不调控房价就会涨翻天？

 

不调控房价就会涨翻天？

 

童大焕—2013年3月8日星期五

 

2013年3月1日，中国一年一度人大、政协两会前夕，国务院办公厅一纸二手房交易缴纳20%增值个税的文件终于引燃了民众的怒火，这项被决策者声称为旨在“促进房地产市场平稳健康发展”的措施，被民间批驳为借楼市调控之名进行政府打劫。过去十年，政府进行了至少九次以上大规模调控，几乎每一次都趁机增加了税收，也几乎每一次都促进了房价上涨而不是下跌。人们的忍耐终于到了极限，《一位80后购房者给政府的公开信——国五条刺痛了我们》很有代表性：“政府可以通过自身努力出政绩，但请不要以牺牲百姓权益为前提！我们每个人、每个家庭都没有义务成为实验性政策的牺牲品！你预言的房价下跌我们还没有看见，我们现在只看到一群寝食难安焦急等待过户的人们！我们无法相信你承诺未来，同时你也没有理由毁灭我们的现在！”

而在“新政”正式落地实施之前，各地房地产交易大厅挤爆了过户的人们，人们带着帐篷，彻夜排队；民政局则挤爆了办理离婚手续的人们。因为离婚可以避开限购和个税。

有官员为屡调屡涨的十年调控辩护，说如果不调控，房价也许都该涨上天了。事实不可假设和重来，但这样的辩护显然没有经济模型支撑，却可以用理论和过去的事实加以反驳。在1999-2003年间，没有任何调控，北京的商品房销售价格曾出现过明显的下降。之前在1998年前后，北京的房价也曾动辄8-9000元每平米。笔者一位朋友，1998年南新园的毛坯房高层塔楼高达9000多元，但2003年，地段和品质都更好的风度柏林精装修6000多元，对面的珠江帝景精装房也才9000多元。只因为那期间土地供应充足。2005年后，土地招拍挂加上每一次调控都以限制需求为手段，必然导致房价螺旋式上涨。文件说要增加土地和商品房供应，但落实到市场，终端需求受限，除非开发商是傻瓜，否则只有减少拿地放缓供应一途。抑制需求结果必然是抑制供应，供应减少而需求累积，房价不涨才怪！

中国的房价物价为什么那么高？投资型政府招商引资所致。在中国，40%-50%的土地用于工业建设，其他国家一般也就10-20%。为了招商引资，各地竞相压低工业用地的出让价格，甚至倒贴（即建好厂房的所谓“交钥匙工程”）。而“羊毛出在羊身上”，倒贴的工业用地、绿化、交通等配套用地、保障房用地等都要由低价征地和高价出售房地产用地来补贴，导致失地农民所得不到地价的十分之一甚至百分之一而城市房价却居高不下！

中写道：“以珠江三角洲这个中国最为活跃的制造业中心为例，上个世纪90年代末期和本世纪初，很多市、县、镇级地方政府提出‘零地价’来争取工业发展。长江三角洲的情况也不例外，即使在土地资源最为紧缺的浙江省，征地和基础设施配套成本高达10万元/亩的工业用地，平均出让价格只有8.6万元/亩，大约有1/4的开发区出让价不到成本价的一半。以苏南模式著称的苏、锡、常地区，对外来投资的竞争更加激烈。苏州市这个中国吸引FDI最成功的城市之一，在本世纪初每亩征地和建设成本高达20万元的工业用地，平均出让价格只有每亩15万人民币。为与苏州竞争FDI，周边一些地区甚至为投资者提供出让金低至每亩5-10万的工业用地。” （中国人民大学教授陶然，《中国当前增长方式下的城市化模式与土地制度改革》）

2003-2008年工矿用地出让价全国平均为每亩9.69万元，只及普通商品房用地每亩62.34万元的1/6（日本1988年公示地价，工业用地价格是住宅用地价格的1/3-1/2）。工业用地廉价出让降低了工业产品成本，使我国得以凭借廉价土地和劳动力优势，成为“世界工厂”；同时也刺激企业多用地、粗放利用土地，并放大了工业用地需求，使过多的土地资源配置于工业。各市县以低地价无序竞争招商引资又造成过量的重复建设和产业结构趋同化，降低资源配置效率。（见原国家土地管理局规划司司长郑振源《改革土地制度促进工业化、城市化、城乡一体化》【改革共识论坛部分文集2012年11月16日，中国北京】）

投资型政府是一种断子绝孙的制度安排，不仅是高房价高通胀、腐败和两极分化的罪魁祸首，也是环境破坏与污染的罪魁祸首。不论几天就能致人死亡的灰霾（光污染），还是几百年都无法自净的地下水污染，板子只打企业都是舍本逐末，因为根子在投资型政府。不断降低土地和环境成本进行招商引资大竞赛，每个地方都“把四五十万人的利益切换成四五个人的利益。把五十年的使命浓缩为五年的任期。任期转换，换战术再来一遍。”（李承鹏语）

中国老百姓为什么买不起房？因为行政垄断。央企的行政垄断只提供了2900万个就业岗位（含大量临时工），8%的职工总人数，却常年拿走了全国55%至60%甚至更高的工资总额，白领们失去向高端服务业迈进的机会。土地的国家垄断使农民失去财产性收入，征地补偿不足土地售价的十分之一、百分之一甚至更低。土地财政从几千亿元急剧升到3.3万亿元，占地方财政比重高达70%。为维护土地垄断经营，农民小产权房被称为违法年年喊打，允许农地流转与维护农民权益等都流为空谈。

十年调控为什么都是错？因为十年调控的过程都只是寻找替罪羊的过程。从不拿自己开刀，只拿开发商和投资人开刀，购房民众被扣上投机投资和骗购帽子，十年调控最大的功绩就是成功地转移了矛盾、制造了阶级仇恨，把改革开放以来最大的成果（民众有了私有财产，富余资金有了相对安全的蓄水池）变成了民愤和仇恨的集中营。调控除了转移矛盾妖魔化并制造了对开发商和投资客的仇恨之外，就是财政趁机掠钱。始作俑者，则用仇恨铸就了头顶的救世主光环。“荒唐的时代往往体现为追杀其精英。至少在过去的十年，房价离奇上涨的罪名一半都由投机者扛了，别一半，则由地产商分担，政府的负责人呢？当然是在享受民众的赞扬，他是多么努力地用诗歌和激情在调控啊。”（连岳）

走民粹路线的政客，总可以获得多数的赞扬，因为，总有那51%，财富和智商都在中位数以下。这次你可以煽动99%的人反对1%，下次可以唆使98%惩罚2%……一直到鼓动51%反对49%，你都有望争取到多数支持。你固然有可能名垂青史，却是实实在在的祸见当代殃及子孙。因为，这是在绞杀精英，绞杀社会最重要的创造财富和文明的力量。民粹和权力的结合是市场经济和财富创造的最大敌人。违背市场规律，一定会遭遇市场惩罚，也会极大破坏市场本身。北大萧国亮说：民粹主义是中国经济增长的天敌。住建部政策研究中心主任陈淮在搜狐地产论坛如是说：“对于2012年的房地产市场，媒体惯用‘冰点’、‘一蹶不振’、‘步入低谷’、‘扑朔迷离’来形容，其实完全不正确。步入低谷的是出口、一蹶不振的是私营企业、扑朔迷离的是汽车、陷入冰点的是钢铁煤炭、损失惨重的是股民。”

这条路，充分彰显了权力的傲慢、贪婪、善变和无知无畏。政府层层加税，永无止境。浑身是胆不自量力，以为人会成为权力的奴仆，规律也会成为权力的奴仆。玩弄数字游戏粉饰政绩。2010年房价上涨21%却宣布仅上涨1.5%；2011年把同比改成月环比让人看不出上涨。2012年的数字则拆分成几环几环内，平均价格都不出来。政客的脸比六月的天变得还快。2008年经济危机房价下跌时，说买房就是爱国，信心比黄金更重要，用降低首付和利率、减免交易税的办法鼓励人们入市买房；今天，你们借着打压房价的旗号，要收取二手房交易20%的增值个税。开门迎客关门打狗，国家是为民谋福利的还是民众是“国家”的工具和棋子？如果是后者，谁代表国家？

自始至终，政府都是问题的制造者而不是问题的解决者。包括调控本身。

有人问，楼市调控十年，做了那么多，最后的改变是什么？我说：最后的改变，是把相信政府是救世主的人都变成了买不起房、没有资产抵御通胀的穷光蛋。但是，但是，我还要说，命苦不能怨政府，谁叫你总期待救世主？我们党和政府一开始就教你唱：“从来就没有什么救世主，也不靠神仙皇帝......” 提高首付的时候，我们欢呼；提高房贷利率的时候，我们欢呼；限购的时候我们欢呼，限贷的时候我们欢呼；征收二手房营业税的时候我们欢呼......终于有一天，当一把搜刮的利剑刺向每一个人——20%的增值个税准备征收的时候，我们中的大多数忍不住发出了齐声的呐喊——NO!只不知此时还来得来不及。这就是我们一再呼唤强权干预市场的代价！美女作家任晓雯有条微博写得好，她敲的是警世钟，醒的是梦中人，言辞有独立宣言味，胸中有观音菩萨心：“没有公权力的都是弱势群体。请无房者别再为有房者受掠而叫好；请没存款的别再为有存款的挨抢而雀跃；请打工的别再为企业家被欺而欢呼。虽然宰猪依照从肥到瘦的顺序，但终有一天轮到你。”

未来会怎样？政府必须拿出壮士断腕的勇气向自己开刀，刮骨疗毒。这是一条绕不过去的规律决定的路，再大的权力也改变不了。一切不触及土地改革的楼市调控都是假调空调。重庆市场黄奇帆很自豪地说：“重庆十年花了六千亿元。怎么能做到债务不高呢？我的奥妙就是土地储备。国务院2007年要求全国各地搞土地储备的，我2002年刚到重庆就储备40多万亩地，这十年用了20万亩，每亩地赚200万，这就四千亿，扣掉土地征地本身的成本，大约有两三千亿的额外收入。（《新京报》）”笔者《穷思维富思维》一书有详细论证，土地储备和招商引资是高房价之根。不仅重庆如此，全国皆如此。这条“地方请客中央埋单”路，会无限制膨胀直到破裂，因为很多地方的土地储备，只想从银行借钱，根本没想还钱，最后一定是中央买单也就是老百姓买单，要么增税，要么印钞，把矛盾集中到中央，会让中央财政不堪承受。中国现在的城市化政策（鼓励中小城镇限制大城市）、房地产调控政策、保障房大跃进、土地和农房政策全是错的。想用无数的错误掩盖一个根本的错误——土地和农房不能自由交易，门都没有。现在小城镇大跃进已经骑虎难下，国土部信息中心调查显示，近8年来，全国住宅用地供应年均增长率为城镇人口增长率的3倍（主要是二三线以下城市供应过量——笔者注）！越往后“地方请客中央埋单”的地方债将越来越积重难返。所以三年内必须有也应该会有土地改革。

土地改革可以同时实现地方债解套（政府只收土地交易税，不再补贴制造业）、国民收入分配大调整（大部分征地收入归农民，政府收取累进税）、房地产和中国经济软着陆（百姓收入追房价上涨而不是房价停下来等永远赶不上来的百姓收入）、国家经济结构转型（终结招商引资政府主导，终结房地产补贴制造业）四大根本性功能，实乃一国经济命脉之所在！（原载美国《侨报》3月8日，发表时有删节http://topic.uschinapress.com/gsdjt

 

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