一二线城市持续火热 刺激房企回归抢地

一二线城市持续火热 刺激房企回归抢地

邓浩志接受《南方日报》采访

    中国指数研究院的数据显示，11月，其监测的40个城市中一二线城市成交环比上涨相对较多，而三四线城市成交环比下降占多数。进入12月，开盘数量有所减少，但楼市火热的趋势得以延续。

事实上，就全年来看，一二线重点城市普遍好于三四线城市，北京、上海、深圳、广州等多个城市前11月新建商品住宅成交量超去年全年。成交量持续高位运行，使得龙头房企重拾了在一二线城市拿地的信心，市场开始担心房价会强势反弹。

    广东保利董事长余英微博发帖，称“未来几年一线城市仍是主战场……北上广等一线城市的成交都好于2011年。业绩好的房企都是将精力集中于北上广等一线城市，业绩下滑的房企恰恰是输在了一线城市。如果说今年大房企的遗憾，万科、中海、恒大输在广州，保利的遗憾是没有进入深圳。”

开盘量减少不掩楼市火热

    随着四季度前两个月的集中释放，在全国一二线重点城市，12月开盘数量普遍有所减少，但楼市仍呈现火热趋势。

    在广州，已经连续四个月新盘和推新货楼盘超过50个，12月将有54个楼盘推新，其中六成楼盘将推140平方米以 上大户型；在深圳，12月预计将有18个项目开盘或加推，环比11月预开盘总量下跌约14.3%，但与去年同期不相上下；在上海，原计划11月开盘的项目部分会延迟到12月，其中商业性质楼盘在年底有望迎来一个小的推盘高峰，占全物业类型的比重超过四成。

    北京、武汉则显得格外火热。武汉新盘加速入市，推盘数量连续三个月上涨，10月推盘量是30个，11月预计推盘量是35个，12月预计推盘量46个，年底有望再火爆一把。在北京，12月供应住宅套数达到7662套，远超11月全月供应的4905套和10月的4279套，仅12月上半个月新房成交就达到7350套。

    回顾11月，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、武汉、天津等受调控影响最大的一二线重点城市，11月均实现了成交量或价格的上涨。上海新房成交面积98.15万平米，环比上涨12.02%，同比上涨99.79%；武汉新房成交面积125.73万平方米，成交套数达12990套，环比上月分别小幅下滑0.92%和0.06%，但却是7年来最旺的11月；杭州成交量为4230套，与10月环比上涨了1000余套；和去年11月的1759套相比，成交量更是大幅上涨2000余套。

    以广州和南京为代表，个别地区量跌但价涨。11月广州十区一手住宅网签面积76.92万平方米，环比萎缩近一成，均价从10月的13454元/平方米上涨到11月的14769元/平方米，上涨幅度达9.8%；南京新房价格环比上涨1.39%，涨幅较10月份有所增速，这也是南京楼市连续7个月价格上涨。

一二线城市好于三四线

    其实，不仅第四季度，就全年情况来看，一二线重点城市成交也普遍好于三四线城市。克而瑞统计数据显示，北京、上海、深圳、广州等多个城市前11月新建商品住宅成交量超去年全年成交量，其中杭州今年前11月成交面积748万平方米，比去年全年成交量增长98%。

    在北京，前三季度住宅签约总套数为75775套，这一成交量已超过了2011年72007套的全年成交量。在上海，据21世纪不动产统计，今年前11个月，上海市新建商品住宅的成交总金额为1843.2亿元，同比提升24.6%，并已超去年全年总成交金额；前11月新房成交面积为817.8万平方米，同比提升21.7%，同样提前赶超2011年全年水准。在广州，前三季度十区二市一手住宅成交面积为732.2万平方米，同比上涨15.15%；环比上涨20.58%，成交套数为64719套，同比和环比的涨幅分别为18.86%、23.01%。在南京，前三季度新房销售量达52837套，远超去年全年的3.8万套。

    恒大集团董事局主席许家印日前也透露，恒大在三四线城市营运环境遇到困难，公司不得不改变策略转战二线城市，未来将逐步加大二线城市的买地及销售比重。

影响

房企回归一二线城市

    一二线城市住宅成交量持续高位运行，使得龙头房企重拾了在一二线城市拿地的信心。据中原地产的数据，2012年1-10月，从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线城市占比63%，三四线城市占比18%。

    链家地产市场研究部张旭表示，一二线城市对房企的吸引力主要表现在两个方面，一是土地的稀缺性增加，二是一线城市的需求庞大，使得房企的去库存化风险较小。方圆地产首席分析师邓浩志也认为，三四线城市的土地放量太大，新房库存压力大，导致价格也上不去，所以开发商也会选择回归一二线城市。

    11月27日至12月7日，北京、上海、深圳、南京、成都等地的总价和单价地王纪录不断被刷新。接连出现的“地王”让准备买房的消费者有些恐慌，这是房价又要开始上涨的信号吗？方圆地产首席分析师邓浩志分析，这表明开发商集体看好明年楼市，再加之手头上资金比较充裕。到了明年年中，随着库存消化得差不多了，新增供应的地价又普遍偏高，自然将影响价格预期。