让小产权房成为楼市调控的正面因素

全国工商联向全国政协十二届一次会议提交的一份大会发言提出，小产权房在促进农民增收和解决中低收入群体居住需求等方面的积极意义不能抹杀，因此可以试点推广将小产权房转为保障房。

我国出现小产权房由来已久，它们通常是城市边缘地区的郊区农村，利用集体经济性质的土地建造的住房，由于其不需要像城市土地供应那样提供一大笔拍卖资金，因而其成品房销售价格可以设得很低，对于城市里的低收入者很有吸引力。但是，正因为这部分住房省掉了土地使用费，给它们取得合法身份留下了各种麻烦，业主不能取得由房屋管理部门颁发的房屋产权证，因而其对房屋所具有的产权是不完整的，业主购房后在户籍登记等方面困难重重，其交易权也得不到国家的保护，遇到城市拆迁等情况，甚至会被作为违章建筑而粗暴地拆掉。多年来，围绕着小产权房，各地的社会矛盾甚至群体性事件经常爆发，而由于小产权房已经形成了一定的规模，国家在处理上也颇为为难，事实上目前对它采取了一种视而不见的态度。

小产权房被指为不合法，核心的问题就在它的土地供应没有像城市土地供应那样经过“招拍挂”程序，国家不能像对待城市商品房那样，以一笔可观的土地拍卖收入来出让对在这块土地上建造的商品房的产权承认。但是，正是这个看似“不合法”的地方，造就了小产权房价格低廉的吸引力，反过来，我们从中也可窥探到城市商品房为什么价格越来越高的症结所在。正是国家通过土地拍卖为这种高房价的铺筑了“第一块砖”，加上政府围绕着商品房所收取的大量税费，政府在城市房地产市场上收获的利益远远超过了开发商，实际上政府已成为高房价的有力推动者。如果没有小产权房对城市购房能量造成的分流，可以想见，城市商品房的价格将在现有基础上走得更高，从这一点来说，国家不承认小产权房，所起到的效果只是保护了城市商品房开发商的利益，当然也保护了政府自身的利益。

但是，小产权房的问题不应该再无限期拖下去。一方面，现阶段我国城市化快速发展、城市规模快速扩张导致土地价格快速升值，但农村土地征收补偿标准偏低，农民并不能够据此获得大部分集体建设用地增值收益。在这种背景下，小产权房就成为了农民分享城市化发展成果、促进农民收入较快增长的重要途径之一。另一方面，在房价过快上涨的情况下，小产权房由于不需缴纳土地出让金及与房地产开发相关的各项税费，其开发成本较低，售价仅为同区域商品房的1/2甚至1/5左右。尽管小产权房不合法，但从现实情况看确实解决了一部分城市中低收入群体的住房困难问题。因此，在目前正在进一步加强楼市调控的关键时刻，政策面上没有必要再将小产权房视为“异己”，而是应该将其作为一股正面因素，让它在楼市调控中发挥正面的作用。

最近几年，一些城市为了发展，大兴“开疆拓土”之风，城区面积迅速扩大，一些原来属于农村的土地已经进入进入城区范围，从而形成了有合法地位的商品房与没有合法地位的小产权房犬牙交错的格局。按照一些人的设想，这种不合法的小产权房可以由政府出面强行拆除，但这种为了政府单方面的利益而无视小产权房业主实际付出的僵硬做法，显然是不足取的，甚至是有害于社会的。因此，对于小产权房，政府方面可取的态度应该是承认现实，给予其合法地位。全国工商联提出的将小产权房转为保障房是一个可行的思路，但这只能限于那些未曾售出的小产权房，而对大量已经售出且有业主居住的小产权房，这个方法并不能适用。因此，更可取的途径是承认小产权房的合法地位，让那些当了相当年不明不白“黑户”的业主分享到社会进步的成果。如果给予小产权房以合法地位，它就可以成为当前正在艰难推进的楼市调控的积极因素，大量因没有取得合法地位而仍处于闲置状态的小产权房将成为高房价的一个“克星”。

当前，我国新一轮城镇化的高潮正在兴起，这为解决小产权方提供了有利的契机。就城镇化的路径来说，无非是将农民迁入城镇和在农村按城镇化要求就地建造新房两个途径，仅从这一点来看，小产权房事实上已成为城镇化的“先行者”。围绕着小产权房所出现的矛盾，其实是在民众改善居住条件、提高居住质量的迫切需求不能得到满足的的情况下产生的，是政府为了发展城市房地产市场以推动经济的目标而利用行政手段打压之下的产物。多年来对小产权房设置的重重障碍，成为我国房地产市场严重畸型、城市商品房价格不断走高的一股助推力量，积累了很多的社会矛盾，民众的合法利益也未能得到合理保护，这种情况再也不能持续下去了。

（南方都市报，2013年3月9日）