往的发展模式，这也意味着，房地产调控需要和经济转型与结构调整结合起来，着眼于中长期，重点是理顺房地产市场的各种利益关系，尤其是中国政府与房地产市场的关系。

在旧的“土地经济”发展模式里，中国政府对房地产业的依赖太强。据统计，在目前中国的18个税种中，涉及房地产业的有10个，其中5个税种也涉及其他行业，包括营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税，另有5个税种仅在房地产行业征收，为房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。此外，还有一个具有税收性质的收费，即教育费附加。

有学者测算，将房地产业的十个税种收入合计，2012年房地产业贡献的税收收入将超过1.5万亿元，占全国税收收入的比重超过15%。若加上土地出让金，2012年全国300城市约有2万亿，中国政府合共从房地产市场中获得了超过3.5万亿的财政收入，占11.7万亿总收入的近30%，政府与市场的利益纠缠可见一斑。此种背景下，调控效果可想而知。

从理顺政府与市场关系角度出发，我们不难得出调控的新思路。与很多其他改革一样，中国政府也需要退出房地产市场，不能把政府收入的重担拼命压在房地产交易环节——在需求支撑下，交易环节的税收往往会转嫁给下游的购房者，反而助涨房价，这也是此次“国五条”发布后舆论哗然的主要原因。

在退出房地产市场的同时，中国政府在其他领域内的改革也需要同步跟进。这是顺理成章的事情。退出市场后，财政收入相应减少，要求中国政府自身进行转型，由经济型政府转向服务型政府，把众多经济建设任务还给市场。在投融资方面，为了弥补政府退出的缺口，需要加大金融市场开放的力度，引入多元的投资主体。这同时也能疏通狭窄的投资渠道，对房地产投机资金起到分流作用，进一步强化房地产调控的效果。

在这些改革之前，加强对于政府权力的制约，把权力关进制度的笼子里，将是中国政府难以回避的重大改革。经济资源依附政治权力分配，很难想象，一个权力不受限制的政府能够放弃诸多到手的利益。这是一系列经济转型与结构调整的起点。只有简政放权，后续的改革才能顺利推进下去。