叶檀盘活土地资源的难题

英国《金融时报》中文网专栏作家 叶檀
原文发表于：FT中文网

改革是硬道理，土地改革箭在弦上。

十八大报告中提出，“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例”，征地制度改革内容首次写进中共党代会报告。11月25日，重庆市市长黄 奇帆提出，要发展资本市场、非银行类金融机构以及发展农村金融，解决广义货币发行量M2与GDP比例过高的金融堰塞湖。他特别提及，把中国9亿农民的2亿 多亩宅基地按照使用价格计算，形成资产，农民将增加20多万亿元人民币的财产，中国实体经济增加20多万亿元的总量。

2亿多亩的宅基地形成20多万亿，资产价格并不算高，如果一亩地价格为50万元，资产价值就可以达到100万亿元，而黄奇帆先生所说的20多万亿， 每亩价格仅为10万元出头，不贵。事实上，通过重庆的地票交易，完全可以实现20多万亿的目标，看来中国的货币发行量过大，可以通过盘活农民宅基地的办 法，一洗了之。

我国目前最大宗的资产是土地，地方政府相当大比重的收入来自于土地交易，土地作为重要资源，天然具备成为资产的条件，只要能够交易就能够套现。

情 况并非如此简单，盘活农村土地首先面临利益分配难题。地方政府的土地溢价主要来自于在征地与售地过程中的巨大差价，征地按农产品补偿，拍卖按工业或者住宅 价格定价，土地改变性质后由企业或者开发商按照市场进行定价，根据不同的地块，可以以每亩几十万、上百万甚至上千万元的价格成交，集体土地征收的补偿明显 偏低。

按照《土地管理法》的规定，中国现行的征地补偿费计算方式采用“产值倍数法”：征收土地补偿费为该土地被征前3年平均年产值的6-10倍；安置补助 费为该土地被征用前3年平均年产值的4-6倍；其土地补偿费和安置补助费的总和按规定最高不得超过土地征用前3年平均年产值的30倍。随着地价上升、成本 上升，目前一些地区的征用地补偿已经超过了三十倍。

即便如此，农民仍然无法获得大宗土地溢价，因为不同性质的土地定价存在天壤之别。早在2002年时，全国政协委员、中央农村工作领导小组副组长兼办 公室主任陈锡文就表示，计划经济时代的“剪刀差”让农民付出了6000-8000亿元的代价，改革开放以来通过低价征用农民的土地,，最少使农民蒙受了2 万亿元的损失。而中共中央党校研究室副主任周天勇先生的估算更加可怕，改革开放以来，通过低价征用制度，从农民手中转移的利益大约有15万亿人民币，而卖 地补偿给农民的不到其中的5%。

如果征地成本上升、价差缩小，地方政府所得将大大减少，甚至得不偿失。目前，一些大城市已经出现拆迁地块价值难以弥补拆迁成本的现象，以至于一些中 心地块20年未能拆迁。如果宅基地土地收益大部分补偿给农民，相当于农民拥有了城市化过程中的原始积累，这部分资金将成为农民的生活保障，土地不可能成为 政府可以把握的可以交易、升值的最大宗资产。

这是核心问题，牵涉到中国的城市化路径，如果城市化由市场主导缓慢推进，那么通过土地资产变现、技术培训、发展工业等方式，可以将农民逐步变成有尊 严的市民，成为工业化进程中的技术工人;如果城市化在政府的主导下突飞猛进，那么土地溢价将成为土地城市化、人口伪城市化过程中最重要的资金来源，所谓盘 活农地，就是目前的让农民上楼。最近河南周口地区出现的大规模的平坟运动，把征地、政府主导下的土地集约化运用推到了极致，到了不顾伦理与传统孝道文化的地步。

继续阅读请点击下一页

您可能感兴趣的文章：
1.中国改革再次走到转折点
2.“胡温景气”经济启示录
3.基于生活政治的“顶层设计”
4.如何实现十八大经济共识
5.中国领导人必须拥抱民主
6.中国新领导层第一道关

十大热门文章 TOP 5

1.中国的“第六代”领导人
2.新任总理的晋升之路
3.美国将再次改变世界？
4.媒体札记：让大家久等了
5.中国国企改革为什么难

FT图辑精选：

总编辑眼中的“十八大”（第一辑） 历史上的党代会