广州着力解决专项维修资金使用难问题

昨日上午，我应邀参加广州市国土房管局和广州市物业专项维修资金管理中心就近期本报等媒体报道的物业专项维修资金焦点问题，召开的业主代表和新闻媒体的政策说明会。

会上广州市物业专项维修资金管理中心黄光华主任介绍，截至今年10月底，广州专项维修资金归集额高达81.26亿元，实际使用额为7997万元。全市有2918个小区建立了这笔资金，143万户业主办理了维修资金卡。到目前为止，维修资金归集与使用都是规范、安全的。随着进入维修的住宅项目增多，专项维修资金的使用率近年已呈上升态势，去年全年共使用1727万元，今年更有望首次突破2000万元。

据了解，广州市物业专项维修资金管理中心去年12月7日正式挂牌。物业专项维修资金是房屋的“养老金”，是维护业主合法权益和房屋修缮的基本保障。广州市物业专项维修资金涵盖了全市十区两市的2,670余个物业小区、116万户业主，由于涉及范围广、数量大，以及相关法律法规不健全，造成多年来物业维修资金收缴率偏低。广州市房屋安全管理所自2002年8月正式接管该项工作以来，通过不断摸索和不懈努力，使得我市物业专项维修资金管理制度不断完善，信息系统初具雏形，资金追缴率和归集量不断提高，各项工作逐步走上正轨。

　  广州市专项维修资金管理中心主任黄光华表示，目前广州维修资金归集量大、使用少，但不等于维修资金在沉睡和使用难。维修资金是物业的养老金，只有在共用部位、共用设施设备保修期满后才能使用。广州目前大部分商品住宅尚未进入需要密集维修的阶段。随着近年交付使用的楼盘在未来陆续进入维修阶段，维修资金的使用率将会逐年提高。

　  过去，广州提取专项维修资金，需要先由业主垫资或者由物管公司垫资，再拿发票到市房管部门审核后提取，导致部分投入较大的维修工程因为无人先出钱而搁浅。目前，广州正制定《广州市物业专项维修资金管理办法（暂定）》，设置紧急情况下使用维修资金的情形和规定，确保紧急情况下物业得到及时维修。广州也已开始实施专项维修资金按工程进度分期拨付的制度。

　  有业主反映维修资金使用难的问题，主要是指使用程序严格，业主签名需时长和难以达到双2/3的要求。根据《办法》第二十二条规定，维修方案须经双2/3业主同意。为确保维修资金的使用安全，保障业主利益，双2/3业主签名、两次公示和现场查看等环节是必要的。　　目前，广州正在推进维修资金信息化管理平台建设。平台建成后，有望能通过网络签名、短信确认等方式，也可采取电话委托签名等简化业主签名的手续，解决双2/3业主签名难的问题。中心也将在确保维修资金使用安全的前提下，尽可能简化办理程序，缩短审查时间，提高维修资金使用的办理时效。

关于专项维修资金购买国债程序，据黄主任介绍广州市属十区除番禺和花都外，业主有利用维修资金购买国债意向的，可向市专项维修资金管理中心进行咨询和提出申请。

申请程序如下：首先由业主委员会或相关业主提出购买国债的建议及方案。国债购买方案应在物业管理范围内向业主公示不少于连续5日，经专有部分占建筑物总面积1/2的业主且占总人数1/2的业主签名同意（未成立业主大会的，经专有部分占建筑物总面积2/3的业主且占总人数2/3的业主签名同意）后再次在物业管理范围内公示不少于连续5日。再由业主委员会或相关业主持相关资料到中心办理购买国债的申请手续。

经审核符合购买国债规定的，由中心到专户管理银行办理购买国债的手续。维修资金的使用，在申请资料齐全、符合使用规定的情况下，申请使用维修资金的审核时间一般需要10～15个工作日。

　　具体办理流程是：业主委员会、物业服务企业或业主代表提出维修方案。维修方案经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主签名同意，并经两次公示后，由物业服务企业或相关业主持有关材料向维修资金管理部门申请列支。管理部门履行监管责任，对申请材料进行审核，并需到现场查看。经管理部门审批同意，物业服务企业或相关业主即可在维修工程竣工验收后持相关资料办理维修资金划拨手续。

　　根据建设部和财政部《住宅专项维修资金管理办法》，“在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期”。

　　国内目前仅有上海、深圳等少数几个城市利用维修资金购买了国债。如上海市仅在约10年前购买过国债；深圳市从2008年开始购买国债，凭证式国债仅面向个人投资者发售的政策出台后，今年未再购买任何国债。另外，为保障物业的共用部位、共用设施设备在维修资金购买国债期间的维修和正常使用，购买国债后，业主分户账面应确保维修资金余额不少于首期交存额的30%。余额不足时，业主应自行筹集资金解决维修问题。

　  目前，国内大多数城市的维修资金都是按照三个月定期存款利率计息的，也有仍是活期利息的，也有个别城市是存储一年定期的，还有组合定期存款的。该中心正考虑，在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于一年的银行定期存储。今后还可以考虑根据物业的使用年限，确定存储期限和比例。与购买国债一样，进行定期存储后，业主分户账面也应确保维修资金余额不少于首期交存额的30%。相关政策还有待进一步研究后出台。

目前，中国建设银行负责办理从化市、增城市、花都区、番禺区等四个行政区域维修资金的存储和支付业务；中国农业银行、广州银行和平安银行负责办理其余八个行政区域维修资金的存储和支付业务。为确保专户管理银行选定工作的阳光透明，广州近期拟采取公开招投标的形式选定专户管理银行。以后，业主便可以物业管理区域为单位，在所有专户管理银行中自由选择一家办理维修资金的存储和使用业务。

（以上内容在今日各大报纸都有报道）